جائیداد کی مالیت کم از کم کتنی ہونی چاہیے؟

ICP کی سنہری رہائش کی رہنمائی بیان کرتی ہے کہ ضرورت والا دستاویز “زمین کی رجسٹریشن ڈیپارٹمنٹ سے ایک خط جو ایک یا زیادہ جائیدادیں جو ≥ AED 2 ملین (بغیر قرضوں کے) کی قیمت پر ہیں کی ملکیت کی تصدیق کرتا ہے” ہے۔ ICP کی اسی سلسلے کے لیے سروس کارڈ اسے “ریل اسٹیٹ رجسٹریشن ڈیپارٹمنٹ سے ایک خط جس میں سرمایہ کار کی ملکیت کی جائیداد کی قیمت کم از کم AED 2,000,000 ہو،” کے طور پر دوبارہ بیان کرتا ہے۔

سرمایہ کاروں کے لیے GDRFA دبئی کا گولڈن رہائشی اجازت نامہ شرط کو یوں بیان کرتا ہے: “ایسی جائیداد یا جائیدادوں کے مجموعے کی ملکیت جس کی کل مالیت کم از کم 2 ملین AED ہو”، اور وہ ایک ایسا طریقہ کار شامل کرتا ہے جو وفاقی صفحات میں نہیں ہے: “جائیداد کی مالیت کی تصدیق Dubai Land Department کے جاری کردہ جائیداد کی حیثیت کے بیان کے سرٹیفکیٹ (property status statement certificate) سے ہونی چاہیے۔” جہاں ملکیت مشترکہ جائیداد میں حصہ ہو، وہاں GDRFA 2 ملین AED کی جانچ اس حصے کی مالیت پر لاگو کرتا ہے۔ یہ رقم کیسے بنتی ہے، اس کا بیان 2 ملین AED کی حد کیسے ناپی جاتی ہے میں ہے۔

اب تک سب مطابقت رکھتا ہے۔ تینوں ایک مالیت بیان کرتے ہیں۔ لفظ “مالیت کی”، عبارت “کل مالیت” اور یہ تقاضا کہ مالیت “تصدیق شدہ” ہو، سب ایک ہی سمت اشارہ کرتے ہیں: اثاثے کی قیمت کی طرف، جسے کسی نے جانچا ہو، اب۔ اسی GDRFA صفحے پر کمپنی کا راستہ مختلف ثبوت مانگتا ہے: ایک درست ٹریڈ لائسنس (trade licence) (دیکھیں ٹریڈ لائسنس کی درخواست) اور تسلیم شدہ آڈٹ فرم کی تصدیق شدہ مالی رپورٹ۔

Dubai Land Department وہ سروس شائع کرتا ہے جس سے دبئی میں درخواست گزار حقیقت میں گزرتا ہے۔ اس کے الفاظ یکساں نہیں ہیں: “یہ سروس اس رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کو، جس کے پاس ایسی جائیداد ہے جس کی خریداری کی مالیت خریداری کے وقت 2 ملین AED کے برابر یا اس سے زیادہ ہو، 10 سالہ قابلِ تجدید رہائشی اجازت نامے کے لیے درخواست دینے کی اجازت دیتی ہے۔” لفظی پڑھت میں، جس مالک نے 2 ملین AED سے کم ادا کیا وہ کم پڑتا ہے، چاہے جائیداد اب کتنی ہی قیمتی ہو۔ اہلیت کا وسیع سوال جائیداد کی ملکیت پر گولڈن ویزا میں ہے۔

یہ ایک تاریخی پیمائش ہے، جو دو بار بیان کی گئی ہے: خریداری کی مالیت، خریداری کے وقت۔ اور اسی صفحے پر دستاویزات کی فہرست میں کسی بھی قسم کا قدر پیمائی کا سرٹیفکیٹ نہیں ہے: “1- پاسپورٹ / 2- e-Certificate of Title کی دستیابی / ملکیت کا سند نامہ / 3- ایک ذاتی تصویر / 4- UAE ID (اگر ہو) / 5- موجودہ رہائشی اجازت نامے کی نقل (اگر ہو)۔” سند نامہ یا e-Certificate of Title کو Velarozone کے مشیروں کے ساتھ پہلی گفتگو میں لائیے۔

ایک اور ثبوت ہے جو اسے نظر انداز کرنا مشکل بناتا ہے۔ Dubai Land Department واضح طور پر جانتا ہے کہ جب اسے مارکیٹ مالیت کا متبادل مطلوب ہو تو اسے کیسے لکھا جائے، کیونکہ وہ ریٹائرڈ افراد کے راستے پر ایسا کرتا ہے: “جائیداد میں سرمایہ کاری کی مالیت (خریداری کی مالیت یا مارکیٹ مالیت) 1 ملین AED ہے (مکمل ادا شدہ، بغیر رہن) (ایک جائیداد یا کئی جائیدادیں) درخواست گزار کے نام پر۔” یہ قوسین، خریداری کی مالیت یا مارکیٹ مالیت، ریٹائرڈ افراد کے صفحے پر ہے اور کسی اور صفحے پر نہیں۔ قرضے دوسرا فرق ہیں: ICP کہتا ہے “بغیر قرضوں کے”، جبکہ GDRFA کہتا ہے کہ رہن والی جائیداد قابلِ قبول ہے۔ تفصیل آف پلان اور رہن والی جائیداد میں ہے۔

وسیع پیمانے پر پھیلا ہوا دعویٰ یہ ہے کہ حد کا جائزہ آپ کی ادا کردہ قیمت پر نہیں بلکہ موجودہ مارکیٹ مالیت پر لیا جاتا ہے، لہٰذا جس مالک نے 2 ملین AED سے کم میں خریدا اور تب سے مارکیٹ کو بڑھتا دیکھا، وہ نئی قدر پیمائی پر اہل ہو سکتا ہے۔ یہ بہت سے لوگوں کے لیے مفید ہوگا، لیکن شائع شدہ ریکارڈ اسے ثابت نہیں کرتا۔

جو کہا جا سکتا ہے وہ یہ ہے کہ اس دعوے کو ICP اور GDRFA کے الفاظ کی تائید حاصل ہے اور Dubai Land Department کا وہ صفحہ جو اصل سروس بیان کرتا ہے اس کی تردید کرتا ہے، اور کوئی ادارہ ایسا جملہ شائع نہیں کرتا جو دونوں میں ہم آہنگی پیدا کرے۔ قدر میں اضافے کے راستے کو طے شدہ بتانا ایسے اصول کا دعویٰ کرنا ہوگا جسے کسی ادارے نے لکھا نہیں۔

اس پوزیشن میں موجود مالک کو چاہیے کہ ویلیویشن کی ادائیگی یا مزید پراپرٹی خریدنے سے پہلے اپنی ملکیت کے لیے اس ٹیسٹ کی تصدیق کروا لے۔ ویلیویشن پر رقم خرچ ہوتی ہے اور دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے الفاظ کے مطابق ہو سکتا ہے کہ سروس میں مطلوبہ دستاویز یہ نہ ہو۔

GDRFA کا طریقہ کار دو سطحی ہے، اور موڈل فعل ایک جیسے نہیں ہیں۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کا سرٹیفکیٹ 'ضروری' ہے کہ قیمت کی تصدیق کرے۔ ایک نجی جانچنے والے کا سرٹیفکیٹ اختیاری سمجھا جاتا ہے: 'ایک پراپرٹی ویلیوئیشن سرٹیفکیٹ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے لائسنس یافتہ دفاتر کے ذریعے قبول کیا جا سکتا ہے۔' 'ضروری' اور 'قبول کیا جا سکتا ہے' ہم معنی نہیں ہیں، اور غلط انتخاب کرنے سے ایک چکر لگتا ہے۔

Dubai Land Department دو الگ قدر پیمائی کے آلات شائع کرتا ہے، اور ہر ایک کے لیے الگ تصدیقی سروس شائع کرتا ہے، جو اس کا سب سے واضح ثبوت ہے کہ وہ مختلف دستاویزات ہیں، ایک ہی کے دو نام نہیں۔

GDRFA ایک 'پراپرٹی اسٹیٹس بیان سرٹیفکیٹ جو دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ نے جاری کیا' کی درخواست کرتا ہے۔ یہ جملہ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی کسی بھی سروس کے شائع کردہ نام سے ہم آہنگ نہیں ہے۔ قریب ترین شائع کردہ آلات میں 'ایک سرٹیفکیٹ آف پراپرٹی ملکیت بیان' جاری کیا جاتا ہے؛ 'تفصیلی ریئل اسٹیٹ بیان کی درخواست'، جو 'منظور شدہ تفصیلی ریئل اسٹیٹ ای-اسٹیٹمنٹ' جاری کرتی ہے اور یہ خاص طور پر 'صرف ایک پراپرٹی کے لیے' ہے؛ اور 'پراپرٹی اسٹیٹس انکوائری'، جو علاقے اور زمین کے نمبر کے ذریعے ایک تلاش ہے نہ کہ بالکل ایک سرٹیفکیٹ۔

GDRFA کا ان میں سے کون سا مطلب ہے، یہ کہیں شائع نہیں ہے، اور ہم کوئی مطابقت اندازے سے نہیں بٹھائیں گے۔ ضمناً یہ بھی نوٹ کریں کہ تفصیلی بیان کی “صرف ایک جائیداد” والی حد یکجا پورٹ فولیو کے ساتھ بے جوڑ بیٹھتی ہے، جو اس سوال کو حل کرنے کی ایک اور وجہ ہے کہ کسی کے غلط دستاویز کی ادائیگی کرنے سے پہلے دستاویز کا سوال طے ہو جائے۔

یہ عمومی مقصد کی قدر پیمائی سروس ہے، اور اسے پڑھنا اسی لیے سبق آموز ہے کہ یہ کیا نہیں کہتی۔ اس کی شائع شدہ جائیداد کی اقسام خالی زمین سے لے کر رہائشی یونٹس اور ولاز کے راستے ہوٹل عمارتوں اور ان کے نیچے کی زمین تک جاتی ہیں۔ اس کی جاری کردہ دستاویز Real Estate Evaluation e-Certificate ہے۔ اس کا سروس وقت تقسیم ہے: “رہائشی یونٹس اور منسلک ولاز: فوری / دیگر اقسام: 7 کاروباری دن”، اور محکمے کی Dubai REST رہنمائی اسی تقسیم کی تصدیق کرتی ہے: “زمین کی صورت میں، آپ کی درخواست منظوری کے لیے بھیجی جاتی ہے۔ یونٹ اور ولا کی صورت میں، آپ کا سرٹیفکیٹ براہِ راست ڈاؤن لوڈ کے لیے دستیاب ہوگا۔”

اس کے ضروری دستاویزات میں ایک پراپرٹی تشخیص کی درخواست کا فارم، مالک کا ایک خط جس میں درست پاسپورٹ یا ایمریٹس آئی ڈی کی کاپی، ایک بلدیات یا منصوبہ بندی کا نقشہ، اور پراپرٹی کی حالیہ تصاویر شامل ہیں۔

وہ صفحہ کسی بھی مقام پر سروس کو رہائش یا گولڈن ویزا سے نہیں جوڑتا۔ لفظ رہائش اس پر دو بار آتا ہے، اور دونوں بار وہی ٹیمپلیٹ سروس میٹا ڈیٹا فیلڈ ہے، جو “رہائشی حیثیت: تمام” کے طور پر ظاہر ہوتا ہے۔ یہ اس بارے میں بیان ہے کہ سروس کون استعمال کر سکتا ہے، اس بارے میں نہیں کہ سرٹیفکیٹ کس لیے ہے۔ صفحے پر کوئی چیز امیگریشن کے استعمال کو بیان نہیں کرتی۔ رہائش، رہائشی ویزے اور گولڈن رہائش محکمے کی اپنی Dubai Real Estate Valuation Guide، پہلے ایڈیشن 2025، میں مکمل طور پر غائب ہیں، جس میں مارکیٹ مالیت کی تعریف یہ ہے: “وہ تخمینی رقم جس پر کوئی جائیداد رضامند بیچنے والے اور رضامند خریدار کے درمیان، آزاد فریقوں کے لین دین میں، مناسب مارکیٹنگ کے بعد، اور جہاں دونوں فریقوں نے علم، احتیاط اور بغیر دباؤ کے عمل کیا ہو، منتقل ہونی چاہیے۔” قدر پیمائی کی دستاویز اور اس کا امیگریشن استعمال بالکل الگ مقامات پر، مختلف اداروں کی طرف سے درج ہیں، اور دونوں کے درمیان کوئی شائع شدہ پل نہیں ہے۔

ICP فی زمرہ گولڈن ویزا فیس شائع نہیں کرتا، اس لیے یہاں کوئی نقل نہیں کی گئی۔ GDRFA دبئی اپنے سرمایہ کار اجازت نامے کے لیے ایک شائع کرتا ہے: 1,100 AED رہائشی اجازت نامے کی فیس، اس کے ساتھ 10 AED Knowledge Dirham، 10 AED Innovation Dirham، ملک کے اندر 500 AED کی فیس اور 20 AED ڈیلیوری۔ GDRFA کا نوٹ کہتا ہے کہ جب بھی رہائش دو سال سے زیادہ ہو، اجراء کی فیس سالانہ 100 AED بڑھتی ہے۔ Dubai Land Department اپنی فیس کی جدولیں نیچے حوالہ دیے گئے صفحات پر شائع کرتا ہے، اور آپ کا مشیر انہیں آپ کی اصل فائل کے مطابق شمار کرے گا۔

چھوٹے شائع شدہ اعداد و شمار جاننے کے قابل ہیں کیونکہ یہی وہ ہیں جنہیں لوگ مکمل لاگت کے لیے غلط سمجھ لیتے ہیں۔ دبئی REST ایپ کے ذریعے ایک نجی تخمینی سرٹیفکیٹ کی تفصیلات کا اندراج "مفت سروس" ہے جو "5 منٹ" میں ہوتا ہے۔ ایک 'To Whom It May Concern' سرٹیفکیٹ اور ایک تفصیلی رئیل اسٹیٹ بیان ہر ایک کے لیے AED 50 فی خط کے حساب سے شائع کیا جاتا ہے اس کے علاوہ AED 10 علم کی فیس اور AED 10 اختراعی فیس ایپ یا ویب سائٹ کے ذریعے، جبکہ تفصیلی بیان AED 120 میں ٹرسٹی سینٹر میں شائع کیا جاتا ہے۔ یہ انتظامی سرٹیفکیٹ کی فیسیں ہیں، روٹ کی قیمت نہیں۔

شائع شدہ ریکارڈ آپ کو ایک نمبر فراہم کرتا ہے اور رک جاتا ہے۔ یہ یہ نہیں بتاتا کہ کیا آپ کی خاص ملکیت اس نمبر پر جانچی جائے گی، کس دو تخمینی آلات کو حاصل کرنا ہے اور کس ترتیب میں، یا باقی فائل کے لحاظ سے کب تخمینہ کروانا ہے۔

قدر میں اضافے کے نکتے پر، ترتیب غلط ہونے کا مطلب ایسی قدر پیمائی کی ادائیگی ہے جسے Dubai Land Department کے خریداری مالیت والے الفاظ شاید کبھی مانگے ہی نہ۔ GDRFA جائیداد پر ایک لین (lien) بھی مانگتا ہے تاکہ اجازت نامے کی پوری مدتِ وقعت میں ملکیت کا تسلسل یقینی ہو، اس لیے مالک کو درخواست سے پہلے تصدیق کر لینی چاہیے کہ وہ اسے قبول کر سکتا ہے۔ یہ فائل کے سوالات ہیں، جن کے جواب ایک جائیداد کے حقائق پر دیے جاتے ہیں۔