بلاگ
کیا میں متعدد جائدادیں یکجا کر سکتا ہوں، اور کیا ہے غیر مکمل منصوبہ یا رہن؟
مختصر جواب
اجتماع طے ہو چکا ہے: ICP کہتا ہے 'ایک یا متعدد جائدادیں'، GDRFA کہتا ہے 'ایک جائداد یا جائدادوں کا گروپ' کل قیمت کے ساتھ، اور دبئی لینڈ ڈپارٹمنٹ کہتا ہے 'ایک یا متعدد جائدادیں' — اور کوئی اتھارٹی یہ نہیں شائع کرتی کہ کتنی جائدادیں ہوسکتی ہیں۔ رہن طے نہیں ہے: ICP کی گائیڈ کہتی ہے '(بغیر قرضوں کے)' اور اس کا سروس کارڈ کہتا ہے 'جائداد مکمل طور پر سرمایہ کار کی ملکیت میں ہونی چاہئے'، جبکہ دبئی لینڈ ڈپارٹمنٹ کہتا ہے 'جائداد رہن کے تحت ہوسکتی ہے' بینک کے خط کے خلاف، اور GDRFA کہتا ہے 'رہن والی جائداد قبول کی جاتی ہے'۔ غیر مکمل منصوبہ کا شائع کردہ جواب بالکل نہیں ہے — ICP، UAE حکومت کے پورٹل، GDRFA یا دبئی لینڈ ڈپارٹمنٹ میں سے کوئی بھی غیر مکمل جائداد کو گولڈن رہائش سے کہیں بھی نہیں جوڑتا۔
یہ تین سوالات ایک ساتھ پوچھے جاتے ہیں کیونکہ یہ سب واقعی اسی سوال کا حصہ ہیں: کیا وہ چیز جو میں واقعی میں مالک ہوں اہمیت رکھتی ہے، دیانتداری سے یہ ہے کہ یہ ایک غیر مشروط مکمل اپارٹمنٹ نہیں ہے جس کی قیمت بالکل AED 2 ملین ہے۔
تینوں کے بہت مختلف جواب ہیں۔ ایک متفقہ ہے، ایک متضاد ہے، اور ایک بالکل غائب ہے — اور جاننا کہ کون سا کون سا ہے، تینوں کے جوابوں سے زیادہ مفید ہے۔
جائدادیں یکجا کرنا: ہر اتھارٹی اسے اجازت دیتی ہے
یہ ایک نایاب نقطہ ہے جس پر وفاقی اور امیرتی سطحیں اپنی اپنی زبان میں اور بغیر کسی شرط کے متفق ہیں۔
- ICP کی گائیڈ: 'ایک یا متعدد جائدادیں' کی ملکیت جس کی قیمت ≥ AED 2 ملین ہو
- دبئی لینڈ ڈپارٹمنٹ کی سرمایہ کار خدمات کی شرائط: 'جائداد کی قیمت 2 ملین AED ہے، مکمل طور پر سرمایہ کار کی ملکیت (ایک یا متعدد جائدادیں) درخواست دہندہ کے نام پر'
- GDRFA: 'UAE میں ایک جائداد یا جائدادوں کے گروپ کا مالک ہونا', 'کم از کم AED 2 ملین کی کل قیمت کے ساتھ'
- دبئی لینڈ ڈپارٹمنٹ کے ریٹائرڈ راستے: '(ایک جائداد یا متعدد جائدادیں) درخواست دہندہ کے نام پر'
- دبئی لینڈ ڈپارٹمنٹ کے FAQs، AED 2 ملین کے راستے پر: '(ایک سے زیادہ جائدادیںAccept کی جا سکتی ہیں)'
اجتماع کے بارے میں دو چیزیں ہیں جن کا کوئی بھی شائع نہیں کرتا
کوئی اتھارٹی یہ شائع نہیں کرتی کہ جائدادوں کی تعداد میں جو شمار کی جا سکتی ہے کوئی حد ہے۔ یہ ایک غائب ہونا ہے نہ کہ ایک اجازت، لیکن یہ ہر سطح پر ایک مستقل غائب کرنا ہے۔
نہ ہی کوئی اتھارٹی گولڈن راستے پر جائداد کی قسم کے لحاظ سے کوئی پابندی شائع کرتی ہے۔ GDRFA یہ بیان کرتا ہے کہ رہن والی جائداد 'اور تمام قسم کی جائدادوں' کو قبول کرتی ہے۔ یہ دعوے کہ تجارتی جائداد، یا زمین، یا ایک خاص زمرہ گولڈن راستے سے خارج کردیا گیا ہے، کسی بھی شائع کردہ چیز سے ماخذ نہیں ہیں۔
جائدادیں درخواست دہندہ کے نام پر ہونی چاہئیں۔ اوپر دبئی لینڈ ڈپارٹمنٹ کے فارمولیشنز دونوں نے یہ بالکل واضح طور پر کہا ہے — مکمل طور پر سرمایہ کار کی ملکیت، درخواست دہندہ کے نام پر۔
مشترکہ اور شریک ملکیت: راستے متضاد طریقوں کی نشاندہی کرتے ہیں
یہاں خاندان اکثر ایک ایسا اصول فرض کرتے ہیں جو ایک مختلف مصنوعات پر موجود ہے۔ تین راستے، مشترکہ حصول کے تین مختلف علاج۔
سونے کے راستے پر، GDRFA صاف ہے اور یہ سخت ہے: "اگر ملکیت ایک مشترک جائیداد میں ایک حصے کی شکل میں ہے، تو اس حصے کی قیمت AED 2 ملین سے کم نہیں ہونی چاہیے۔" حصے کو مکمل حد تک پہنچنا چاہیے۔
ریٹائرمنٹ کے راستے پر، دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ مخالف رہائش شائع کرتا ہے: "ایک شوہر اور بیوی ایک جائیداد کا اشتراک کر سکتے ہیں (شادی کے معاہدے کا تصدیق شدہ کاپی فراہم کرتے ہوئے)۔"
دو سال کے سرمایہ کار کے راستے پر، محکمے نے ہم مالک کے لیے بہت کم بار مقرر کی ہے: "پراپرٹی کا ایک ہم مالک لائسنس حاصل کرنے کے حصول اور رہائشی ویزا کے لیے درخواست دینے کی اجازت ہے، بشرطیکہ ان کی حصہ داری کی قیمت 400,000 AED سے کم نہ ہو۔"
اس کا نتیجہ سادگی سے بیان کرنا ہے، کیونکہ یہ بہت سے جوڑوں کو مایوس کرتا ہے۔ کوئی بھی اتھارٹی دو اسپوسز کو انفرادی طور پر سب تھریش ہولڈ ہولڈنگز کو AED 2 ملین پر پہنچنے کی اجازت دینے والا کوئی اصول شائع نہیں کرتی، اور مشترکہ حصوں پر سونے کے راستے کا ایک واضح اصول اس کے خلاف ہے۔ ایک خاندان کس طرح ایک فائل میں شامل ہوتا ہے، یہ ایک ساختی سوال ہے، نہ کہ ایک اصول جسے آپ دیکھ سکتے ہیں۔
رہن میں جائیداد: ریکارڈ میں سب سے بڑا اختلاف
ICP کی رہنمائی جائیداد کی ملکیت کی ضرورت کرتی ہے "≥ AED 2 ملین (قرضوں کے بغیر)" کی قیمت پر، اور اس کی سروس کارڈ اسے ایک شرط کے طور پر دوبارہ بیان کرتی ہے: "جائیداد کو مکمل طور پر سرمایہ کار کی ملکیت میں ہونا چاہیے۔" پلٹ کر یہ رہن میں جائیداد کو مکمل طور پر خارج کرتا ہے۔
دبئی کے دونوں سطحیں اس میں مختلف ہیں۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی سرمایہ کار سروس کہتی ہے: "اگر جائیداد رہن میں ہو، تو ایک بینک خط جو AED 2 ملین ادا شدہ رقم کا ثبوت فراہم کرتا ہے، فراہم کیا جائے۔" اور اس کی خدمات کی شرائط میں، "جائیداد رہن میں ہوسکتی ہے، اور ایک اعتراض نہ ہونے والے بینک خط کو جمع کروایا جائے گا، جو بتاتا ہے کہ بینک جائیداد پر رہائشی پرمٹ جاری کرنے پر اعتراض نہیں کرتا، ادا شدہ رقم اور بیلنس کی معلومات کے ساتھ۔" GDRFA سادگی سے کہتا ہے کہ "رہن میں جائیداد قابل قبول ہے"، اور اس کے جائیداد مالک کے صفحے پر کہتا ہے کہ "اگر جائیداد کی قیمت کا کم از کم 2 ملین درہم ادا کیا گیا ہے، تو مالک سونے کی رہائش حاصل کرنے کا حق رکھتا ہے۔"
جو آپریٹنگ سطحیں جانچتی ہیں، وہ پھر ایک مطلق رقم ہے جو بینک خط کے ذریعے ثابت کی جاتی ہے - نہ کہ کسی بلا رکاوٹ عنوان۔ ان دونوں پوزیشنز کو ملا کر پڑھا جا سکتا ہے کہ "بغیر قرض" کا مطلب یہ ہے کہ اہل AED 2 ملین خود قرض نہیں لیا جانا چاہیے، لیکن کوئی بھی اتھارٹی اس پڑھائی کو شائع نہیں کرتی، اور ہم اس کو ایسے بیان نہیں کرنے والے۔
دو متعلقہ اعداد و شمار گردش کر رہے ہیں اور نہ کوئی شائع ہوا ہے۔ ان صفحات پر کہیں بھی کم از کم ڈاؤن پیمنٹ کا فیصد نہیں ہے - ہر شائع شدہ ٹیسٹ ایک مطلق درہم کی رقم ہے جو ادا کی گئی ہے، کبھی بھی ایک تناسب نہیں۔ اور کوئی اتھارٹی منظور شدہ یا مخصوص رہن بینکوں کی فہرست شائع نہیں کرتی؛ GDRFA کے جائیداد مالک کے صفحے پر کہا گیا ہے کہ "ملک کے کسی مقامی بینک سے ایک قرض" ہے بغیر کسی نام کے۔
ریٹائرمنٹ کا راستہ اسی ڈھانچے کو دکھاتا ہے جس کے ساتھ ایک لاک اپ شامل ہے، جو جاننے کے قابل ہے کیونکہ کلائنٹس اسے سنتے ہیں اور غلط راستے پر لاگو کرتے ہیں: جہاں وہ جائیداد رہن میں ہے، دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ ایک بینک خط کی ضرورت کرتا ہے جو بتاتا ہے کہ "ڈپازٹ 3 سال کے اندر جاری نہیں کیا جا سکتا"۔
آف پلان: ایماندار جواب یہ ہے کہ کچھ بھی شائع نہیں ہوا
ہم نے یہ خصوصی طور پر ہر سطح پر تلاش کیا، اور یہ وہاں نہیں ہے۔ ICP کا گولڈن رہائش گائیڈ اور اس کی ریئل اسٹیٹ سروس کارڈ پیش بینی کا ذکر نہیں کرتے۔ متحدہ عرب امارات کی حکومت کے پورٹل کی گولڈن ویزا ہب اس کا ذکر نہیں کرتی۔ GDRFA کا سرمایہ کاروں کے لیے گولڈن رہائش کا اجازت نامہ اس کا ذکر نہیں کرتا۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی گولڈن ویزا سرمایہ کار خدمت اس کا ذکر نہیں کرتی۔
محکمے کے سوالات کے صفحے میں نو بار آؤٹ پلان (off-plan) کا لفظ استعمال ہوا ہے — اور ان میں سے ہر ایک ڈویلپر، ایسکرو اکاؤنٹس کے حوالے سے قانون نمبر 8 2007 یا ابتدائی رجسٹریشن کے بارے میں ہے، مطلب یہ کہ رجسٹرڈ شدہ رئیل اسٹیٹ فروخت کے معاہدوں اور دیگر قانونی کارروائیوں کو آؤٹ پلان (off-plan) رجسٹر کرنے کے بعد رئیل اسٹیٹ رجسٹری میں منتقل کرنا۔ ان میں سے کوئی بھی رہائش کے بارے میں نہیں ہے۔
کسی مستند ڈویلپر سے آؤٹ پلان (off-plan) خریداری کو دو ملین درہم کی مطلوبہ حد میں شمار ہونے کا دعویٰ ایک ایسے یو اے ای (UAE) حکومت کے پورٹل صفحے سے ملتا ہے جو اب موجود نہیں ہے۔ ہمیں جانچنے کے بعد تین قدیمی پورٹل یو آر ایلز (legacy portal URLs) تلاش کے نتائج میں اب بھی موجود تھے، اور ان کا نتیجہ 404 تھا۔ باقی موجود سرمایہ کار ویزا صفحہ ایک بنیادی متن ہے جس میں دو ملین درہم، آؤٹ پلان (off-plan)، مورٹگیجز یا قرضوں کا کوئی حوالہ نہیں ہے۔ پورٹل فی الحال جائیداد کے راستے کے بارے میں ایک واحد درج خلاصے کے سوا کچھ نہیں چھاپتا۔
تو یہ حیثیت نہیں ہے کہ آف پلان خارج ہے۔ یہ ہے کہ کوئی اتھارٹی نے کوئی راستہ شائع نہیں کیا ہے، اور کہ ہر ایک حوالہ جو ہر کوئی بانٹتا ہے ایک مردہ صفحے کی طرف اشارہ کرتا ہے۔ ایک قریبی شائع کردہ اشارہ ہے جس کا ذکر کرنا قابل ہے: ICP کی جائیداد مالک کی تجدید کی دستاویزات ایک بلدیہ کا سرٹیفکیٹ مانگتی ہیں جس کی تصدیق ہوتی ہے کہ "تعمیر کی تکمیل، مکمل ملکیت، اور رہائش کے لیے جائیداد کی موزوںیت" - جو ایک مختلف راستہ ہے، لیکن یہ ایک یاد دہانی ہے کہ جب اتھارٹیز اس کا ذکر کرتی ہیں تو تکمیل ایک شرط کے طور پر پیش آتی ہے۔
کسی کے پاس یا کسی منجانب ایک عارضی طور پر رجسٹرڈ یونٹ لینے کا ارادہ رکھنے والے کو اس مخصوص حقائق پر پہلے سے طے شدہ حیثیت کی ضرورت ہے جس پر وہ اس پر سرمایہ کاری کرنے کا عہد کررہے ہیں۔ یہ ایک ہیج نہیں ہے؛ یہ اس سوال پر کہ جو اتھارٹیز نے خالی چھوڑا ہے، ذمہ دار بات کرنے کا واحد طریقہ ہے۔
جہاں فیصلہ ہے
اجتماع کی اجازت دینا یہ نہیں بتاتا کہ آپ کن جائیدادوں کو آگے رکھ سکتے ہیں، کس کے نام میں رکھنا چاہیے، یا مشترکہ حصے کو کیسے ترتیب دینا چاہیے جب کہ سونے کا اصول اور ریٹائرمنٹ کا اصول مخالف سمتوں میں اشارہ کرتے ہیں۔
دوبئی کی سطح پر ایک مورٹگیج کا قابل قبول ہونا آپ کو یہ نہیں بتاتا کہ بینک کی عدم اعتراض خط میں کیا کہا جائے، یہ مورٹگیج کس طرح مدت کے لئے رجسٹرڈ لیئن کے ساتھ ہے یا یہ مرکب قبول کرنے کا مطلب کسی کلائنٹ کے لئے کیا ہے جو دوبارہ فنانس کرنا چاہتا ہے۔ یہ وہ حصے ہیں جو ایک فائل کا فیصلہ کرتے ہیں، اور انہیں مشیر کے ساتھ حقائق کے ساتھ کام کیا جاتا ہے۔
خلاصہ میں
اس سے کیا سیکھنا ہے
- اجتماع کا اصول سب کی طرف سے ہے: ICP، GDRFA اور دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ سب ایک سے زیادہ جائیدادوں کی اجازت دیتے ہیں، اور کوئی بھی حد شائع نہیں کرتا۔
- GDRFA کا سونے کی مشترکہ ملکیت کا اصول سخت ہے - مشترکہ جائیداد میں ایک حصہ خود کم از کم AED 2 ملین کی قیمت کا ہونا چاہیے۔
- کوئی بھی اتھارٹی کوئی اصول شائع نہیں کرتا جو شریک حیات کو سونے کے راستے پر دو سب تھریش ہولڈ ہولڈنگز کو ملا دینے کی اجازت دیتا ہے؛ ریٹائرمنٹ اور دو سال کے راستے زیادہ دوستانہ ہیں، اور یہ مختلف مصنوعات ہیں۔
- ICP کہتا ہے "بغیر قرض" اور "مکمل طور پر ملکیت میں"؛ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ اور GDRFA دونوں بینک خط کے خلاف رہن میں جائیداد کو قبول کرتے ہیں جو AED 2 ملین کی ادائیگی کی تصدیق کرتا ہے۔ کوئی بھی اتھارٹی ان دونوں کے درمیان سازش نہیں کرتی۔
- کوئی بھی اتھارٹی سونے کی رہائش کی جانب آف پلان کا راستہ شائع نہیں کرتی، اور اس کے لیے عام طور پر حوالہ دیا جانے والا ماخذ ایک صفحہ ہے جو 404 واپس کرتا ہے۔
- کیا میں چند جائیدادوں کو ملا کر 2 ملین AED تک پہنچ سکتا ہوں؟
- ہاں، ہر اتھارٹی کی سطح پر۔ ICP کو AED 2 ملین یا اس سے زیادہ کی قیمت کے ایک یا ایک سے زیادہ جائیدادوں کی ملکیت کی ضرورت ہے۔ GDRFA اس شرط کو ایک جائیداد یا جائیدادوں کے ایک گروپ کے طور پر بیان کرتا ہے جن کی کل قیمت AED 2 ملین سے کم نہیں ہے۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی سرمایہ کار خدمات بتاتی ہیں کہ درخواست دہندہ کے نام پر ایک یا زیادہ جائیدادیں ہوں۔ کوئی اتھارٹی یہ شائع نہیں کرتی کہ کتنی جائیدادیں ہونی چاہئیں۔
- کیا میرا شریک حیات اور میں اپنی جائیدادیں ملا کر اہل ہو سکتے ہیں؟
- کسی بھی شائع کردہ اصول پر نہیں۔ GDRFA کا سنہری راستہ یہ بتاتا ہے کہ جہاں مشترکہ جائیداد میں ملکیت کا حصہ ہوتا ہے، یہ حصہ خود 2 ملین AED سے کم نہیں ہونا چاہیے۔ شوہری شیئرنگ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے ریٹائر ہونے والے راستے پر ظاہر ہوتی ہے، جو ایک مختلف پروڈکٹ ہے جس کے لئے مختلف پچھلا ہے۔ ایک خاندان کو ایک ملف میں شامل کرنے کا سوال ایک مشیر کے لئے ایک ترتیب دینے والا سوال ہے نہ کہ کسی اصول کی تلاش۔
- کیا مورتگی جائیداد سنہری ویزا کے لئے اہل ہوتی ہے؟
- حکام اس پر متفق نہیں ہیں۔ ICP کی گائیڈ کہتی ہے کہ 2 ملین AED یا اس سے زیادہ کی مالیت کی جائیدادیں '(بغیر قرضوں کے)' ہونی چاہئیں اور اس کی سروس کارڈ کہتی ہے کہ یہ جائیداد مکمل طور پر ملکیت ہونی چاہیے۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کہتا ہے کہ یہ جائیداد مورتگی ہو سکتی ہے بشرطیکہ ایک غیر اعتراض بینک خط میں ادا شدہ رقم اور بیلنس ظاہر ہو، اور 2 ملین AED کی ادائیگی کا ثبوت فراہم کرے؛ GDRFA کہتا ہے کہ مورتگی جائیداد قابل قبول ہے۔ کوئی شائع کردہ جملہ وفاقی اور امارت کی پوزیشنز کو ہم آہنگ نہیں کرتا۔
- کیا غیر منصوبہ بند جائیداد 2 ملین AED میں شامل کی جا سکتی ہے؟
- کوئی حکومتی ادارہ اس کا جواب شائع نہیں کرتا۔ ICP، UAE حکومت کا پورٹل، GDRFA اور دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ سبھی اپنی سنہری رہائشی صفحات سے غیر منصوبہ بند کو چھوڑ دیتے ہیں، اور ڈپارٹمنٹ کے FAQ میں موجود واحد غیر منصوبہ بند حوالہ جات ترقی دہندہ کی اسکر کے اور ابتدائی رجسٹریشن کے بارے میں ہیں نہ کہ رہائش کی۔ پورٹل صفحہ جو دعویٰ کے لئے عام طور پر حوالہ دیا جاتا تھا اب 404 واپس کرتا ہے۔ عارضی طور پر رجسٹرڈ یونٹ کی حیثیت اس مخصوص حقائق پر قائم کرنے کی ضرورت ہے جب تک کہ پیسہ مختص نہیں کیا جاتا۔
- کیا کوئی کم از کم ڈاؤن پیمنٹ ہے؟
- کوئی فیصد کسی حکومتی ادارے کی طرف سے شائع نہیں کیا گیا۔ ہر شائع کردہ ٹیسٹ ایک طے شدہ رقم کی ادائیگی ہے — سنہری راستے پر 2 ملین AED، ریٹائر ہونے والے راستے پر 1 ملین AED — جس کی تصدیق بینک خط کے ذریعہ ہوتی ہے جہاں جائیداد مورتگی ہے۔ زیر گردش ڈاؤن پیمنٹ کے فیصد کسی حکومتی ادارے کے صفحے سے ماخوذ نہیں ہیں۔
ذرائع
یہ کہاں سے آیا ہے
- ICP — UAE سنہری رہائش کی رہنما
- ICP — رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار رہائش کے لئے داخلے کی اجازت کی اجرائی (377-005-001-009)
- ICP — رہائش کے اجازت ناموں کی تجدید
- GDRFA دبئی — سونے کا رہائشی اجازت نامہ جاری کرنا (سرمایے کار)
- GDRFA دبئی — ایک غیر ملکی کو ویزا جاری کرنا جو جائیداد کا مالک ہے
- دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ — سونے کے ویزا کی درخواست، سرمایہ کار
- دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ — سنہری ویزا کی درخواست، ریٹائر ہونے والے
- دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ - اکثر پوچھے گئے سوالات
- یو اے ای حکومت پورٹل — سونے کا ویزا
یہ صفحہ UAE میں کاروبار قائم کرنے کے بارے میں عمومی معلومات ہے، نہ کہ قانونی، ٹیکس، امیگریشن، یا بینکنگ مشورہ۔ قواعد، فیس، اجازت یافتہ سرگرمیاں، اور بینک پالیسیاں تبدیل ہو سکتی ہیں۔ حتمی اہلیت آپ کے حقائق اور درخواست کے وقت قابل اطلاق قواعد پر منحصر ہے۔