کیا میں متعدد جائیدادیں ملا سکتا ہوں، اور آف پلان یا مورگیج شدہ جائیداد کا کیا حکم ہے؟

یہ ایک نایاب نقطہ ہے جس پر وفاقی اور امیرتی سطحیں اپنی اپنی زبان میں اور بغیر کسی شرط کے متفق ہیں۔

کوئی بھی اتھارٹی اس بات کی حد شائع نہیں کرتی کہ کتنی جائیدادیں شمار کی جا سکتی ہیں۔ یہ اجازت کے بجائے عدم موجودگی ہے، مگر تمام ذرائع میں یکساں ہے۔ GDRFA جو مانگتی ہے وہ یہ ہے کہ قدر کی تصدیق دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی جاری کردہ پراپرٹی اسٹیٹس اسٹیٹمنٹ سرٹیفکیٹ سے ہو، اور یہ کہ رہائش کی مدت تک جائیداد پر لین لگایا جائے۔

گولڈن راستے پر جائیداد کی قسم کے لحاظ سے بھی کوئی ادارہ کوئی پابندی شائع نہیں کرتا۔ GDRFA کہتا ہے کہ رہن شدہ جائیداد قابلِ قبول ہے “اور اس میں ہر قسم کی جائیداد شامل ہے”۔ یہ دعوے کہ تجارتی جائیداد، زمین یا کوئی خاص زمرہ گولڈن راستے سے خارج ہے، کسی شائع شدہ چیز پر مبنی نہیں ہیں۔ ریئل اسٹیٹ راستے میں ٹریڈ لائسنس کا کوئی کردار نہیں ہے، جس میں GDRFA پاسپورٹ اور ملکیت کا ثبوت مانگتا ہے۔ یہ صرف کمپنی سرمایہ کار راستوں پر آتا ہے، اور متحدہ عرب امارات میں ٹریڈ لائسنس کیا ہے اسے الگ سے بیان کیا گیا ہے۔

جائیدادیں درخواست گزار کے نام پر ہونی چاہئیں۔ اوپر دیے گئے Dubai Land Department کے دونوں الفاظ اسے صراحت سے کہتے ہیں: سرمایہ کار کی مکمل ملکیت، درخواست گزار کے نام پر۔ سرمایہ کار سروس کی شرائط کمپنی کے ذریعے رکھی گئی جائیداد کا ذکر نہیں کرتیں۔ جو کمپنی آن شور (onshore) تجارت کرنا چاہتی ہے وہ ایک الگ معاملہ ہے، جسے کسی ادارے کو آن شور تجارت کے لیے لائسنس دینا میں بیان کیا گیا ہے۔

یہاں خاندان اکثر ایک ایسا اصول فرض کرتے ہیں جو ایک مختلف مصنوعات پر موجود ہے۔ تین راستے، مشترکہ حصول کے تین مختلف علاج۔

گولڈن راستے پر GDRFA صریح ہے اور وہی سخت ہے: “اگر ملکیت کسی مشترکہ جائیداد میں حصے کی شکل میں ہو تو حصے کی قدر AED 2 ملین سے کم نہیں ہونی چاہیے۔” حصے کو خود پوری حد پار کرنی ہوتی ہے، اس لیے کسی جائیداد کے نصف کے شریک مالک کو ایسی جائیداد چاہیے جس کی کل قدر کم از کم AED 2 ملین کی دگنی ہو۔ شریک مالک کاروباری شراکت داروں کی جانچ بھی اسی طرح ہوتی ہے، چاہے وہ لائسنس کہاں قائم ہونا چاہیے کے بارے میں کچھ بھی طے کریں، کیونکہ GDRFA کا ریئل اسٹیٹ راستہ جائیداد کے حصے کو دیکھتا ہے، کمپنی کو نہیں۔

ریٹائرمنٹ کے راستے پر، دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ مخالف رہائش شائع کرتا ہے: "ایک شوہر اور بیوی ایک جائیداد کا اشتراک کر سکتے ہیں (شادی کے معاہدے کا تصدیق شدہ کاپی فراہم کرتے ہوئے)۔"

دو سالہ سرمایہ کار روٹ پر، ڈیپارٹمنٹ شریک مالک کے لیے کہیں کم معیار مقرر کرتا ہے: “پراپرٹی کے شریک مالک کو لائسنس اور پراپرٹی سرمایہ کاروں کے لیے رہائشی ویزوں کے اجراء کے لیے درخواست دینے کی اجازت ہے، بشرطیکہ ان کے حصے کی مالیت AED 400,000 سے کم نہ ہو۔”

کوئی بھی ادارہ ایسا کوئی قاعدہ شائع نہیں کرتا جو دو میاں بیوی کو گولڈن راستے پر AED 2 ملین تک پہنچنے کے لیے انفرادی طور پر حد سے کم حصے جمع کرنے کی اجازت دے، اور مشترکہ حصوں پر گولڈن راستے کا واحد صریح قاعدہ اس کے برخلاف پڑھا جاتا ہے۔ ایک خاندان عملاً ایک فائل میں کیسے آتا ہے، یہ ساخت بندی کا سوال ہے، کوئی ایسا قاعدہ نہیں جو دیکھا جا سکے۔

ICP کی رہنمائی جائیداد کی ملکیت کی ضرورت کرتی ہے "≥ AED 2 ملین (قرضوں کے بغیر)" کی قیمت پر، اور اس کی سروس کارڈ اسے ایک شرط کے طور پر دوبارہ بیان کرتی ہے: "جائیداد کو مکمل طور پر سرمایہ کار کی ملکیت میں ہونا چاہیے۔" پلٹ کر یہ رہن میں جائیداد کو مکمل طور پر خارج کرتا ہے۔

دبئی کے دونوں سطحیں اس میں مختلف ہیں۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی سرمایہ کار سروس کہتی ہے: "اگر جائیداد رہن میں ہو، تو ایک بینک خط جو AED 2 ملین ادا شدہ رقم کا ثبوت فراہم کرتا ہے، فراہم کیا جائے۔" اور اس کی خدمات کی شرائط میں، "جائیداد رہن میں ہوسکتی ہے، اور ایک اعتراض نہ ہونے والے بینک خط کو جمع کروایا جائے گا، جو بتاتا ہے کہ بینک جائیداد پر رہائشی پرمٹ جاری کرنے پر اعتراض نہیں کرتا، ادا شدہ رقم اور بیلنس کی معلومات کے ساتھ۔" GDRFA سادگی سے کہتا ہے کہ "رہن میں جائیداد قابل قبول ہے"، اور اس کے جائیداد مالک کے صفحے پر کہتا ہے کہ "اگر جائیداد کی قیمت کا کم از کم 2 ملین درہم ادا کیا گیا ہے، تو مالک سونے کی رہائش حاصل کرنے کا حق رکھتا ہے۔"

لہٰذا آپریشنل ذرائع جس چیز کو جانچتے ہیں وہ ادا کی گئی ایک مطلق رقم ہے، جس کا ثبوت بینک کا خط ہے، نہ کہ بوجھ سے پاک ملکیت۔ ان دونوں مؤقف میں مطابقت “بغیر قرض” کو اس مفہوم میں پڑھ کر پیدا کی جا سکتی ہے کہ اہل AED 2 ملین خود ادھار کے نہیں ہونے چاہئیں، لیکن کوئی ادارہ یہ قراءت شائع نہیں کرتا اور ہم اسے یوں بیان نہیں کریں گے گویا کسی نے کیا ہو۔

دو متعلقہ اعداد گردش میں ہیں اور ان میں سے کوئی شائع نہیں ہے۔ ان صفحات میں کہیں بھی کم از کم ڈاؤن پیمنٹ کی شرح نہیں ہے: ہر شائع شدہ جانچ ادا کی گئی ایک مطلق درہم رقم ہے، کبھی تناسب نہیں۔ اور کوئی بھی ادارہ منظور شدہ یا مخصوص رہن بینکوں کی فہرست شائع نہیں کرتا؛ GDRFA کا جائیداد مالکان کا صفحہ کسی کا نام لیے بغیر “ملک کے کسی مقامی بینک سے قرض” کا حوالہ دیتا ہے۔

ریٹائرمنٹ کا راستہ اسی ڈھانچے کو دکھاتا ہے جس کے ساتھ ایک لاک اپ شامل ہے، جو جاننے کے قابل ہے کیونکہ کلائنٹس اسے سنتے ہیں اور غلط راستے پر لاگو کرتے ہیں: جہاں وہ جائیداد رہن میں ہے، دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ ایک بینک خط کی ضرورت کرتا ہے جو بتاتا ہے کہ "ڈپازٹ 3 سال کے اندر جاری نہیں کیا جا سکتا"۔

ہم نے یہ خصوصی طور پر ہر سطح پر تلاش کیا، اور یہ وہاں نہیں ہے۔ ICP کا گولڈن رہائش گائیڈ اور اس کی ریئل اسٹیٹ سروس کارڈ پیش بینی کا ذکر نہیں کرتے۔ متحدہ عرب امارات کی حکومت کے پورٹل کی گولڈن ویزا ہب اس کا ذکر نہیں کرتی۔ GDRFA کا سرمایہ کاروں کے لیے گولڈن رہائش کا اجازت نامہ اس کا ذکر نہیں کرتا۔ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی گولڈن ویزا سرمایہ کار خدمت اس کا ذکر نہیں کرتی۔

محکمے کے اکثر پوچھے جانے والے سوالات کے صفحے پر زیرِ تعمیر جائیداد (off-plan) کی اصطلاح نو بار استعمال ہوئی ہے، اور ہر بار یہ 2007 کے قانون نمبر 8 کے تحت ڈویلپرز کے ایسکرو اکاؤنٹس کے بارے میں ہے، یا ابتدائی رجسٹریشن کے بارے میں، یعنی “رئیل اسٹیٹ کے فروخت کے معاہدوں اور دیگر قانونی کارروائیوں کو رئیل اسٹیٹ رجسٹری میں منتقل کرنے سے پہلے زیرِ تعمیر مرحلے پر رجسٹر کرنا”۔ ان میں سے کوئی بھی رہائش کے بارے میں نہیں ہے۔

کسی مستند ڈویلپر سے آؤٹ پلان (off-plan) خریداری کو دو ملین درہم کی مطلوبہ حد میں شمار ہونے کا دعویٰ ایک ایسے یو اے ای (UAE) حکومت کے پورٹل صفحے سے ملتا ہے جو اب موجود نہیں ہے۔ ہمیں جانچنے کے بعد تین قدیمی پورٹل یو آر ایلز (legacy portal URLs) تلاش کے نتائج میں اب بھی موجود تھے، اور ان کا نتیجہ 404 تھا۔ باقی موجود سرمایہ کار ویزا صفحہ ایک بنیادی متن ہے جس میں دو ملین درہم، آؤٹ پلان (off-plan)، مورٹگیجز یا قرضوں کا کوئی حوالہ نہیں ہے۔ پورٹل فی الحال جائیداد کے راستے کے بارے میں ایک واحد درج خلاصے کے سوا کچھ نہیں چھاپتا۔

اس لیے یہ ثابت نہیں ہوا کہ زیرِ تعمیر جائیداد خارج ہے؛ کسی ادارے نے کوئی راستہ شائع نہیں کیا، اور جس حوالے کو سب آگے بڑھاتے ہیں وہ ایک بند صفحے کی طرف جاتا ہے۔ ایک متصل شائع شدہ اشارہ موجود ہے: جائیداد مالکان کی تجدید کے لیے ICP کی دستاویزات بلدیہ (municipality) کا ایسا سرٹیفکیٹ مانگتی ہیں جو “تعمیر کی تکمیل، مکمل ملکیت اور جائیداد کی رہائش کے لیے موزونیت” کی تصدیق کرے۔ یہ ایک مختلف راستہ ہے، لیکن یہ یاد دلاتا ہے کہ جہاں ادارے اس موضوع کو واقعی چھیڑتے ہیں وہاں تکمیل ایک شرط کے طور پر آتی ہے۔

عارضی طور پر رجسٹر شدہ یونٹ کے لیے بیعانہ ادا کرنے سے پہلے دیکھ لیں کہ فائل کو کس چیز کی ضرورت ہوگی۔ Dubai Land Department کی درخواست ملکیت کی سند یا ملکیت کا الیکٹرانک سرٹیفکیٹ درج کرتی ہے، خریداری کے وقت AED 2 ملین یا اس سے زیادہ کی خریداری قدر کی جانچ کرتی ہے، اور GDRFA محکمے سے قدر کی تصدیق کرنے والا جائیداد کی حیثیت کے بیان کا سرٹیفکیٹ مانگتا ہے۔ صفحات یہ نہیں بتاتے کہ جو یونٹ ابھی زیرِ تعمیر ہے وہ ان دونوں میں سے کوئی دستاویز دے سکتا ہے یا نہیں۔

اجتماع کی اجازت دینا یہ نہیں بتاتا کہ آپ کن جائیدادوں کو آگے رکھ سکتے ہیں، کس کے نام میں رکھنا چاہیے، یا مشترکہ حصے کو کیسے ترتیب دینا چاہیے جب کہ سونے کا اصول اور ریٹائرمنٹ کا اصول مخالف سمتوں میں اشارہ کرتے ہیں۔

رہن کا دبئی کے ذرائع کے لیے قابلِ قبول ہونا آپ کو یہ نہیں بتاتا کہ ادا شدہ رقم اور بقیہ رقم کے علاوہ بینک کے عدم اعتراض خط میں کیا ہونا چاہیے۔ یہ بھی نہیں بتاتا کہ رہن اس حقِ حبس کے ساتھ کیسے بیٹھتا ہے جو GDRFA رہائش کی مدت بھر کے لیے مانگتا ہے، یا ری فنانسنگ کا ایسا کرنے کے خواہش مند کلائنٹ کے لیے کیا مطلب ہوگا۔ یہی باتیں فائل کا فیصلہ کرتی ہیں، اور انہیں حقائق کی بنیاد پر مشیر کے ساتھ طے کیا جاتا ہے۔