Ingresos por alquiler e impuesto corporativo en los EAU: tu nombre frente al de tu empresa

Una persona natural está sujeta a corporate tax solo donde el volumen total de su negocio o actividades empresariales en los EAU excede AED 1 millón en un año calendario gregoriano. Tres categorías son luego desestimadas al calcular ese volumen — salario, ingresos de inversiones personales e ingresos de inversiones en bienes raíces — y la Autoridad Federal de Impuestos es explícita en que no están sujetas a impuesto corporativo independientemente de la cantidad.

La definición es estrecha en un aspecto y amplia en otro. La Decisión del Gabinete No. 49 de 2023 limita la actividad de inversión excluida a la venta, arrendamiento o alquiler, y subarrendamiento; la Autoridad indica que esta lista es exhaustiva, y que la actividad debe implicar obtener ingresos mediante el uso de la propiedad en sí y no de servicios prestados en relación con ella, como la gestión de propiedades. Pero aplica ya sea que la actividad se lleve a cabo directamente o a través de un intermediario.

La exclusión depende de la ausencia de un requisito de licencia, y la orientación de la Autoridad es directa sobre la consecuencia: si la actividad de inversión en sí se realiza, o se requiere que se realice, a través de una licencia emitida por una autoridad de licencia, no está dentro del alcance de la exclusión de Inversión Inmobiliaria y por lo tanto cae dentro del alcance del impuesto corporativo.

La guía lo explica con un establecimiento individual. Una persona natural que posee varias propiedades crea un establecimiento individual que tiene una licencia para gestionar propiedades de su propia propiedad. Dado que el establecimiento individual no tiene personalidad jurídica separada: la persona y el establecimiento son la misma persona, el efecto es que la persona natural tiene una licencia para gestionar su inmobiliaria, los ingresos por alquiler ya no se clasifican como ingresos por inversión en bienes raíces, y están sujetos al impuesto corporativo si se supera el umbral de volumen de AED 1 millón. La licencia que alguien obtuvo por conveniencia es lo que gravó el alquiler.

El caso opuesto es igual de importante y es el que la gente interpreta erróneamente en la dirección ansiosa. Cuando una persona natural contrata a un agente de terceros o a una empresa de gestión inmobiliaria licenciada para gestionar el alquiler y cobrar el alquiler en su nombre, la Autoridad indica que esto sigue siendo parte de una actividad de inversión en bienes raíces, y que no es relevante para la persona natural que el agente tenga una licencia para llevar a cabo su propio negocio. Usar un agente no grava tu alquiler.

Una empresa es una persona jurídica y, por lo tanto, una persona sujeta a impuestos. Sus beneficios de alquiler están sujetos a los tipos ordinarios: 0% sobre los ingresos imponibles de hasta AED 375,000, y 9% sobre esa cantidad. El Alivio para Pequeñas Empresas puede reducir la carga durante un período, pero tras la Decisión Ministerial No. 131 de 2026, se aplica solo a los períodos fiscales que finalizan el 31 de diciembre de 2029, por lo que es una concesión de tiempo en lugar de una respuesta estructural.

Una entidad que posee una licencia de zona designada tampoco es una ruta de escape. La Decisión del Gabinete Nº 100 de 2023 proporciona que los ingresos derivados de bienes inmuebles ubicados en una free zone son ingresos gravables donde la transacción es con una persona fuera de free zone en respecto de propiedad comercial, o con cualquier persona en respecto de bienes inmuebles que no sean propiedad comercial. Propiedad comercial se define como propiedad utilizada exclusivamente para una empresa y no utilizada como lugar de residencia o alojamiento, que excluye hoteles, apartamentos amueblados y similares.

Leídas juntas, eso significa que el alquiler residencial dentro de una estructura empresa free zone versus tierra firme se grava al 9% sobre la ganancia, y los ingresos en cuestión se dejan fuera del cálculo de minimis completamente en lugar de cobijarse bajo él. El régimen de Persona Calificada de Free Zone no fue construido para tener apartamentos.

Estar fuera del alcance de un impuesto no es lo mismo que ser favorecido por él. Cuando los ingresos de Inversión en Bienes Raíces están excluidos, los gastos relacionados directa o indirectamente con esos ingresos no son deducibles para fines de impuesto corporativo, las ganancias no se incluyen en ningún cálculo de ingresos imponibles y las pérdidas no son elegibles para el alivio fiscal corporativo.

Para un propietario que recauda alquiler neto sobre una propiedad no gravada, eso es directamente positivo. Para un propietario que gestiona una cartera altamente financiada que produce pérdidas contables, es la eliminación del alivio que podrían haber utilizado de otro modo. La exclusión es automática, no electiva, por lo que esta es una consecuencia a la que planificar en lugar de una elección que hacer.

Cuando una propiedad es co-propietaria, los ingresos de la actividad de inversión en bienes raíces se asignan a cada propietario, y todos los hechos y circunstancias se evalúan caso por caso para determinar la asignación adecuada. Cada copropietario luego evalúa su propia posición de manera individual: la parte asignada a una persona natural está fuera del alcance si no realiza la actividad a través de una licencia y no está obligada a hacerlo.

Por lo tanto, dos co-propietarios del mismo edificio pueden terminar en diferentes situaciones, que es exactamente lo que muestra el propio ejemplo de trabajo de la Autoridad: villas alquiladas como casas de vacaciones bajo un establecimiento sole licenciado por un lado, y villas alquiladas residencialmente sin licencia por el otro, en la misma familia y la misma cartera.