Renta de Alquiler e Impuesto de Sociedades en los EAU: Su Nombre frente al de Su Empresa

Una persona física está sujeta al impuesto sobre sociedades únicamente cuando el volumen de negocios total de su negocio o de sus actividades empresariales en los UAE supera 1 millón de AED en un año natural gregoriano. A continuación se descartan tres categorías al calcular dicho volumen de negocios (salarios, rendimientos de inversiones personales y rendimientos de inversión inmobiliaria), y la Federal Tax Authority es explícita en que no están sujetas al impuesto sobre sociedades, con independencia de su importe.

La definición es estrecha en un aspecto y amplia en otro. La Decisión del Gabinete No. 49 de 2023 limita la actividad de inversión excluida a la venta, arrendamiento o alquiler, y subarrendamiento; la Autoridad indica que esta lista es exhaustiva, y que la actividad debe implicar obtener ingresos mediante el uso de la propiedad en sí y no de servicios prestados en relación con ella, como la gestión de propiedades. Pero aplica ya sea que la actividad se lleve a cabo directamente o a través de un intermediario.

La exclusión depende de que no se exija una licencia, y la orientación de la Autoridad es directa sobre la consecuencia: si la propia actividad de inversión se realiza, o debe realizarse, mediante una licencia expedida por una autoridad emisora de licencias, no entra en el ámbito de la exclusión de Real Estate Investment y, por tanto, queda dentro del ámbito del impuesto sobre sociedades. Una licencia que era necesaria pero nunca se obtuvo no ayuda: los ingresos siguen estando sujetos a tributación. Un registro de arrendamiento Ejari en Dubai o un registro Tawtheeq en Abu Dhabi es un registro administrativo, no una licencia, por lo que no desencadena este efecto.

La orientación lo desarrolla con un sole establishment. Una persona física propietaria de varios inmuebles crea un sole establishment titular de una licencia para gestionar inmuebles de su propiedad. Dado que el sole establishment carece de personalidad jurídica propia (la persona y el establecimiento son la misma persona), el efecto es que la persona física es titular de una licencia para gestionar sus bienes inmuebles, los ingresos por alquiler dejan de clasificarse como rendimientos de Real Estate Investment y quedan sujetos al impuesto sobre sociedades si se supera el umbral de volumen de negocios de 1 millón de AED. La licencia que alguien obtuvo por comodidad es lo que hizo tributar el alquiler.

El caso inverso es una preocupación frecuente. Cuando una persona física contrata a un agente tercero o a una empresa de gestión inmobiliaria con licencia para gestionar el arrendamiento y cobrar las rentas por su cuenta, la Autoridad afirma que esto sigue formando parte de una actividad de Real Estate Investment y que es irrelevante para la persona física que el agente tenga una licencia para desarrollar su propio negocio. En su Ejemplo 5, los contratos de arrendamiento designan al propietario como arrendador y el agente percibe únicamente honorarios de gestión. Recurrir a un agente no hace tributar su alquiler. La respuesta cambia si una sociedad de su propiedad pasa a ser la parte principal de los contratos de arrendamiento, por ejemplo a través de un derecho de arrendamiento o de subarrendamiento: entonces percibe las rentas por cuenta propia.

Una sociedad es una persona jurídica y, por tanto, un sujeto pasivo. Sus beneficios por alquileres tributan según los tipos ordinarios: 0 % sobre la renta imponible de hasta AED 375,000 y 9 % por encima de esa cifra. El Small Business Relief puede considerar que una sociedad con ingresos de AED 3 millones o menos no tiene renta imponible, pero la Ministerial Decision No. 131 of 2026, dictada el 29 de julio de 2026, lo limita a los periodos impositivos que finalicen el 31 de diciembre de 2029 o antes. Para una sociedad arrendadora, eso lo convierte en una concesión temporal, no en una solución estructural.

Una entidad que posee una licencia de zona designada tampoco constituye una vía de escape. El Cabinet Decision No. 100 of 2023 dispone que la renta derivada de bienes inmuebles situados en una free zone es renta imponible cuando la operación se realiza con una persona que no es de una free zone respecto de un inmueble comercial, o con cualquier persona respecto de un inmueble que no sea comercial. Se define como inmueble comercial el que se utiliza exclusivamente para una actividad empresarial y no como lugar de residencia o alojamiento, lo que excluye hoteles, apartamentos con servicios y similares.

Leídas juntas, eso significa que el alquiler residencial dentro de una estructura empresa free zone versus tierra firme se grava al 9% sobre la ganancia, y los ingresos en cuestión se dejan fuera del cálculo de minimis completamente en lugar de cobijarse bajo él. El régimen de Persona Calificada de Free Zone no fue construido para tener apartamentos.

Quedar fuera del ámbito también implica quedar fuera de las deducciones. La guía de la Autoridad señala que los gastos relacionados directa o indirectamente con rendimientos excluidos de Real Estate Investment no son deducibles a efectos del impuesto sobre sociedades, que los beneficios no se incluyen en ningún cálculo de renta imponible y que las pérdidas no pueden acogerse a ninguna compensación del impuesto sobre sociedades.

Un propietario que percibe alquileres netos de un inmueble sin hipoteca no pierde nada con ello. Un propietario con una cartera muy apalancada que arroja pérdidas contables no puede utilizarlas como alivio. Los propietarios con una cartera mixta deben repartir los costes: en el Example 10 de la Authority, Miss M alquila 14 de sus 16 apartamentos de Dubái como viviendas vacacionales con permisos, lo que está sujeto a tributación, y 2 como viviendas residenciales, lo que queda excluido. Reparte los costes comunes según el valor de los inmuebles. El método debe ser razonable y aplicarse de forma coherente de un periodo impositivo a otro.

Cuando una propiedad es co-propietaria, los ingresos de la actividad de inversión en bienes raíces se asignan a cada propietario, y todos los hechos y circunstancias se evalúan caso por caso para determinar la asignación adecuada. Cada copropietario luego evalúa su propia posición de manera individual: la parte asignada a una persona natural está fuera del alcance si no realiza la actividad a través de una licencia y no está obligada a hacerlo.

El Ejemplo 11 de la Autoridad muestra el reparto dentro de una misma familia. El Sr. F y su hermano, el Sr. G, heredan 25 villas, y cada uno posee el 50 % de cada villa. 22 villas se alquilan como viviendas vacacionales, lo que requiere una licencia, por lo que la mitad de esos ingresos que corresponde a cada hermano entra en el ámbito del impuesto sobre sociedades, sujeta al umbral de volumen de negocios de 1 millón de AED. Las otras 3 villas se alquilan como vivienda residencial sin licencia, por lo que la mitad de esa renta que corresponde a cada hermano permanece fuera del impuesto sobre sociedades.