Cómo abrir y operar un negocio de hotel o apartamentos servidos en los EAU

DET decide si un inmueble de Dubái puede denominarse hotel, apartamento hotelero o establecimiento similar, mediante una clasificación que se añade a la licencia comercial ordinaria. En Abu Dabi, DCT Abu Dhabi gestiona el régimen equivalente a través de sus propios sistemas de licencias y clasificación. Ninguno de los dos reguladores licencia el edificio ni al propietario en pleno dominio; licencia a quien opera el establecimiento, de modo que un hotel de propiedad independiente, uno en régimen de gestión y uno bajo una marca de franquicia pueden requerir cada uno una tramitación distinta en el mismo emplazamiento.

El factor determinante es cómo se alquilan las unidades, no cómo se denominan. Un inmueble alquilado por noches con servicio de estilo hotelero entra dentro del ámbito del regulador turístico; uno alquilado con condiciones de arrendamiento ordinarias, aunque se comercialice como "apartamento con servicios", suele encajar más bien en el régimen de vivienda vacacional. El límite se trata en la gestión de una vivienda vacacional o alquiler de corta duración en los EAU, y equivocarse al principio es un error frecuente y costoso.

Abu Dabi gestiona su régimen hotelero a través de dos sistemas en línea vinculados: un Tourism Licensing System que emite la licencia de explotación y un E-Classification System que puntúa un establecimiento conforme a criterios obligatorios, de calificación y de puntuación antes de asignarle una categoría. Un hotel clasificado también informa a través del sistema Hotel Revenue & Tourism Statistics de DCT, y cualquier exposición, conferencia o reunión celebrada en sus instalaciones necesita su propio permiso a través del Events Licensing System de DCT, un punto que los hoteles con espacios para reuniones suelen pasar por alto.

La clasificación de Dubái se tramita a través de DET como un paso diferenciado sobre la licencia comercial. En Abu Dabi, DCT recoge dos aprobaciones hoteleras entre sus servicios en TAMM, el sistema de servicios gubernamentales de Abu Dabi: Initial Approval to Construct or Convert a Building Into a Hotel Establishment y Approval for Hotel Engineering Plans. Ambas preceden a la inspección de clasificación, por lo que no debe adquirirse ni acondicionarse un emplazamiento antes. Las páginas de servicios de DET no estaban accesibles para volver a comprobarlas, así que confirme con DET la lista de documentos y las tasas de Dubái antes de presentar la solicitud.

La clasificación no sustituye las aprobaciones de edificación y de locales que corresponden al municipio. Dubai Municipality supervisa el propio edificio, haciendo un seguimiento del estado de los proyectos y las solicitudes por separado de la licencia turística, e inspecciona las operaciones de alimentación y de atención al consumidor conforme a sus propios estándares. En la Dubai Technology and Media Free Zone, un establecimiento que el propietario del hotel posee y explota no necesita una licencia de free zone aparte si la clasificación lo exige, pero todo establecimiento sigue necesitando las aprobaciones de Dubai Municipality y de otras autoridades públicas. Un hotel que sirve comida o gestiona una piscina o un spa tiene dos vías: la clasificación del establecimiento y la aprobación municipal de los locales y los servicios que alberga.

Cuando la restauración la gestiona un especialista, el contrato debe fijar el alcance, los estándares y la responsabilidad con la misma claridad que para una empresa de catering, banquetes y servicios de comida por contrato en los EAU, porque tanto el municipio como el regulador turístico hacen responsable al hotel de sus instalaciones. El servicio de alcohol es un permiso aparte, con licencia propia; véase cómo obtener una licencia de alcohol para un restaurante u hotel en los EAU.

Un negocio de hotel o apartamentos con servicios recibe pagos, depósitos y reembolsos de los huéspedes antes y después de la estancia, y un banco que evalúa la cuenta quiere saber quién controla ese flujo: el propietario, la empresa gestora o una plataforma de reservas que actúa por cuenta del operador. Cabe esperar preguntas sobre la política de cancelación, la proporción de reservas por agencias de viajes en línea, la proporción de pagos con tarjeta, las devoluciones de cargos y cómo se retienen y liberan los depósitos.

El mismo propietario, operador y número de habitaciones deben figurar de forma coherente en la solicitud de clasificación, en el contrato de gestión o franquicia y en el formulario de alta del banco. El trabajo de Velarozone sobre la preparación de la cuenta bancaria corporativa resuelve esa coherencia antes de que el banco vea el expediente.

Los proyectos de hoteles y de apartamentos con servicios suelen separar cuatro funciones que la constitución de la sociedad por sí sola no resuelve: el propietario del inmueble, el promotor, la marca licenciada mediante franquicia o gestión, y el operador que dirige el establecimiento día a día. La clasificación y la licencia se vinculan al operador registrado, de modo que un cambio de empresa gestora, de marca o de socio de franquicia es un hecho regulatorio, y no solo comercial.

Cuando la titularidad es compleja (una estructura de holding, varios inversores o un contrato de franquicia con sus propias condiciones de aprobación), la constitución se beneficia de la disciplina aplicada en las estructuras de titularidad reguladas y complejas en los EAU: determinar quién puede obligar a la sociedad, quién aprueba las excepciones y quién responde del establecimiento.

Cada empleado necesita un contrato y un permiso de trabajo a través del Ministry of Human Resources and Emiratisation (MOHRE), además de los trámites del visado de residencia. El sitio web de MOHRE no estaba accesible para volver a comprobar las categorías de permisos vigentes, por lo que el número de patrocinios y los requisitos de emiratización deben confirmarse con MOHRE antes de cerrar la plantilla.

La sociedad operadora se registra a efectos de VAT ante la Federal Tax Authority al tipo general una vez que la facturación supera el umbral de registro, y presenta las declaraciones del impuesto sobre sociedades con normalidad. Dado que la clasificación, la licencia comercial y cualquier contrato de franquicia o de gestión se concedieron para un propietario, un operador y un número de habitaciones concretos, cualquier cambio en alguno de ellos debe notificarse al regulador y no dejarse para el ciclo de renovación. El coste se construye por capas y no en una única cifra principal, y los honorarios de servicio de Velarozone se detallan en la carta de encargo; véase cómo funciona Velarozone.