Cuando tiene sentido poseer propiedades en Dubái a través de una empresa

Según la Ley de Dubái Nº 7 de 2006 sobre el Registro de Propiedades Inmobiliarias, el Departamento de Tierras es la única entidad autorizada para registrar derechos sobre propiedades inmobiliarias, y las transacciones que crean, transfieren, modifican o extinguen esos derechos no son válidas a menos que estén registradas en el Registro de Propiedades. Ese es el punto fijo en todo esto: quien esté nombrado en el registro es el propietario, y nada informal lo altera.

Por lo tanto, poner una empresa en el registro cambia quién es el propietario, de forma permanente y pública. Cuatro consecuencias siguen, y son la totalidad del argumento.

Mover una propiedad que ya posee a una empresa es una transferencia registrable, no un reajuste interno. El tarifario publicado por el Departamento de Tierras, aprobado por la Resolución del Consejo Ejecutivo No. 30 de 2013, establece la tarifa para registrar un contrato de venta de propiedad inmobiliaria en el 4% del valor del contrato de venta, y la tarifa para registrar un regalo de propiedad inmobiliaria en el 0.125% del valor de la propiedad otorgada.

Cuál de esos se aplica a una transferencia de un individuo a una empresa que posee es una pregunta para el Departamento de Tierras sobre los hechos, no algo que se asuma de una tabla de porcentajes. Pregunte antes de incorporar cualquier cosa, porque la respuesta puede ser la diferencia entre una reestructuración que se paga por sí misma y una que nunca lo hace. Confirme el tarifario actual directamente: las resoluciones de tarifas se enmiendan.

Encima de eso se sienta la empresa misma: constitución, proceso de renovación de licencia comercial anual, contabilidad, registro de impuesto corporativo y presentación. Estos son recurrentes, y son la razón por la que una empresa es un contenedor malo para un apartamento único.

Este es el hecho que decide la mayoría de los casos y el que más a menudo se descubre después. Bajo la Decisión del Gabinete No. 49 de 2023, los ingresos que una persona natural obtiene de Inversiones en Bienes Raíces — la venta, arrendamiento, subarrendamiento y alquiler de terrenos o propiedades en los EAU, donde la actividad no se lleva a cabo y no requiere ser llevada a cabo a través de una licencia — no se considera que provenga de un Negocio en absoluto, y está fuera del impuesto corporativo independientemente de la cantidad.

Una empresa no tiene equivalente. Es una persona gravable, y sus ganancias se gravan al 0% hasta AED 375.000 de ingresos gravables y al 9% por encima de eso. Una entidad registrada bajo normas de zonas no lo soluciona tampoco: la Decisión del Gabinete Nº 100 de 2023 hace que los ingresos de bienes inmuebles ubicados en una free zone sean gravables donde la transacción es con una persona fuera de free zone en respecto de propiedad comercial, o con cualquier persona en respecto de propiedad que no sea propiedad comercial.

Hay un contrapeso, y es importante para carteras apalancadas. Debido a que la exclusión personal saca el ingreso del alcance, también saca el gasto: los costos relacionados con los ingresos por inversión inmobiliaria excluida no son deducibles y las pérdidas no atraen alivio. Un propietario cuya cartera está fuertemente financiada y estructuralmente genera pérdidas está en una posición diferente de uno que cobra un alquiler neto.

Reducido a lo esencial, una empresa vale su costo donde la propiedad es complicada, donde el riesgo necesita un muro a su alrededor, o donde la actividad ha dejado de ser inversión y se ha convertido en un negocio.

La cuestión del permiso de residencia merece una línea propia. El portal del gobierno de los EAU describe una ruta inmobiliaria hacia la golden visa documentada contra la propiedad de un inmueble con un capital mínimo de AED 2 millones. Donde el propietario registrado se convierte en una empresa en lugar de usted, la propiedad evidenciada ya no es suya en el mismo sentido. Confirme la posición con la autoridad de residencia antes de la reestructuración, no después; una visa concedida sobre una escritura de propiedad no es algo con lo que experimentar.