Cuándo Tiene Sentido Poseer Propiedad de Dubái a Través de una Empresa

Según la Ley n.º 7 de 2006 de Dubái sobre el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, el Departamento de Tierras es la única entidad autorizada para registrar derechos inmobiliarios, y las operaciones que crean, transmiten, modifican o extinguen esos derechos no son válidas a menos que se inscriban en el Registro de la Propiedad. Ese es el punto fijo de todo esto: quien figura en el registro es el propietario, y nada informal lo altera. Para saber qué tipos de empresa admite el registro, consulte qué empresas pueden poseer propiedades en Dubái.

Por lo tanto, poner una empresa en el registro cambia quién es el propietario, de forma permanente y pública. Cuatro consecuencias siguen, y son la totalidad del argumento.

Mover una propiedad que ya posee a una empresa es una transferencia registrable, no un reajuste interno. El tarifario publicado por el Departamento de Tierras, aprobado por la Resolución del Consejo Ejecutivo No. 30 de 2013, establece la tarifa para registrar un contrato de venta de propiedad inmobiliaria en el 4% del valor del contrato de venta, y la tarifa para registrar un regalo de propiedad inmobiliaria en el 0.125% del valor de la propiedad otorgada.

Cuál de ellas se aplica a una transferencia de una persona física a una sociedad de su propiedad es una cuestión que corresponde resolver al Land Department según los hechos, no algo que deba darse por supuesto a partir de una tabla de porcentajes. Pregunte antes de constituir nada, porque la respuesta puede marcar la diferencia entre una reestructuración que se amortiza por sí sola y una que nunca lo hace. Confirme directamente el baremo vigente, ya que las resoluciones sobre tasas se modifican.

Encima de eso se sienta la empresa misma: constitución, proceso de renovación de licencia comercial anual, contabilidad, registro de impuesto corporativo y presentación. Estos son recurrentes, y son la razón por la que una empresa es un contenedor malo para un apartamento único.

Este es el dato que decide la mayoría de los supuestos y el que con más frecuencia se descubre a posteriori. Conforme a la Cabinet Decision No. 49 of 2023, los ingresos que una persona física obtiene de Real Estate Investment (la venta, el arrendamiento, el subarrendamiento y el alquiler de terrenos o inmuebles de UAE, cuando la actividad no se ejerce ni se requiere que se ejerza mediante una licencia) no se consideran procedentes de un Business en absoluto y quedan fuera del impuesto sobre sociedades con independencia de su importe.

Una empresa no tiene equivalente. Es una persona gravable, y sus ganancias se gravan al 0% hasta AED 375.000 de ingresos gravables y al 9% por encima de eso. Una entidad registrada bajo normas de zonas no lo soluciona tampoco: la Decisión del Gabinete Nº 100 de 2023 hace que los ingresos de bienes inmuebles ubicados en una free zone sean gravables donde la transacción es con una persona fuera de free zone en respecto de propiedad comercial, o con cualquier persona en respecto de propiedad que no sea propiedad comercial.

Hay un contrapeso, y es importante para carteras apalancadas. Debido a que la exclusión personal saca el ingreso del alcance, también saca el gasto: los costos relacionados con los ingresos por inversión inmobiliaria excluida no son deducibles y las pérdidas no atraen alivio. Un propietario cuya cartera está fuertemente financiada y estructuralmente genera pérdidas está en una posición diferente de uno que cobra un alquiler neto.

Reducido a lo esencial, una empresa vale su costo donde la propiedad es complicada, donde el riesgo necesita un muro a su alrededor, o donde la actividad ha dejado de ser inversión y se ha convertido en un negocio.

El portal del Gobierno de UAE recoge un visado dorado para inversores inmobiliarios, con una validez de 5 años, con un capital mínimo de AED 2 million y la titularidad del inmueble como prueba. Cuando el propietario registrado pasa a ser una sociedad en lugar de usted, usted deja de ser titular del derecho en el que se basaba la solicitud. Pregunte a la autoridad de residencia antes de reestructurar, no después.