Cómo estructurar un mercado PropTech o una plataforma de listado de propiedades

Parta de lo que la plataforma hace hoy y de lo que añadirán las tres próximas versiones. Los anuncios, la mensajería, las ofertas, las reservas y los pagos modifican, cada uno, la respuesta. Una empresa registrada para el desarrollo de software puede lanzar un producto que acabe convirtiéndose, sin que nadie lo advierta, en una intermediación inmobiliaria. La pregunta útil es qué funcionalidad, en qué versión, desempeña por primera vez una función regulada, y qué entidad asumirá esa función cuando lo haga.

Deje esto por escrito en un mapa funcionalidad por funcionalidad: qué hace el producto, qué deja deliberadamente en manos de terceros autorizados y qué funcionalidad prevista cambiaría la respuesta. Los inversores, los socios de portales, los bancos y los proveedores de pagos realizan su diligencia debida sobre ese documento, por lo que se amortiza varias veces.

Los dos registros describen su actividad regulada en términos distintos, y usted necesita saber cuál se aplica a cada funcionalidad.

El sitio web de la DLD recoge un servicio para consultar los agentes inmobiliarios autorizados por RERA en Dubái, un servicio para verificar las licencias y los permisos que el Land Department expide a los profesionales inmobiliarios y la opción de integrar aplicaciones con los sistemas de la DLD mediante sus API. Así, un portal de Dubái puede comprobar la licencia de un agente en origen, y un agente necesita la licencia de RERA para actuar como tal. La DLD también expide permisos de publicidad inmobiliaria a través de su sistema Trakheesi, entre cuyos tipos figuran los anuncios electrónicos y las plataformas de promoción inmobiliaria. La mayoría de los permisos cuestan AED 1,000 y el plazo de servicio indicado es de 1 día hábil.

El sitio web de ADREC enumera la concesión de licencias a las profesiones inmobiliarias (nuevas licencias, renovaciones y acreditaciones), un servicio de permisos de publicidad que permite a una empresa anunciar inmuebles legalmente, un sistema de gestión de cuentas de garantía (escrow) para los pagos de inmuebles, y Madhmoun, que describe como la plataforma MLS de confianza de Abu Dabi, junto con un servicio para verificar anuncios. Por tanto, una plataforma que publique inmuebles de Abu Dabi se encuentra con los permisos de publicidad y con una plataforma de anuncios gestionada por el Gobierno en el mismo mercado.

Ninguna de las dos páginas expone las condiciones completas aplicables a una plataforma tecnológica. Confirme con el DLD y con ADREC dónde encaja una funcionalidad concreta antes de desarrollarla y antes de decir a los inversores que queda fuera del perímetro.

Software suministrado a agentes inmobiliarios y promotores. La plataforma no se relaciona con los usuarios finales por cuenta propia. Es el caso más sencillo: una licencia comercial tecnológica, y los clientes asumen las obligaciones reguladas.

Un portal de anuncios y de Leads. Muestra inmuebles y vende Leads o suscripciones. Solo queda al margen de la intermediación inmobiliaria si no negocia ni cobra al formalizarse la operación. Las normas de publicidad y la verificación de lo que se anuncia son el punto en el que este modelo se encuentra con más frecuencia con los registros.

Una plataforma digital de intermediación o de transacciones. Desempeña la función de agente inmobiliario y necesita la licencia de agente del emirato. Consulte intermediación inmobiliaria en los Emiratos Árabes Unidos para saber qué implica.

Aplicaciones de alquileres y mantenimiento. Si la aplicación cobra alquileres o gestiona propiedades por cuenta de propietarios, la parte de gestión es una actividad regulada; compare con gestión de propiedades y comunidades.

La mayoría de las plataformas son dos de estos modelos a la vez. La solución habitual es una separación: una entidad tecnológica que desarrolla y licencia el producto, y una entidad autorizada por separado que desempeña la intermediación, la gestión o el manejo del dinero. La separación también mantiene las obligaciones reguladas fuera del balance de la empresa de software.

Una plataforma inmobiliaria conserva nombres, documentos de identidad, números de teléfono e historiales de visitas. La ley de protección de datos personales de los EAU, el Decreto Ley Federal n.º 45 de 2021, entró en vigor el 2 de enero de 2022 y se aplica al tratamiento mediante sistemas electrónicos. La página sobre protección de datos del Gobierno de los EAU indica que las empresas que conservan datos personales deben protegerlos y mantenerlos confidenciales, que el tratamiento requiere con carácter general el consentimiento del titular de los datos, con excepciones expresas, y que las personas pueden solicitar correcciones o que se detenga el tratamiento. Añade que la ley establece requisitos para las transferencias transfronterizas.

Para una plataforma, esto significa que la ubicación del alojamiento, los subencargados del tratamiento y cualquier sociedad matriz extranjera necesitan una base declarada antes del lanzamiento. La UAE Data Office, creada por el Federal Decree Law No. 44 of 2021, es el regulador federal de datos. Lea las normas sobre transferencias transfronterizas antes de elegir dónde se aloja el producto, porque la página citada arriba no las detalla.

Los ingresos por suscripción son sencillos de interpretar para un banco. Los honorarios de éxito, las reservas y cualquier cosa que se parezca a un depósito retenido cambian la conversación. El sistema de gestión de cuentas de garantía (escrow) de ADREC existe porque los pagos inmobiliarios deben quedar en un lugar controlado. Una entidad tecnológica que recibe depósitos asume exactamente el riesgo que ese sistema está diseñado para eliminar.

Mantenga los depósitos y las rentas fuera de la entidad tecnológica, a través de la sociedad regulada o de una vía de pago aprobada. Si el propio producto mueve dinero, lea también configuración de fintech. Las condiciones de uso, la presentación para inversores y la solicitud bancaria deben describir el mismo producto y, sobre todo, la misma posición en materia de comisiones y custodia. Cuando divergen, preparación para la cuenta bancaria corporativa es donde se nota primero.

Lo último es lo más costoso. Compare las vías según lo bien que cada una absorbe la hoja de ruta, no según la tarifa del primer día.

La licencia es una partida pequeña junto al desarrollo. El coste depende de cuántas funcionalidades reguladas entren en el alcance y de si se mantienen directamente o a través de una sociedad aprobada. Los honorarios propios de Velarozone se detallan en la carta de encargo, y cómo funciona Velarozone explica los pasos. Compare las opciones de mainland y de free zone para la entidad tecnológica solo después de haber completado el mapa de funcionalidades.