Cómo establecer una empresa de desarrollo inmobiliario en los EAU

En una promoción inmobiliaria, tres cosas distintas necesitan aprobación, y tienen titulares distintos. La entidad se registra. El promotor se aprueba. El proyecto se registra. Una empresa con una actividad de apariencia promotora sigue sin poder lanzar ventas si falta alguna de ellas, o el mecanismo de fondos del comprador. Un proyecto de hidrógeno o amoníaco afronta un reparto similar de aprobaciones, expuesto en la guía de proyectos de hidrógeno verde.

El sitio web del Dubai Land Department incluye un servicio que muestra los promotores que ha aprobado y una consulta del estado de los proyectos que indica el porcentaje de ejecución de los proyectos de Dubai. ADREC incluye un servicio de proyectos inmobiliarios para registrar proyectos de promoción y hacer el seguimiento de sus fases de ejecución, y un sistema de gestión de cuentas de garantía (escrow) para los pagos de inmuebles. Las aprobaciones de construcción corresponden al municipio; el sitio web de Dubai Municipality tiene una categoría de edificación que abarca la planificación y la supervisión de proyectos de infraestructura urbana.

Los pasos exactos, los documentos y los requisitos de elegibilidad para la aprobación del promotor, el registro del proyecto y el escrow difieren según el emirato y cambian con el tiempo. Confirme el proceso vigente con la autoridad de tierras de la parcela antes de diseñar nada en torno a él.

Determine qué derecho ostenta la sociedad sobre el terreno: propiedad plena (freehold), arrendamiento (leasehold) o un contrato de promoción. Eso decide si el derecho puede sustentar el registro del promotor y del proyecto. El propietario del suelo, el promotor y la sociedad del proyecto suelen ser tres partes distintas, y los prestamistas y los mecanismos de protección de los compradores suelen empujar hacia una sociedad instrumental distinta por cada proyecto.

Que una misma sociedad concentre a la vez el terreno, las obligaciones de desarrollo y el dinero de los compradores de varios proyectos es la estructura más difícil de financiar y la más difícil de deshacer. La entidad que vende las unidades debe ser la registrada para desarrollarlas, y la que ostente el derecho sobre el terreno, las aprobaciones y las obligaciones de entrega que respaldan la venta. Por encima de ella pueden situarse sociedades holding, vehículos del propietario del terreno y una matriz extranjera, cada uno con una función real. Tanto si eso se apoya en capas de holding de una sociedad mainland como de free zone, el proyecto en sí se rige por el emirato donde se ubica la parcela.

La cuenta de garantía (escrow) es lo que distingue a un promotor de una sociedad inmobiliaria ordinaria. En Dubai, el Dubai Land Department publica orientaciones sobre el cumplimiento de la Law No. (8) of 2007 sobre cuentas de garantía de la promoción inmobiliaria. No reserve nada, no acepte depósitos y no firme ningún formulario de reserva hasta que la vía de venta y el régimen de la cuenta protegida estén claros con la autoridad. Describir la iniciativa como un vehículo de inversión o una consultoría no la saca del régimen de promotores si recibe dinero de compradores a cambio de una unidad sin construir.

Un grupo que financia proyectos sin vender unidades al público se encuentra en una posición distinta a la de quien recibe dinero de compradores sobre plano. Determine cuál de los dos es antes de estructurar. Mantenga separados los flujos de caja del propietario del terreno y del proyecto, porque mezclarlos es el patrón que primero cuestionan los bancos de escrow y los abogados de los compradores.

Estos evalúan el proyecto y la protección del dinero de los compradores, no la licencia comercial. Prepare los documentos del terreno y de la titularidad, un modelo de viabilidad, un organigrama de las sociedades de desarrollo y de proyecto, una estrategia de consultores, contratistas y financiación, y un plan de ventas, escrow y entrega. El objetivo es que haya un único relato conciliado entre el modelo de viabilidad, los contratos y el expediente bancario. También importa el origen del capital que respalda el proyecto; consulte origen del patrimonio y de los fondos y planes de negocio y documentación.

La tasa de la licencia es reducida frente al presupuesto del proyecto. El coste depende de la vía, y los honorarios de servicio de Velarozone se detallan por partidas en la carta de encargo (véase cómo funciona Velarozone). Distinga las tasas pagaderas del capital, los depósitos y los costes de los asesores, y confirme con cada autoridad las tasas vigentes antes de presentar la solicitud.

El error costoso es estructural: vender desde la entidad equivocada, o desde un proyecto que aún no está registrado, y luego tener que volver a documentarlo bajo la presión de los compradores y de la autoridad.

El calendario sigue la trayectoria del proyecto, no el papeleo: control del terreno, decisión sobre la estructura, constitución de la entidad, registro del promotor y del proyecto, escrow, lanzamiento de ventas, construcción y entrega. La sociedad puede existir en unos días. Nunca es la fecha en la que pueden abrirse las ventas mientras estén pendientes las aprobaciones del proyecto y del escrow. Los visados de residencia y el patrocinio del personal llegan una vez acordadas la entidad y su dirección. Las renovaciones, el escrow y la información del proyecto, las auditorías y las obligaciones comunitarias posteriores a la entrega siguen el ciclo de la autoridad.