دخل الإيجار والضريبة على الشركات في الإمارات: اسمك مقابل اسم شركتك

لا يخضع الشخص الطبيعي لضريبة الشركات إلا إذا تجاوز إجمالي إيرادات أعماله أو أنشطته التجارية في دولة الإمارات العربية المتحدة مليون درهم إماراتي في سنة تقويمية ميلادية واحدة. وعند احتساب هذه الإيرادات تُستبعد ثلاث فئات (الأجور، ودخل الاستثمار الشخصي، ودخل الاستثمار العقاري)، وتوضح الهيئة الاتحادية للضرائب صراحةً أنها لا تخضع لضريبة الشركات أياً كان مبلغها.

التعريف ضيق من حيث، وواسع في آخر. يحدد قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023 النشاط الاستثماري المستثنى ببيع أو تأجير أو تأجير فرعي؛ وتصر الهيئة على أن هذه القائمة شاملة، وأن النشاط يجب أن يتضمن كسب الدخل من استخدام العقار نفسه بدلاً من الخدمات المقدمة فيما يتعلق به، مثل إدارة الممتلكات. لكنه ينطبق سواء تم تنفيذ النشاط مباشرة أو من خلال وسيط.

يعتمد الاستثناء على غياب شرط الرخصة، وإرشادات الهيئة صريحة بشأن النتيجة: إذا كان نشاط الاستثمار نفسه يُمارَس، أو يلزم أن يُمارَس، بموجب رخصة صادرة عن سلطة ترخيص، فإنه لا يدخل في نطاق استثناء الاستثمار العقاري (Real Estate Investment) ومن ثم يقع ضمن نطاق ضريبة الشركات. والرخصة التي كانت مطلوبة ولم تُستخرج لا تفيد: فالدخل يظل خاضعاً للضريبة. أما تسجيل عقد الإيجار في «إيجاري» (Ejari) في دبي أو التسجيل في «توثيق» (Tawtheeq) في أبوظبي فهو سجل إداري وليس رخصة، ولذلك لا يترتب عليه هذا الأثر.

تعالج الإرشادات ذلك من خلال مؤسسة فردية. فالشخص الطبيعي الذي يملك عدة عقارات ينشئ مؤسسة فردية (sole establishment) تحمل رخصة لإدارة العقارات المملوكة له. ولأن المؤسسة الفردية لا تتمتع بشخصية قانونية مستقلة (فالشخص والمؤسسة هما الشخص نفسه)، فإن الأثر هو أن الشخص الطبيعي يحمل رخصة لإدارة عقاراته، ولا يعود دخل الإيجار مصنفاً دخلاً من الاستثمار العقاري (Real Estate Investment)، ويخضع لضريبة الشركات إذا تجاوزت الإيرادات حد المليون درهم إماراتي. فالرخصة التي استخرجها المالك للتيسير هي ما أخضع الإيجار للضريبة.

الحالة العكسية مصدر قلق شائع. فعندما يستعين شخص طبيعي بوكيل من طرف ثالث أو بشركة إدارة عقارات مرخّصة لإدارة التأجير وتحصيل الإيجار نيابةً عنه، تقرر الهيئة أن ذلك لا يزال جزءاً من نشاط الاستثمار العقاري (Real Estate Investment)، وأنه لا أهمية بالنسبة إلى الشخص الطبيعي لكون الوكيل يحمل رخصة لمزاولة عمله الخاص. وفي المثال 5 تسمّي عقود الإيجار المالك مؤجّراً ولا يتقاضى الوكيل سوى رسوم الإدارة. فاستخدام وكيل لا يُخضع إيجارك للضريبة. ويتغير الجواب إذا أصبحت شركة تملكها الطرف الأصلي في عقود الإيجار، مثلاً بموجب حق إيجار أو إيجار من الباطن: فهي تحصل عندئذ على الإيجار لحسابها الخاص.

الشركة شخص اعتباري، وبالتالي فهي شخص خاضع للضريبة. وتخضع أرباحها الإيجارية للأسعار العادية: 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم إماراتي، و9% على ما يزيد عن ذلك. ويمكن أن يؤدي إعفاء المنشآت الصغيرة إلى اعتبار الشركة التي تبلغ إيراداتها 3 ملايين درهم إماراتي أو أقل كأنها لا تملك دخلاً خاضعاً للضريبة، غير أن قرار وزير المالية رقم 131 لسنة 2026 الصادر في 29 يوليو 2026 يقصره على الفترات الضريبية المنتهية في 31 ديسمبر 2029 أو قبله. وبالنسبة لشركة تعمل في التأجير، يجعله ذلك تيسيراً زمنياً وليس حلاً هيكلياً.

كما أن الكيان الذي يحمل رخصة منطقة محددة ليس مخرجاً من ذلك. فقرار مجلس الوزراء رقم 100 لسنة 2023 ينص على أن الدخل المتأتي من عقار يقع في منطقة حرة يُعد دخلاً خاضعاً للضريبة متى كانت المعاملة مع شخص من خارج المنطقة الحرة فيما يتعلق بعقار تجاري، أو مع أي شخص فيما يتعلق بعقار غير تجاري. ويُعرَّف العقار التجاري بأنه العقار المستخدم حصراً لأغراض الأعمال وغير المستخدم مكاناً للسكن أو الإقامة، وهو ما يستثني الفنادق والشقق الفندقية وما شابهها.

معاً، هذا يعني الإيجار السكني داخل شركة هيكل المنطقة الحرة مقابل البر الرئيسي تخضع للضريبة بنسبة 9% من الربح، والإيرادات المعنية تُترك خارج حساب de minimis تماماً بدلاً من الاحتماء تحتها. نظام الشخص المؤهل في المنطقة الحرة لم يتم بناؤه للاحتفاظ بالشقق.

الخروج من النطاق يعني أيضاً الخروج من الخصومات. فدليل الهيئة يقول إن النفقات المتعلقة بدخل الاستثمار العقاري (Real Estate Investment) المستثنى، بصورة مباشرة أو غير مباشرة، غير قابلة للخصم لأغراض ضريبة الشركات، وإن الأرباح لا تدخل في أي احتساب للدخل الخاضع للضريبة، وإن الخسائر لا تؤهل للحصول على إعفاء من ضريبة الشركات.

ولا يخسر المالك الذي يحصّل صافي الإيجار من عقار غير مرهون شيئاً بسبب ذلك. أما المالك الذي لديه محفظة ممولة بدرجة كبيرة وتحقق خسائر محاسبية فلا يستطيع استخدامها للتخفيف الضريبي. ويتعين على الملاك الذين لديهم أنواع مختلفة من العقارات توزيع التكاليف: ففي المثال رقم 10 الوارد لدى الهيئة، تؤجر السيدة M أربعة عشر شقة من شققها الستة عشر في دبي كبيوت عطلات بموجب تصاريح، وهو ما يخضع للضريبة، وتؤجر شقتين كوحدات سكنية، وهو ما يُستثنى. وهي توزع التكاليف المشتركة بحسب قيمة العقارات. ويجب أن تكون الطريقة عادلة وأن تُطبَّق باتساق من فترة ضريبية إلى أخرى.

حيث يكون العقار مملوكًا بشكل مشترك، يتم تخصيص الدخل الناتج عن نشاط الاستثمار العقاري لكل مالك، ويتم تقييم جميع الحقائق والظروف حالة بحالة لتحديد التخصيص المناسب. يقوم كل مالك مشترك بعد ذلك بتقييم وضعه الخاص بشكل فردي: حصة الشخص الطبيعي المستثمرة خارجة عن النطاق إذا لم يقم بإجراء النشاط من خلال ترخيص ولم يكن مطلوبًا لذلك.

يُظهر المثال 11 لدى الهيئة التقسيم داخل أسرة واحدة. يرث السيد F وأخوه السيد G ‏25 فيلا، ويملك كل منهما 50% من كل فيلا. تُؤجَّر 22 فيلا بيوتَ عطلات، وهذا يتطلب رخصة، فيقع نصيب كل أخ من نصف ذلك الدخل ضمن ضريبة الشركات، مع مراعاة حد الإيرادات البالغ مليون درهم إماراتي. أما الفلل الثلاث الأخرى فتؤجَّر للسكن بلا رخصة، ولذلك يبقى نصف ذلك الإيجار لدى كل أخ خارج ضريبة الشركات.