دليل
كيفية فتح وإدارة فندق أو أعمال شقق فندقية في الإمارات العربية المتحدة
نشر
الإجابة المختصرة
في دبي تصنّف دائرة الاقتصاد والسياحة (DET) الفنادق والشقق الفندقية وبيوت الضيافة؛ وفي أبوظبي تتولى ذلك دائرة الثقافة والسياحة أبوظبي (DCT Abu Dhabi). ويأتي التصنيف فوق الرخصة التجارية، ولا يجوز لأي منشأة فندقية في منطقة دبي للتكنولوجيا والإعلام الحرة أن تعمل بدونه. وتدخل الشقق المخدومة في النظام نفسه متى أُجّرت على أساس فندقي. وتحديد ما إذا كان المالك أم المشغّل هو من يحمل الرخصة يتوقف على المنطقة، فاحسم ذلك قبل توقيع اتفاقية التشغيل.
من يقرر، ومتى ينطبق نظام الفنادق
تقرر DET ما إذا كان بإمكان عقار في دبي أن يُسمّي نفسه فندقًا أو شقة فندقية أو منشأة مماثلة، وذلك من خلال تصنيف يوازي الرخصة التجارية المعتادة. وفي أبوظبي، تدير DCT Abu Dhabi النظام المماثل عبر أنظمة الترخيص والتصنيف الخاصة بها. ولا تمنح أي من الجهتين التنظيميتين رخصة للمبنى أو لمالك الملكية الحرة، بل لمن يشغّل المنشأة، ولذلك قد يحتاج الفندق المملوك بصورة مستقلة، والفندق الذي تديره شركة إدارة، والفندق الذي يعمل بعلامة امتياز تجاري، كلٌّ منها إلى إجراء مختلف في الموقع نفسه.
المعيار الحاسم هو طريقة تأجير الوحدات لا الاسم الذي تُسمّى به. فالعقار الذي يُؤجَّر ليلة بليلة مع خدمة على النمط الفندقي يقع ضمن اختصاص الجهة التنظيمية للسياحة، أما العقار الذي يُؤجَّر بشروط إيجار عادية، حتى لو سُوّق على أنه «شقة فندقية»، فغالبًا ما يندرج تحت نظام بيوت العطلات. وتتناول الحدَّ الفاصل بينهما مادة إدارة بيت عطلات أو إيجار قصير الأجل في دولة الإمارات العربية المتحدة، والخطأ فيه منذ البداية خطأ شائع ومكلف.
ما الذي تتحقق منه DET وDCT أبوظبي قبل تصنيف العقار
تدير أبوظبي نظام الفنادق لديها عبر نظامين إلكترونيين مترابطين: نظام ترخيص السياحة الذي يصدر رخصة التشغيل، ونظام التصنيف الإلكتروني الذي يقيّم العقار وفق معايير إلزامية ومعايير تقييم وتسجيل نقاط قبل إدراجه في فئة. كما يُبلّغ الفندق المصنَّف عبر نظام إحصاءات إيرادات الفنادق والسياحة التابع لـ DCT، وتحتاج أي معارض أو مؤتمرات أو اجتماعات تُقام في الموقع إلى تصريح مستقل عبر نظام ترخيص الفعاليات التابع لـ DCT، وهي نقطة كثيرًا ما تغفلها الفنادق التي تتوفر فيها قاعات اجتماعات.
يجري التصنيف في دبي عبر DET كخطوة مستقلة ضمن الرخصة التجارية. أما في أبوظبي، فتدرج DCT موافقتين فندقيتين ضمن خدماتها على TAMM، وهو نظام الخدمات الحكومية في أبوظبي: الموافقة المبدئية (Initial Approval) على إنشاء مبنى أو تحويله إلى منشأة فندقية، والموافقة على المخططات الهندسية للفندق. وكلتاهما تسبقان معاينة التصنيف، ولذلك لا ينبغي شراء الموقع أو تجهيزه أولًا. ولم يكن بالإمكان الوصول إلى صفحات خدمات DET لإعادة التحقق منها، لذا ينبغي التأكد من قائمة المستندات والرسوم في دبي لدى DET قبل تقديم الطلب.
المباني والأغذية واعتماد السلامة خارج الرخصة السياحية
لا يحل التصنيف محل موافقات المبنى والمقر التي تعود إلى البلدية. فبلدية دبي تشرف على المبنى نفسه، وتتابع حالة المشروع والطلب بصورة منفصلة عن ترخيص السياحة، وتفتش على الأنشطة الغذائية والموجهة للمستهلكين وفق معاييرها الخاصة. وفي منطقة دبي للتكنولوجيا والإعلام الحرة، لا يحتاج المنفذ الذي يملكه مالك الفندق ويشغّله إلى رخصة منطقة حرة مستقلة إذا اقتضى التصنيف ذلك، لكن كل منفذ يظل بحاجة إلى موافقات بلدية دبي وغيرها من الموافقات الحكومية. والفندق الذي يقدم الطعام أو يشغّل مسبحًا أو منتجعًا صحيًا يخضع لمسارين: التصنيف للمنشأة، والاعتماد البلدي للمقر والخدمات داخله.
عندما يتولى متخصص إدارة الأغذية والمشروبات، ينبغي أن يحدد العقد النطاق والمعايير والمسؤولية بالوضوح نفسه المتبع في شركة تموين أو ولائم أو خدمات غذائية بالتعاقد في دولة الإمارات العربية المتحدة، لأن البلدية والجهة التنظيمية للسياحة تحمّلان الفندق المسؤولية عن مقره. أما تقديم المشروبات الكحولية فتصريح مستقل يُرخَّص عبر مساره الخاص؛ راجع الحصول على رخصة كحول لمطعم أو فندق في دولة الإمارات العربية المتحدة.
الأموال: من يحتفظ بحساب النزلاء، وماذا يسأل البنك
تتلقى منشأة الفندق أو الشقق الفندقية مدفوعات الضيوف والودائع والمبالغ المستردة قبل الإقامة وبعدها، ويريد البنك الذي يدرس الحساب معرفة من يتحكم في هذا التدفق: المالك، أم شركة الإدارة، أم منصة الحجز التي تعمل نيابة عن المشغّل. وتوقّع أسئلة حول سياسة الإلغاء، وتركيبة الحجوزات عبر وكالات السفر الإلكترونية، وتركيبة البطاقات، وطلبات استرداد المبالغ، وكيفية الاحتفاظ بالودائع وصرفها.
ينبغي أن يظهر المالك والمشغّل وعدد الغرف نفسها بصورة متسقة في طلب التصنيف واتفاقية الإدارة أو الامتياز ونموذج تأسيس الحساب لدى البنك. وعمل Velarozone في جاهزية الحساب المصرفي للشركة يعالج هذا الاتساق قبل أن يطلع البنك على الملف.
الملكية والمشغّل والأشخاص الذين يجب أن تسمّيهم الرخصة
تفصل مشاريع الفنادق والشقق الفندقية عادة بين أربعة أدوار لا يحسمها التأسيس وحده: مالك العقار، والمطوّر، والعلامة التجارية المرخَّص باستخدامها بموجب امتياز أو إدارة، والمشغّل الذي يدير المنشأة يومياً. ويرتبط التصنيف والرخصة بالمشغّل المسجل، ولذلك فإن تغيير شركة الإدارة أو العلامة التجارية أو شريك الامتياز حدث تنظيمي، وليس تجارياً فحسب.
عندما تكون الملكية متعددة الطبقات (هيكل قابض أو عدة مستثمرين أو اتفاقية امتياز تجاري لها شروط موافقة خاصة بها)، يستفيد الإعداد من الانضباط المتبع في هياكل الملكية المنظمة والمعقدة في دولة الإمارات العربية المتحدة: تسمية من يملك إلزام الشركة، ومن يوافق على الاستثناءات، ومن يُسأل عن المنشأة.
ما الذي يسير عادةً على نحو خاطئ في مشاريع الفنادق والشقق الفندقية
- شراء موقع أو استئجاره قبل التأكد من إمكانية تصنيفه ضمن الفئة المقصودة
- تسويق الوحدات على أنها "شقق فندقية" بينما تُدار بعقد إيجار سكني عادي، أو العكس
- توقيع اتفاقية إدارة أو امتياز قبل حسم الجوانب الاقتصادية للمالك ومسار التصنيف
- اعتبار الطعام أو المسبح أو المنتجع الصحي أو قاعة الفعاليات مشمولة بتصنيف الفندق، في حين أن لكل منها موافقته الخاصة
- التقليل من تقدير تكاليف الرواتب والودائع ورأس المال العامل قبل الافتتاح
ربط التصنيف بالتأشيرات والضرائب والتجديد
يحتاج كل موظف إلى عقد وتصريح عمل عبر وزارة الموارد البشرية والتوطين (MOHRE)، إضافة إلى خطوات تأشيرة الإقامة. لم يكن موقع MOHRE متاحاً لإعادة التحقق من فئات التصاريح الحالية، ولذلك ينبغي التأكد من MOHRE من أعداد الاستقدام ومتطلبات التوطين قبل اعتماد عدد العاملين نهائياً.
تسجّل شركة التشغيل في ضريبة القيمة المضافة (VAT) لدى الهيئة الاتحادية للضرائب بالنسبة الأساسية متى تجاوز حجم الأعمال حد التسجيل، وتقدم إقرارات ضريبة الشركات بصورة معتادة. ولأن التصنيف والرخصة التجارية وأي اتفاقية امتياز أو إدارة منحت لمالك ومشغّل وعدد غرف محدد، فإن أي تغيير في أي منها ينبغي إبلاغ الجهة التنظيمية به، لا تركه إلى دورة التجديد. والتكلفة هنا تُبنى على طبقات لا على رقم واحد رئيسي، ويُفصَّل بند رسوم خدمة Velarozone في كتاب الارتباط (engagement letter)؛ راجع كيف تعمل Velarozone.
