رہنما کتاب
دبئی یا وسیع تر UAE میں رئیل اسٹیٹ بروکریج شروع کرنا
مختصر جواب
بروکریج کا لائسنس اس امارت کی پراپرٹی اتھارٹی جاری کرتی ہے جہاں جائیدادیں واقع ہیں: Dubai Land Department، جس کی سائٹ دبئی میں RERA سے لائسنس یافتہ بروکرز کا حوالہ دیتی ہے، یا Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC)، جو ریئل اسٹیٹ پیشوں کے لائسنس کی فہرست دیتا ہے۔ فرم کو منظوری درکار ہے، اور سودوں پر بات چیت کرنے والے افراد کو انفرادی طور پر منظوری ملتی ہے۔ اس کے اوپر Ministry of Economy کی طرف سے منی لانڈرنگ کے خلاف نگرانی بھی ہے۔ راستے کا فیصلہ اکثر اس بات سے ہوتا ہے کہ پہلے دن ضابطے کے تحت کام اصل میں کون کرے گا اور کس امارت میں، کیونکہ منظوریاں امارت کی حد پر رک جاتی ہیں، اور غیر منظور شدہ ایجنٹوں والی لائسنس یافتہ کمپنی کے پاس لائسنس تو ہوتا ہے مگر آمدنی نہیں۔
فرم کی منظوری اور انفرادی منظوری الگ الگ ہیں
کمپنی کو اپنی منظوری درکار ہے، اور بات چیت کرنے والے ہر ایجنٹ کو انفرادی منظوری چاہیے۔ کمپنی کی منظوری حاصل کرنا سب سے آسان ہے۔ معقول سرگرمیوں والا لائسنس یافتہ ادارہ پھر بھی کسی غیر منظور شدہ ایجنٹ کو میدان میں نہیں اتار سکتا اور ایسے یونٹ کا اشتہار نہیں دے سکتا جسے مارکیٹ کرنے کا اسے اختیار نہیں۔
ان افراد کی فہرست بنائیں جو ضابطے کے تحت کام کریں گے، اور اتھارٹی سے تصدیق کریں کہ ان میں سے ہر ایک کو متعلقہ امارت میں منظوری مل سکتی ہے۔ یہ ادارہ منتخب کرنے سے پہلے کریں۔ دبئی میں ہر بروکر کو Land Department کے Trakheesi سسٹم کے ذریعے جاری کارڈ درکار ہے۔ شائع شدہ فیس AED 500 ہے، بروکر امتحان AED 700 ہے اور اس کے ساتھ AED 10 نالج فیس اور AED 10 انوویشن فیس ہے، اور درخواست گزار کو Dubai Police کا حسنِ کردار کا سرٹیفکیٹ چاہیے۔ کارڈ کی میعاد ٹریڈ لائسنس سے منسلک ہے۔ 55 سال سے زائد عمر کے افراد اور ایک ہی ریئل اسٹیٹ دفتر میں مسلسل 5 سال والے بروکرز امتحان سے مستثنیٰ ہیں۔ ابوظبی میں ADREC ریئل اسٹیٹ پیشوں کے لیے لائسنسنگ اور اکریڈیٹیشن کی خدمات کی فہرست دیتا ہے۔ اہلیت کے مراحل امارت کے لحاظ سے بدلتے ہیں، اس لیے اتھارٹی سے پوچھیں کہ آپ کے ہر فرد کو کیا مکمل کرنا ہے۔
کاروبار کو ریفرل نیٹ ورک یا مارکیٹنگ ایجنسی کہنے سے وہ ضابطے سے باہر نہیں رہتا، اگر اس کے افراد شرائط پر بات چیت کرتے ہیں اور کمیشن میں حصہ لیتے ہیں۔ جو فرم بات چیت کے بغیر صرف کلائنٹس کا تعارف کراتی ہے اس کی حیثیت سودے مکمل کرنے والی فرم سے مختلف ہے۔ پہلے خریدار کے حقیقی سفر کا نقشہ بنائیں۔
لسٹنگ، اشتہارات اور ڈویلپر منصوبے
ہر لسٹنگ کے پیچھے کسی بااختیار فرد کا ہونا ضروری ہے۔ دبئی میں، اشتہار کے لیے پرمٹ درکار ہے جو Trakheesi کے ذریعے جاری ہوتا ہے۔ شائع شدہ فیس زیادہ تر اقسامِ پرمٹ کے لیے AED 1,000 ہے، پروجیکٹ لانچ ایونٹ کے لیے AED 5,000، اس کے ساتھ AED 20 علم و اختراع فیس، اور کارروائی میں 1 کام کا دن لگتا ہے۔ درخواست دینے والے بروکر کو زیادہ تر اقسامِ پرمٹ کے لیے، بشمول آن لائن اور کلاسیفائیڈ اشتہارات، پراپرٹی کے مالک کے ساتھ مارکیٹنگ معاہدے کی نقل منسلک کرنا لازم ہے۔ ابوظہبی میں، ADREC مضمون کو MLS پلیٹ فارم کے طور پر بیان کرتا ہے جہاں صارفین لسٹنگز دیکھ سکتے اور اشتہارات کی توثیق کر سکتے ہیں۔ پورٹلز پر رقم خرچ کرنے سے پہلے اشتہاری قواعد کی موجودہ صورتحال متعلقہ اتھارٹی سے معلوم کر لیں۔
آف پلان کام ایک دوسری جانچ کا اضافہ کرتا ہے: ڈویلپر اور پراجیکٹ منظور شدہ ہیں یا نہیں۔ Land Department اپنے منظور کردہ ڈویلپرز کی فہرست شائع کرتا ہے، اور پراجیکٹ کی صورتحال کا استفسار دبئی کے پراجیکٹس کی تکمیل دکھاتا ہے۔ جو بروکریج ایسا پراجیکٹ بیچتی ہے جس کی تصدیق نہ ہو سکے، تنازع کا بوجھ اسی پر آتا ہے۔ ڈویلپرز کی منظوری کیسے ہوتی ہے، اس کے لیے ریئل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ دیکھیں۔
امارتوں کے درمیان اور بیرونِ ملک مارکیٹنگ کی الگ جانچ ضروری ہے، کیونکہ ایک امارت کی منظوری دوسری کا احاطہ نہیں کرتی۔
ڈپازٹ، کمیشن اور AML
ابھی طے کر لیں کہ فرم کبھی ڈپازٹ رکھے گی یا نہیں۔ اگر نہیں، تو معاہدوں میں یہ لکھیں اور کلائنٹ کی رقم فرم کے اکاؤنٹ سے باہر رکھیں۔ اگر ہاں، تو اسے کاروبار کا سب سے بڑا بینکنگ سوال سمجھیں۔
بروکرز Ministry of Economy کی نامزد غیر مالیاتی کاروباروں کی AML نگرانی کے دائرے میں بھی آتے ہیں، جن میں ریئل اسٹیٹ شامل ہے۔ وزارت کے صفحے پر ریئل اسٹیٹ ایجنٹوں اور بروکرز کے لیے ضمنی رہنمائی، ریئل اسٹیٹ سرگرمی کی رپورٹوں پر ایک سرکلر، اور صارف کی واجب جانچ اور مشتبہ لین دین کی رپورٹنگ پر رہنمائی درج ہے۔ رپورٹنگ کرنے والے اداروں کے لیے goAML رجسٹریشن بھی درج ہے۔ پہلا کلائنٹ لینے سے پہلے Ministry سے پوچھیں کہ آپ کی فرم کو رجسٹر ہونا ہے یا نہیں، اور کیسے۔
بینک کمیشن اور ڈپازٹ کے بہاؤ کو سب سے زیادہ غور سے دیکھتے ہیں: فرم کو کون کس چیز کی ادائیگی کرتا ہے، اور کیا کلائنٹ کی رقم کبھی اکاؤنٹ میں رہتی ہے۔ سودا فیس کیسے بنتا ہے، اس کا ایک مستقل بیان، مجاز لسٹنگ سے دستخط شدہ معاہدے اور پھر انوائس شدہ کمیشن تک، ویب سائٹ، معاہدوں اور بینک فائل میں یکساں ہونا چاہیے۔ وہ فائل کیسے بنتی ہے، اس کے لیے کارپوریٹ بینک اکاؤنٹ کی تیاری دیکھیں، اور جہاں مالکان کے فنڈز کی وضاحت درکار ہو وہاں دولت اور فنڈز کا ذریعہ دیکھیں۔
ڈھانچہ، افراد اور احاطہ
جو ادارہ کمیشن کے معاہدوں پر دستخط کرتا ہے اسے منظور شدہ بروکرز کو ملازم رکھنا چاہیے اور ہر سودے کے پیچھے پیشہ ورانہ ذمہ داریاں نبھانی چاہییں۔ ریفرل ادارے اور بیرونِ ملک پیرنٹ کمپنی حقیقی کردار کے ساتھ ساتھ موجود رہ سکتے ہیں۔ اگر آپ رہائشی بروکریج، آف پلان ایجنسی اور بیرونِ ملک مارکیٹنگ کو ملاتے ہیں، تو ہر شعبے کے لیے اجازتیں اور رقم کے قواعد مختلف ہوتے ہیں، اور ہر شعبے کے لیے الگ ادارے اکثر ایک ایسی فرم سے چلانا آسان ہوتے ہیں جو استثنا سمجھاتی رہے۔ انہیں ملانے سے بینکنگ آسان نہیں ہوتی۔
مین لینڈ (mainland) کمپنی یا فری زون (free zone) ادارے کے تحت (دیکھیں فری زون یا مین لینڈ)، بروکریج کے قواعد جائیداد کے تابع ہوتے ہیں، ادارے کے نہیں۔ ادارے کا مقام ان جائیدادوں کے مطابق چنیں جنہیں وہ بیچے گا۔
بار بار آنے والی لاگت قیام کی لاگت سے زیادہ اہم ہے۔ ہر منظور شدہ ایجنٹ، دفتر اور پورٹلز اپنے اپنے دور پر تجدید ہوتے ہیں، اس لیے فرم کی معیشت عملے کی تعداد کے ساتھ بدلتی ہے، جیسے کمانے والے ہر فرد کے رہائشی ویزے۔ لاگت راستے پر منحصر ہے، اور سروس فیس Velarozone اینگیجمنٹ لیٹر میں الگ سے درج کی جاتی ہے (دیکھیں Velarozone کیسے کام کرتا ہے)۔
عام طور پر کیا غلط ہو جاتا ہے
- ایسے بیرونی ایجنٹوں کا استعمال جو انفرادی طور پر منظور شدہ نہیں۔
- تصدیق شدہ اجازت کے بغیر یونٹس کا اشتہار دینا۔
- خریداروں کے ڈپازٹ بروکریج اکاؤنٹ میں لینا۔
- یہ فرض کرنا کہ ایک امارت کی منظوری دوسری کا احاطہ کرتی ہے۔
چاروں کو روکنا سستا اور ان کا دفاع کرنا مہنگا ہے۔ راستوں کا موازنہ ہر منظور شدہ ایجنٹ کی تجدید کی لاگت، اجازت یافتہ کارروائیوں اور بینکنگ سلوک پر کریں، انکارپوریشن فیس پر نہیں۔ آغاز سب سے سست انفرادی منظوری سے طے ہوتا ہے، سب سے تیز سرٹیفکیٹ سے نہیں۔
