متحدہ عرب امارات میں رئیل اسٹیٹ ترقیاتی کمپنی کیسے قائم کریں

کسی ڈویلپمنٹ میں تین مختلف چیزوں کو منظوری چاہیے، اور ان کے مالک مختلف ہیں۔ ادارہ رجسٹرڈ ہوتا ہے۔ ڈویلپر منظور ہوتا ہے۔ منصوبہ رجسٹرڈ ہوتا ہے۔ ڈویلپمنٹ جیسی سرگرمی والی کمپنی بھی فروخت شروع نہیں کر سکتی اگر ان میں سے کوئی، یا خریدار کے فنڈ کا انتظام، موجود نہ ہو۔ ہائیڈروجن یا امونیا کے منصوبے کو منظوریوں کی ایسی ہی تقسیم کا سامنا ہے، جو گرین ہائیڈروجن منصوبہ گائیڈ میں بیان ہے۔

دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی ویب سائٹ ایک ایسی سروس درج کرتی ہے جو اس کے منظور شدہ ڈویلپرز دکھاتی ہے، اور پراجیکٹ کی صورتحال کی ایک استفسار سروس جو دبئی کے پراجیکٹس کی تکمیل کا فیصد دکھاتی ہے۔ ADREC رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کی ایک سروس درج کرتی ہے جو ترقیاتی پراجیکٹس کی رجسٹریشن اور تکمیل کے مراحل کی نگرانی کے لیے ہے، اور جائیداد کی ادائیگیوں کے لیے ایک ایسکرو اکاؤنٹ مینجمنٹ سسٹم۔ عمارت کی منظوریاں میونسپلٹی کے پاس ہیں؛ دبئی میونسپلٹی کی ویب سائٹ پر شہری انفراسٹرکچر پراجیکٹس کی منصوبہ بندی اور نگرانی سے متعلق ایک بلڈنگ کیٹیگری موجود ہے۔

ڈیولپر کی منظوری، پراجیکٹ رجسٹریشن اور ایسکرو کے عین مراحل، دستاویزات اور اہلیت کی جانچ امارت کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہے اور بدلتی رہتی ہے۔ اس کے گرد کچھ بھی ڈیزائن کرنے سے پہلے پلاٹ کی لینڈ اتھارٹی سے موجودہ عمل کی تصدیق کر لیں۔

یہ طے کریں کہ کمپنی کے پاس سائٹ پر کون سا حق ہے: مکمل ملکیت، لیز کا حق، یا ڈیولپمنٹ معاہدہ۔ یہی طے کرتا ہے کہ آیا وہ حق ڈیولپر اور پراجیکٹ رجسٹریشن کی بنیاد بن سکتا ہے یا نہیں۔ زمین کا مالک، ڈیولپر اور پراجیکٹ کمپنی اکثر تین الگ فریق ہوتے ہیں، اور قرض دہندگان اور خریداروں کے تحفظ کے انتظامات اکثر ہر پراجیکٹ کے لیے الگ ادارے کی طرف لے جاتے ہیں۔

ایک ہی کمپنی جو بیک وقت زمین، ڈیولپمنٹ کی ذمہ داریاں اور کئی پراجیکٹس کے خریداروں کی رقم رکھے، وہ ڈھانچہ ہے جس کی مالی اعانت بھی سب سے مشکل ہے اور جسے سلجھانا بھی سب سے مشکل۔ جو ادارہ یونٹ فروخت کرتا ہے وہی انہیں ڈیولپ کرنے کے لیے رجسٹرڈ ہونا چاہیے، اور فروخت کے پیچھے زمین کا حق، منظوریاں اور حوالگی کی ذمہ داریاں اسی کے پاس ہوں۔ ہولڈنگ کمپنیاں، زمین کے مالک کے ادارے اور بیرونِ ملک کی پیرنٹ کمپنی اس کے اوپر ہو سکتی ہیں، ہر ایک کے حقیقی کردار کے ساتھ۔ چاہے یہ مین لینڈ (mainland) کمپنی کے تحت ہو یا فری زون (free zone) کی ہولڈنگ پرتوں کے تحت، خود پراجیکٹ اس امارت کی پیروی کرتا ہے جہاں پلاٹ واقع ہے۔

ایسکرو ہی ڈویلپر کو عام پراپرٹی کمپنی سے الگ کرتا ہے۔ دبئی میں، دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ قانون نمبر (8) برائے 2007 بابت رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ ایسکرو اکاؤنٹس کی تعمیل سے متعلق رہنمائی شائع کرتا ہے۔ جب تک اتھارٹی کے ساتھ فروخت کا راستہ اور محفوظ اکاؤنٹ کا انتظام واضح نہ ہو جائے، کوئی یونٹ ریزرو نہ کریں، کوئی ڈپازٹ نہ لیں اور کسی ریزرویشن فارم پر دستخط نہ کریں۔ منصوبے کو سرمایہ کاری کا ذریعہ یا کنسلٹنسی کہہ دینے سے وہ ڈویلپر کے نظام سے باہر نہیں ہو جاتا، اگر وہ زیر تعمیر یونٹ کے بدلے خریداروں سے رقم وصول کرتا ہے۔

جو گروپ عوام کو یونٹ بیچے بغیر پراجیکٹس کی مالی اعانت کرتا ہے وہ اس گروپ سے مختلف حیثیت میں ہے جو تعمیر سے پہلے فروخت میں خریداروں کی رقم لیتا ہے۔ ڈھانچہ بنانے سے پہلے طے کریں کہ آپ کون سے ہیں۔ زمین کے مالک اور پراجیکٹ کے نقد بہاؤ الگ رکھیں، کیونکہ انہیں ملانا وہی انداز ہے جس پر ایسکرو بینک اور خریداروں کے وکیل سب سے پہلے اعتراض کرتے ہیں۔

وہ پراجیکٹ اور خریداروں کی رقم کے تحفظ کا جائزہ لیتے ہیں، ٹریڈ لائسنس کا نہیں۔ زمین اور ملکیت کی دستاویزات، فزیبلٹی ماڈل، ڈیولپمنٹ اور پراجیکٹ کمپنیوں کا چارٹ، کنسلٹنٹ، ٹھیکیدار اور مالی اعانت کی حکمتِ عملی، اور فروخت، ایسکرو اور حوالگی کا منصوبہ تیار رکھیں۔ مقصد فزیبلٹی ماڈل، معاہدوں اور بینک فائل میں ایک ہی ہم آہنگ کہانی ہے۔ پراجیکٹ کے پیچھے ایکویٹی کا ماخذ بھی اہم ہے؛ دیکھیں دولت اور فنڈز کا ماخذ اور کاروباری منصوبے اور دستاویزات۔

لائسنس فیس پراجیکٹ کے بجٹ کے مقابلے میں چھوٹی ہے۔ لاگت راستے پر منحصر ہے، اور سروس فیس Velarozone اینگیجمنٹ لیٹر میں مدوار درج ہوتی ہے (دیکھیں Velarozone کیسے کام کرتا ہے)۔ قابلِ ادائیگی فیسوں کو سرمائے، ڈپازٹس اور مشیروں کی لاگت سے الگ رکھیں، اور داخل کرنے سے پہلے اتھارٹیز کے موجودہ چارجز ہر اتھارٹی سے تصدیق کر لیں۔

مہنگی غلطی ڈھانچے کی ہوتی ہے: غلط ادارے سے، یا ایسے پراجیکٹ سے فروخت کرنا جو ابھی رجسٹر نہیں ہوا، اور پھر خریداروں اور اتھارٹی کے دباؤ میں کاغذات دوبارہ بنوانا۔

کیلنڈر پراجیکٹ کے راستے کی پیروی کرتا ہے، کاغذی کارروائی کی نہیں: زمین پر کنٹرول، ڈھانچے کا فیصلہ، ادارے کا قیام، ڈیولپر اور پراجیکٹ رجسٹریشن، ایسکرو، فروخت کا آغاز، تعمیر، حوالگی۔ کمپنی چند دنوں میں وجود میں آ سکتی ہے۔ جب تک پراجیکٹ اور ایسکرو کی منظوریاں زیرِ التوا ہوں، یہ کبھی وہ تاریخ نہیں ہوتی جب فروخت کھل سکے۔ رہائشی ویزے اور عملے کی اسپانسرشپ اس کے بعد آتی ہے جب ادارے اور اس کی قیادت پر اتفاق ہو جائے۔ تجدیدیں، ایسکرو اور پراجیکٹ رپورٹنگ، آڈٹ اور حوالگی کے بعد کی کمیونٹی ذمہ داریاں اتھارٹی کے دور پر چلتی ہیں۔