Дохід від оренди та корпоративний податок UAE: ваше ім'я проти компанії

Фізична особа підлягає корпоративному податку лише тоді, коли загальний оборот від її бізнесу або видів діяльності в ОАЕ перевищує 1 млн дирхамів ОАЕ протягом григоріанського календарного року. Під час обчислення цього обороту не враховуються три категорії (заробітна плата, особистий інвестиційний дохід і дохід від інвестицій у нерухомість), і Федеральне податкове управління (Federal Tax Authority) прямо зазначає, що вони не підлягають корпоративному податку незалежно від суми.

Визначення є вузьким в одному відношенні і широким в іншому. Постанова Кабінету Міністрів № 49 від 2023 року обмежує виключену інвестиційну діяльність продажем, орендою або здачею в оренду, та суборендою; Орган заявляє, що цей перелік є вичерпним, і що діяльність повинна містити отримання доходу від використання самого майна, а не від послуг, що надаються у зв'язку з ним, наприклад, управління майном. Але це стосується як безпосередньо здійснюваної діяльності, так і діяльності через посередника.

Виключення залежить від відсутності вимоги щодо ліцензії, і роз'яснення органу прямо говорять про наслідок: якщо сама інвестиційна діяльність здійснюється або повинна здійснюватися на підставі ліцензії, виданої органом ліцензування, вона не входить до сфери виключення для інвестицій у нерухомість (Real Estate Investment) і, отже, підпадає під дію корпоративного податку. Ліцензія, яка була обов'язковою, але не була отримана, не допомагає: дохід усе одно оподатковується. Реєстрація договору оренди Ejari в Дубаї або реєстрація Tawtheeq в Абу-Дабі є адміністративним записом, а не ліцензією, тому вона цього наслідку не спричиняє.

Роз'яснення розглядають це на прикладі індивідуального підприємства. Фізична особа, яка володіє кількома об'єктами нерухомості, створює індивідуальне підприємство (sole establishment) із ліцензією на управління власною нерухомістю. Оскільки індивідуальне підприємство не має окремої правосуб'єктності (особа й підприємство є однією й тією самою особою), у результаті фізична особа тримає ліцензію на управління своєю нерухомістю, орендний дохід більше не класифікується як дохід від інвестицій у нерухомість (Real Estate Investment), і він підлягає корпоративному податку, якщо перевищено поріг обороту 1 млн дирхамів ОАЕ. Ліцензія, оформлена для зручності, і призвела до оподаткування оренди.

Зворотний випадок часто викликає занепокоєння. Якщо фізична особа залучає стороннього агента або ліцензовану компанію з управління нерухомістю, щоб керувати здаванням в оренду та збирати орендну плату від її імені, орган зазначає, що це як і раніше частина діяльності з інвестицій у нерухомість (Real Estate Investment) і що для фізичної особи не має значення, що агент має ліцензію на ведення власного бізнесу. У Прикладі 5 договори оренди називають власника орендодавцем, а агент отримує лише плату за управління. Користування послугами агента не призводить до оподаткування вашої орендної плати. Відповідь змінюється, якщо компанія, якою ви володієте, стає основною стороною за договорами оренди, наприклад через право оренди чи суборенди: тоді вона отримує орендну плату за власний рахунок.

Компанія є юридичною особою, а отже платником податку. Її прибуток від оренди оподатковується за звичайними ставками: 0% з оподатковуваного доходу до 375 000 AED і 9% понад цю суму. Пільга для малого бізнесу може дозволити вважати компанію з виручкою до 3 мільйонів AED такою, що не має оподатковуваного доходу, але Постанова міністра № 131 від 2026 року, видана 29 липня 2026 року, обмежує її податковими періодами, що закінчуються не пізніше 31 грудня 2029 року. Для компанії, що здає майно в оренду, це тимчасова поступка, а не структурне рішення.

Установа, що має ліцензію визначеної зони, також не є шляхом уникнення. Cabinet Decision No. 100 of 2023 передбачає, що доходи від нерухомого майна, розташованого у вільній зоні, є оподатковуваним доходом, якщо операція здійснюється з особою, що не належить до вільної зони, щодо комерційної нерухомості, або з будь-якою особою щодо нерухомості, яка не є комерційною. Комерційна нерухомість визначається як майно, що використовується виключно для ведення бізнесу та не використовується як місце проживання чи розміщення, що виключає готелі, апартаменти з обслуговуванням тощо.

У сукупності це означає, що здача житла в оренду через компанію в структурі вільної зони (free zone) чи мейнленду оподатковується за ставкою 9% від прибутку, а відповідний дохід повністю виключається з розрахунку порогу de minimis, а не підпадає під його захист. Режим для кваліфікованої особи вільної зони (Qualifying Free Zone Person) не був створений для володіння квартирами.

Вихід за межі сфери дії податку означає й вихід за межі вирахувань. У настанові органу сказано, що витрати, прямо чи опосередковано пов'язані з виключеним доходом від інвестицій у нерухомість (Real Estate Investment), не вираховуються для цілей корпоративного податку, прибуток не включається до жодного розрахунку оподатковуваного доходу, а збитки не дають права на пільгу щодо корпоративного податку.

Власник, який отримує чисту оренду з нерухомості без іпотеки, нічого не втрачає через це. Власник з портфелем, сильно обтяженим фінансуванням, який веде обліковий збиток, не може використати його як пільгу. Власники зі змішаним складом мають розділяти витрати: у Прикладі 10 Органу пані M здає 14 зі своїх 16 квартир у Дубаї як будинки для відпочинку за дозволами, що оподатковується, і 2 як житлові квартири, що виключено. Спільні витрати вона розподіляє за вартістю об'єктів. Метод має бути справедливим і застосовуватися послідовно від одного податкового періоду до іншого.

Коли майно є спільно власним, дохід від діяльності з інвестицій у нерухомість розподіляється між кожним власником, і всі факти та обставини оцінюються відповідно до конкретної ситуації, щоб визначити відповідний розподіл. Кожен спільний власник потім оцінює свою власну позицію індивідуально: частка, призначена природній особі, не підпадає під дію, якщо вона не веде діяльність через ліцензію та не є зобов'язана.

Приклад 11 органу показує поділ усередині однієї родини. Пан F та його брат пан G успадковують 25 віл, володіючи кожен 50% кожної вілли. 22 вілли здаються як будинки для відпочинку, що вимагає ліцензії, тому частка кожного брата в цьому доході, що дорівнює половині, підпадає під корпоративний податок з урахуванням порогу обороту 1 млн дирхамів ОАЕ. Решта 3 вілли здаються під житло без ліцензії, тому половина цієї орендної плати в кожного брата залишається поза корпоративним податком.