Для нерезидентів, які купують нерухомість в ОАЕ
Нерезидент купує нерухомість в ОАЕ без банківського рахунку в ОАЕ
Коротка відповідь
У Дубаї нерезидент може придбати нерухомість без банківського рахунку в ОАЕ: ціна надходить на регульований рахунок ескроу, а агент ескроу виплачує кошти продавцю, коли Dubai Land Department може передати право власності. Департамент приймає чинний паспорт замість Emirates ID для іноземців-нерезидентів. Перед оплатою агент підтверджує чистоту права власності, зняття іпотеки, довідку про відсутність заперечень від забудовника (NOC) та запис на передачу; ми структуруємо ці умови та координуємо сторони.
Де зберігаються кошти
Кошти покупки зберігаються на окремому рахунку клієнтських коштів у ліцензованій установі, окремо від власних коштів Velarozone, відповідно до угоди про ескроу. Агент виплачує їх лише за умов, які встановлює ця угода.
Якщо хтось, хто представляє нас, просить вас сплатити купівельні кошти на будь-який рахунок, окрім ескроу-рахунка, зазначеного у вашій угоді, зупиніться та зв’яжіться з нами за контактами на цьому сайті.
У Дубаї продаж реєструється в центрі довірених осіб з реєстрації нерухомості (Real Estate Registration Trustee centre), який діє від імені Dubai Land Department. Покупець і продавець ідентифікують себе за допомогою Emirates ID або, для іноземців-нерезидентів, чинного паспорта. У зонах повної власності (freehold) також потрібен e-NOC забудовника (електронна довідка про відсутність заперечень), що видається через застосунок Dubai REST. Якщо об'єкт перебуває в іпотеці, продаж завершується лише після подання листа банку про зняття іпотеки. Департамент вказує 25 хвилин на саму реєстрацію, після чого видається електронне свідоцтво про право власності.
Покупцю за кордоном непросто з'явитися з банківським чеком, одним зі способів оплати, які вказує департамент, і в нього немає рахунку в ОАЕ, з якого його можна виписати. Переказ ціни наперед не дає жодного захисту, якщо сторона продавця не готова. Ескроу ставить між сторонами регульований окремий рахунок. Покупець поповнює його, агент ескроу підтверджує чистоту права власності, зняття іпотеки, NOC забудовника та запис на передачу й виплачує кошти при завершенні. Така сама структура може утримувати завдаток, поки триває комплексна перевірка. Щодо подальшої резидентської візи: сторінка золотої візи уряду ОАЕ вказує мінімальний капітал 2 мільйони AED для інвесторів у нерухомість із візою на п'ять років за рішенням органів.
Загальний огляд
- Орієнтовна вартість
- Dubai Land Department вказує реєстраційні збори від вартості продажу, що сплачують продавець і покупець, збір за свідоцтво про право власності та збір довіреної особи, який залежить від вартості продажу. Витрати установи ескроу та гонорари юристів визначають ті, хто їх отримує. Плата за послуги Velarozone вказана окремим рядком у вашому листі-угоді про умови надання послуг (engagement letter).
- Терміни
- Спочатку йдуть структура та відкриття рахунку ескроу. Департамент вказує 25 хвилин на реєстрацію в центрі довірених осіб, але дата залежить від сторони продавця: листа банку про зняття іпотеки та NOC забудовника.
- Що входить
- Умови звільнення коштів зафіксовані та підтверджені документально
- Впровадження обох сторін в обліковий рахунок ескроу координується.
- Контрольний список завершення виконано до передачі
Це для вас, якщо
- Ви живете за межами ОАЕ і купуєте тут нерухомість: на етапі будівництва або на вторинному ринку.
- У вас немає банківського рахунку в ОАЕ або є рахунок, який не може вчасно видати банківський чек.
- Ви хочете, щоб оплата здійснювалася лише тоді, коли право власності справді може бути передане.
- На стороні продавця є іпотека, потрібно отримати дозвіл забудовника або перевірити ланцюг документів.
Це може бути невірним шляхом, якщо
- Ви хочете отримати консультацію щодо того, чи варто купувати, щодо ціни або щодо самого об'єкта; це завдання вашого брокера, оцінювача та юриста.
- Ви хочете, щоб ціна була сплачена наперед умов, або на рахунок за межами угоди ескроу; ескроу існує, щоб запобігти саме цьому.
- Ви хочете, щоб вам гарантували процес чи строки земельного департаменту; це належить до компетенції департаменту.
Загальний огляд
- Орієнтовна вартість
- Dubai Land Department вказує реєстраційні збори від вартості продажу, що сплачують продавець і покупець, збір за свідоцтво про право власності та збір довіреної особи, який залежить від вартості продажу. Витрати установи ескроу та гонорари юристів визначають ті, хто їх отримує. Плата за послуги Velarozone вказана окремим рядком у вашому листі-угоді про умови надання послуг (engagement letter).
- Терміни
- Спочатку йдуть структура та відкриття рахунку ескроу. Департамент вказує 25 хвилин на реєстрацію в центрі довірених осіб, але дата залежить від сторони продавця: листа банку про зняття іпотеки та NOC забудовника.
- Що входить
- Умови звільнення коштів зафіксовані та підтверджені документально
- Впровадження обох сторін в обліковий рахунок ескроу координується.
- Контрольний список завершення виконано до передачі
Що включає ця послуга
- Структура угоди: сторони, умови, підтвердження для вивільнення коштів та послідовність завершення угоди.
- Онбординг кожної сторони до ескроу рахунку координується, щоб фінансування не затримувалося через проведення юридичної перевірки.
- Координація складання угоди ескроу з юристами, ліцензованими в ОАЕ, коли потрібні індивідуальні умови.
- Контрольний список для завершення угоди, який ведемо ми: право власності, зняття іпотеки, дозвіл забудовника, експлуатаційні платежі, призначена дата.
- Координація підтверджень для вивільнення коштів агентом і самої передачі права власності.
Що вона не включає
- Будь-який рух купівельних коштів поза умовами угоди ескроу.
- Консультації щодо нерухомості, оцінки, брокерських послуг або юридичні консультації щодо покупки, які надаються залученими для цього фахівцями.
- Витрати земельного управління, збори установи ескроу та гонорари юристів, кожен зазначений стороною, яка їх отримує.
Процес
Як працює послідовність робіт
Кожен етап має власні залежності (погодження видів діяльності, легалізація документів, розгляд органами влади та перевірка банком), і ми звітуємо про перебіг щодо них, а не щодо однієї загальної дати.
- 01
Структура
Умови, підтвердні документи та послідовність дій, узгоджені з консультантами покупця та продавця.
- 02
Рахунок та угода
Сторони очищають обліковий рахунок ескроу; угода складається та підписується.
- 03
Фінансування та перевірки
Покупець фінансує обліковий рахунок ескроу; контрольний список виконується до готовності.
Купуєте через компанію, а не особисто? Dubai Land Department вимагає, щоб компанія була зареєстрована в ньому за запитом на реєстрацію компанії до того, як продаж можна буде зареєструвати, тож визначте покупця до поповнення ескроу.
Віддаєте перевагу почати з письмового спілкування? Надіслати деталі через контактну форму.
Розпочніть з оцінки структури
На початковій консультації ви отримаєте резюме рішень простою мовою, список підготовки документів та наступні дії для вашої ситуації. Поточні цифри підтверджуються в рамках порівняння шляхів, яке переглянуто вашим консультантом.
Умови перед вивільненням коштів
Що підтверджує агент перед оплатою продавцю
Умови викладено в угоді про ескроу; агент здійснює виплату лише за ними. Кожен рядок нижче відповідає документу, який видає Dubai Land Department або забудовник.
Типові умови вивільнення коштів в ескроу-угоді з нерухомістю в ОАЕ та хто підтверджує кожну з них.
Право власності належить продавцю і не обтяжене
- Докази
- Свідоцтво про право власності та записи земельного департаменту
- Хто надає
- Продавець; перевіряється юристом покупця
Будь-яка іпотека буде знята
- Докази
- Лист банку про зобов'язання, а потім лист про зняття іпотеки, який департамент вимагає до завершення продажу
- Хто надає
- Кредитор продавця
Дозвіл забудовника
- Докази
- e-NOC від забудовника, що видається через застосунок Dubai REST у зонах повної власності (freehold)
- Хто надає
- Забудовник, за заявою продавця
Експлуатаційні платежі сплачено
- Докази
- Дозвіл від асоціації власників або забудовника
- Хто надає
- Продавець
Призначена дата передачі
- Докази
- Референс бронювання центру довірених осіб та розрахунок збору
- Хто надає
- Реєстраційний довірений представник або департамент
Особа покупця та джерело коштів
- Докази
- Комплексна перевірка покупця та джерела коштів, проведена агентом; чинний паспорт для перевірки особи департаментом
- Хто надає
- Покупець
| Умова | Докази | Хто надає |
|---|---|---|
| Право власності належить продавцю і не обтяжене | Свідоцтво про право власності та записи земельного департаменту | Продавець; перевіряється юристом покупця |
| Будь-яка іпотека буде знята | Лист банку про зобов'язання, а потім лист про зняття іпотеки, який департамент вимагає до завершення продажу | Кредитор продавця |
| Дозвіл забудовника | e-NOC від забудовника, що видається через застосунок Dubai REST у зонах повної власності (freehold) | Забудовник, за заявою продавця |
| Експлуатаційні платежі сплачено | Дозвіл від асоціації власників або забудовника | Продавець |
| Призначена дата передачі | Референс бронювання центру довірених осіб та розрахунок збору | Реєстраційний довірений представник або департамент |
| Особа покупця та джерело коштів | Комплексна перевірка покупця та джерела коштів, проведена агентом; чинний паспорт для перевірки особи департаментом | Покупець |
Послуга
Ескроу та управління транзакціями
Типи угод, де зберігаються кошти і що їх вивільняє, для кожного ескроу, який ми структуруємо.
Див. послугу ескроу
Кожен шлях планується з урахуванням того, як бізнес фактично функціонуватиме в ОАЕ.
Після отримання ліцензії
Що ще може вам знадобитися
Чотири послуги, про які найчастіше запитують засновники в цій ситуації далі, кожна на окремій сторінці.
Візи та послуги PRO
Візи резидента для власників, працівників і родини, а також трудові файли MOHRE, медичні огляди та продовження Emirates ID, що підтримують ліцензію та її людей у належному стані. Віза за спонсорством діє 1, 2 або 3 роки; схвалення залишається за органом.
→Відкриття банківського рахунку в ОАЕ
Банківське досьє, побудоване навколо структури власності, діяльності та очікуваних операцій і підібране під банк, чия схильність до ризику відповідає вашому профілю. Схвалення та строки визначає лише банк.
→Бухгалтерія та податки
Щомісячне бухгалтерське супроводження, декларації з ПДВ і корпоративного податку, річна звітність та обов'язковий аудит, підписаний зареєстрованим аудитором.
→Юридичні послуги
Договори, корпоративні документи, спори та регуляторні питання з консультаціями юристів, які мають право практики в ОАЕ й названі в листі про надання послуг.
→
Наступне рішення
Супутнє читання
Запитання
Часті питання
- Чи потрібен мені банківський рахунок в ОАЕ, щоб купити нерухомість?
- Не для самої передачі. Для іноземця-нерезидента Dubai Land Department приймає чинний паспорт замість Emirates ID і вказує ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet та банківський чек як способи оплати. За угодою про ескроу агент утримує ваші кошти та виплачує ціну й збори, належні при завершенні. Деякі покупці також відкривають рахунок в ОАЕ, і це охоплює послуга підготовки до банку.
- Чи може завдаток також утримуватися в ескроу?
- Так. Депозит, що утримується на обліковому рахунку ескроу, поки перевірки виконуються, передається продавцеві або повертається вам відповідно до умов, які встановлює угода, що є безпечніше для обох сторін, ніж депозит, сплачений безпосередньо продавцеві або брокеру.
- А як щодо купівлі на етапі будівництва (off-plan)?
- Платежі за недобудоване житло (off-plan) забудовнику вносяться на власний ескроу-рахунок проєкту згідно з правилами емірату щодо продажу недобудованого житла, що є іншим механізмом порівняно з ескроу для завершеного будівництва. Ми повідомляємо, який механізм застосовується до вашої покупки, ще до того, як щось структуровано.
- Хто перевіряє право власності (title)?
- Ваш юрист або фахівець з оформлення операцій з нерухомістю перевіряє право власності (title) та документи продавця; ескроу-агент підтверджує, що умови, зазначені в угоді, підтверджено документально, перш ніж звільнити кошти. Ми координуємо обидві сторони та виконуємо контрольний список.
- Чи дає це мені право на візу резидента?
- Не автоматично. Сторінка золотої візи уряду ОАЕ вказує мінімальний капітал 2 мільйони AED для інвесторів у нерухомість із візою на п'ять років, що надається за рішенням органів згідно з їхніми критеріями. Це окрема заявка після завершення, і її охоплюють сторінки про візи.
Джерела
- Dubai Land Department: детальний звіт про нерухомість
- Dubai Land Department: оцінка нерухомості
- Central Bank of the UAE, регулятор банківської системи та платежів в ОАЕ
Нормативні акти, збори та критерії відповідності можуть змінюватися. Кожна регулятивна заява повторно перевіряється перед публікацією та датується вище.
Юридичні примітки та обсяг
Velarozone забезпечує координацію з питань створення та готовності до експлуатації. Ця сторінка містить загальну інформацію, а не юридичні, податкові, імміграційні або банківські консультації.
Загальна інформація, взята з CBUAE Rulebook, зокрема з Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021), та Постанови Кабінету Міністрів № (134) 2025 року в опублікованому вигляді; вона не є юридичною чи податковою консультацією. Правила й настанови змінюються, тому перед поданням перевірте чинний текст і власні вимоги кожної установи.
Кошти ескроу утримуються на сегрегованому рахунку у ліцензованої установи відповідно до угоди ескроу та її перевірки кожної сторони; Velarozone не ліцензований як агент ескроу та надає структуризацію та координацію, описані тут. Власність, оцінка, брокерські послуги та юридичні консультації щодо покупки надходять від професіоналів, залучених для них.