Арендный доход и корпоративный налог в ОАЭ: ваше имя против имени вашей компании

Физическое лицо подлежит корпоративному налогу только в том случае, если общий оборот от его бизнеса или деловой деятельности в ОАЭ превышает 1 миллион AED в григорианском календарном году. Три категории затем исключаются при расчете этого оборота — заработная плата, личный инвестиционный доход и доход от инвесиций в недвижимость — и Федеральная налоговая служба четко заявляет, что они не подлежат корпоративному налогу, независимо от суммы.

Определение в одном отношении узкое, а в другом широкое. Решение Кабинета Министров № 49 от 2023 года ограничивает исключенную инвестиционную деятельность продажей, арендой, сдачей в аренду и субарендой; Ведомство указывает, что этот список исчерпывающий, и что деятельность должна включать получение дохода от использования самой недвижимости, а не от услуг, предоставляемых в отношении нее, таких как управление недвижимостью. Но оно применяется независимо от того, осуществляется ли деятельность непосредственно или через посредника.

Исключение зависит от отсутствия требования лицензии, и руководство Ведомства прямо указывает на последствия: если инвестиционная деятельность сама осуществляется или должна осуществляться через лицензию, выданную лицензирующим органом, она не подпадает под исключение по инвестициям в недвижимость и, таким образом, подпадает под действие корпоративного налога.

Руководство объясняет это с помощью индивидуального предприятия. Физическое лицо, являющееся владельцем нескольких объектов недвижимости, создает индивидуальное предприятие, имеющее лицензию на управление собственными объектами. Поскольку индивидуальное предприятие не имеет отдельной юридической личности — лицо и предприятие являются одним и тем же лицом — эффект заключается в том, что физическое лицо имеет лицензию на управление своей недвижимостью, арендный доход больше не классифицируется как доход от инвестиций в недвижимость и облагается корпоративным налогом, если порог в 1 миллион AED превышен. Лицензия, которую кто-то получил для удобства, является тем, что обложило арендную плату налогом.

Обратный случай так же важен и является тем, что люди ошибаются в тревожном направлении. Когда физическое лицо привлекает третьего лица или лицензированную компанию по управлению недвижимостью для управления сдачей и сбора арендной платы от своего имени, Ведомство утверждает, что это все еще часть инвестиционной деятельности в недвижимость и что для физического лица не имеет значения, что агент имеет лицензию на ведение собственного бизнеса. Использование агента не облагает вашу аренду налогом.

Компания является юридическим лицом и, следовательно, облагаемым налогом. Ее доходы от аренды облагаются налогом по обычным ставкам: 0% на налогооблагаемый доход до 375 000 AED и 9% выше этой суммы. Льгота для малого бизнеса может снизить бремя на период, но после Министерского решения № 131 от 2026 года она применяется только к налоговым периодам, заканчивающимся 31 декабря 2029 года, поэтому это временная уступка, а не структурный ответ.

Компания свободной зоны также не является выходным путем. Кабинетное решение № 100 от 2023 года определяет, что доход, полученный от недвижимого имущества, расположенного в свободной зоне, является налогооблагаемым доходом, если сделка осуществляется с лицом, не относящимся к свободной зоне, в отношении коммерческой недвижимости или с любым лицом в отношении недвижимого имущества, не являющегося коммерческой недвижимостью. Коммерческая недвижимость определяется как имущество, используемое исключительно в бизнесе и не используемое как место жительства или проживания, что исключает отели, обслуживаемые апартаменты и подобное.

В сочетании это означает, что сдача в аренду жилой недвижимости внутри компании, расположенной в свободной зоне, облагается налогом на прибыль в размере 9%, а соответствующий доход полностью исключается из расчета минимального уровня, а не закрывается под ним. Режим квалифицированного лица свободной зоны не был создан для владения апартаментами.

Находиться вне сферы налогообложения не то же самое, что быть от нее в привилегированном положении. В случаях, когда доход от инвестиций в недвижимость исключается, расходы, связанные напрямую или косвенно с этим доходом, не подлежат вычету для целей корпоративного налога, прибыль не включается в расчет налогооблагаемого дохода, а убытки не подлежат освобождению от корпоративного налога.

Для владельца, получающего чистую аренду на недвижимое имущество без обременения, это однозначно хорошо. Для владельца, работающего с портфелем, имеющим значительное финансирование, которое приводит к бухгалтерским убыткам, это исключение означает утрату льготы, которую он мог бы использовать. Исключение автоматическое, не выборочное, поэтому это последствия, которые нужно учитывать в планировании, а не выбор, который нужно сделать.

Если имущество совместно принадлежит нескольким лицам, доход от деятельности по инвестициям в недвижимость распределяется между каждым владельцем, и все факты и обстоятельства рассматриваются в индивидуальном порядке для определения соответствующего распределения. Каждый совместный владелец затем оценивает свое положение индивидуально: доля естественного лица не подпадает под действие, если оно не осуществляет деятельность через лицензию и не обязано это делать.

Таким образом, два совместных владельца одного и того же здания могут оказаться в разных ситуациях, что именно и демонстрирует собственный пример, подготовленный Властью — виллы, сдаваемые в аренду как дома для отдыха по лицензированному единоличному предприятию, с одной стороны, и виллы, сдаваемые в аренду для проживания без лицензии, с другой стороны, в одной и той же семье и одном портфеле.