Доход от аренды и налог на прибыль компаний в ОАЭ: на ваше имя или на имя компании

Физическое лицо подлежит корпоративному налогу только в том случае, если общий оборот от его предпринимательской деятельности или видов деятельности в ОАЭ превышает 1 млн дирхамов ОАЭ в течение григорианского календарного года. При расчёте этого оборота не учитываются три категории (заработная плата, личный инвестиционный доход и доход от инвестиций в недвижимость), и Федеральное налоговое управление (Federal Tax Authority) прямо указывает, что они не облагаются корпоративным налогом независимо от суммы.

Определение в одном отношении узкое, а в другом широкое. Решение Кабинета Министров № 49 от 2023 года ограничивает исключенную инвестиционную деятельность продажей, арендой, сдачей в аренду и субарендой; Ведомство указывает, что этот список исчерпывающий, и что деятельность должна включать получение дохода от использования самой недвижимости, а не от услуг, предоставляемых в отношении нее, таких как управление недвижимостью. Но оно применяется независимо от того, осуществляется ли деятельность непосредственно или через посредника.

Исключение зависит от отсутствия требования о лицензии, и разъяснения органа прямо говорят о последствиях: если сама инвестиционная деятельность осуществляется или должна осуществляться на основании лицензии, выданной лицензирующим органом, она не входит в сферу исключения для инвестиций в недвижимость (Real Estate Investment) и, следовательно, подпадает под действие корпоративного налога. Лицензия, которая была обязательна, но не была получена, не помогает: доход всё равно облагается налогом. Регистрация договора аренды Ejari в Дубае или регистрация Tawtheeq в Абу-Даби является административной записью, а не лицензией, поэтому она не влечёт этого последствия.

Разъяснения рассматривают это на примере индивидуального предприятия. Физическое лицо, владеющее несколькими объектами недвижимости, создаёт индивидуальное предприятие (sole establishment) с лицензией на управление принадлежащей ему недвижимостью. Поскольку у индивидуального предприятия нет отдельной правосубъектности (лицо и предприятие являются одним и тем же лицом), в результате физическое лицо держит лицензию на управление своей недвижимостью, арендный доход больше не классифицируется как доход от инвестиций в недвижимость (Real Estate Investment), и он облагается корпоративным налогом, если превышен порог оборота в 1 млн дирхамов ОАЭ. Лицензия, оформленная ради удобства, и привела к налогообложению аренды.

Обратный случай часто вызывает беспокойство. Если физическое лицо привлекает стороннего агента или лицензированную компанию по управлению недвижимостью, чтобы управлять сдачей в аренду и получать арендную плату от его имени, орган указывает, что это по-прежнему часть деятельности по инвестициям в недвижимость (Real Estate Investment) и что для физического лица не имеет значения, что у агента есть лицензия на ведение собственного бизнеса. В Примере 5 договоры аренды называют собственника арендодателем, а агент получает только плату за управление. Использование агента не приводит к налогообложению вашей арендной платы. Ответ меняется, если принадлежащая вам компания становится стороной, выступающей по договорам аренды как основной арендодатель, например в силу права аренды или субаренды: тогда она получает арендную плату за свой счёт.

Компания является юридическим лицом и, следовательно, налогоплательщиком. Прибыль от аренды облагается по обычным ставкам: 0% с налогооблагаемого дохода до 375 000 дирхамов ОАЭ и 9% с суммы сверх этого. Льгота для малого бизнеса может позволить считать компанию с выручкой не более 3 млн дирхамов ОАЭ не имеющей налогооблагаемого дохода, однако Постановление Министра № 131 от 2026 года, изданное 29 июля 2026 года, ограничивает её действие налоговыми периодами, заканчивающимися не позднее 31 декабря 2029 года. Для компании, сдающей имущество в аренду, это временная уступка, а не структурное решение.

Юридическое лицо, имеющее лицензию определённой зоны, также не является способом избежать налога. Постановление Кабинета министров № 100 от 2023 года предусматривает, что доход от недвижимого имущества, расположенного в свободной зоне, является налогооблагаемым доходом, если сделка заключена с лицом, не относящимся к свободной зоне, в отношении коммерческой недвижимости, либо с любым лицом в отношении недвижимого имущества, не являющегося коммерческой недвижимостью. Коммерческой недвижимостью признаётся имущество, используемое исключительно для ведения бизнеса и не используемое как место проживания или размещения, что исключает отели, сервисные апартаменты и им подобные объекты.

При совместном прочтении это означает, что жилищная аренда внутри компании свободная зона против структуры мейнленда (free zone versus mainland structure) облагается налогом в размере 9% от прибыли, и соответствующая выручка полностью исключается из минимального расчета, а не защищается им. Режим квалифицированного лица свободной зоны (Qualifying Free Zone Person) не был построен для содержания квартир.

Выход за рамки сферы действия налога означает и выход за рамки вычетов. В руководстве органа сказано, что расходы, прямо или косвенно связанные с исключённым доходом от инвестиций в недвижимость (Real Estate Investment), не вычитаются для целей корпоративного налога, прибыль не включается ни в какой расчёт налогооблагаемого дохода, а убытки не дают права на налоговую льготу по корпоративному налогу.

Владелец, получающий чистую арендную плату с недвижимости без ипотеки, ничего не теряет. Владелец с сильно обременённым долгами портфелем, ведущий бухгалтерские убытки, не может использовать их как льготу. Владельцы со смешанным портфелем должны разделять расходы: в примере 10 Управления госпожа M сдаёт 14 из своих 16 квартир в Дубае как дома для отдыха по разрешениям, что облагается налогом, а 2 как жилые квартиры, что исключено. Общие расходы она распределяет по стоимости объектов. Метод должен быть справедливым и применяться последовательно от одного налогового периода к следующему.

Если имущество совместно принадлежит нескольким лицам, доход от деятельности по инвестициям в недвижимость распределяется между каждым владельцем, и все факты и обстоятельства рассматриваются в индивидуальном порядке для определения соответствующего распределения. Каждый совместный владелец затем оценивает свое положение индивидуально: доля естественного лица не подпадает под действие, если оно не осуществляет деятельность через лицензию и не обязано это делать.

Пример 11 органа показывает разделение внутри одной семьи. Господин F и его брат господин G наследуют 25 вилл, каждый владея 50% каждой виллы. 22 виллы сдаются как дома для отдыха, что требует лицензии, поэтому доля каждого брата в этом доходе, равная половине, подпадает под корпоративный налог с учётом порога оборота в 1 млн дирхамов ОАЭ. Остальные 3 виллы сдаются под жильё без лицензии, поэтому половина этой арендной платы у каждого брата остаётся вне корпоративного налога.