Для нерезидентов, покупающих недвижимость в ОАЭ
Нерезидент покупает недвижимость в ОАЭ без счёта в банке ОАЭ
Краткий ответ
В Дубае нерезидент может купить недвижимость без банковского счёта в ОАЭ: цена поступает на регулируемый счёт эскроу (escrow), и эскроу-агент выплачивает продавцу средства, когда Dubai Land Department может передать право собственности. Департамент принимает действительный паспорт вместо Emirates ID от иностранцев-нерезидентов. Перед выплатой агент подтверждает чистоту права собственности, снятие ипотеки, справку застройщика об отсутствии возражений (NOC) и запись на оформление передачи; мы выстраиваем эти условия и координируем участников.
Где находятся деньги
Средства покупки хранятся на обособленном счёте клиентских денег в лицензированном учреждении, отдельно от собственных средств Velarozone, в соответствии с соглашением эскроу. Агент выплачивает их только при выполнении условий, которые устанавливает это соглашение.
Если кто-либо, представившийся действующим от нашего имени, попросит вас внести деньги за покупку на какой-либо счет, отличный от эскроу-счета, указанного в вашем соглашении, остановитесь и свяжитесь с нами по указанным на этом сайте контактным данным.
В Дубае сделка регистрируется в доверенном центре регистрации недвижимости (Real Estate Registration Trustee centre), действующем от имени Dubai Land Department. Покупатель и продавец удостоверяют личность с помощью Emirates ID или, для иностранцев-нерезидентов, действительного паспорта. В зонах полной собственности (freehold) также требуется электронная справка застройщика об отсутствии возражений (e-NOC), выдаваемая через приложение Dubai REST. Если объект находится в ипотеке, сделка завершается только после предоставления письма банка о снятии ипотеки. Департамент указывает 25 минут на саму регистрацию, после чего выдаётся электронное свидетельство о праве собственности.
Покупателю за рубежом непросто явиться с банковским чеком (manager's cheque), одним из способов оплаты, которые указывает департамент, и у него нет счёта в ОАЭ, с которого его можно выписать. Перевод цены заранее не даёт защиты, если сторона продавца не готова. Эскроу помещает между сторонами регулируемый обособленный счёт. Покупатель пополняет его, эскроу-агент подтверждает чистоту права собственности, снятие ипотеки, справку застройщика об отсутствии возражений и запись на оформление передачи и производит выплату при завершении сделки. Та же структура может удерживать задаток, пока идёт проверка. Для последующей визы резидента на странице золотой визы правительства ОАЭ указан минимальный капитал 2 млн AED для инвесторов в недвижимость при пятилетней визе, по решению органов власти.
Краткий обзор
- Предварительная стоимость
- Dubai Land Department указывает регистрационные сборы с стоимости продажи с продавца и покупателя, сбор за свидетельство о праве собственности и сбор доверенного центра, зависящий от стоимости продажи. Сборы учреждения эскроу и гонорары юристов устанавливают те, кто их получает. Плата за услуги Velarozone указана отдельной строкой в вашем письме-соглашении об условиях оказания услуг.
- Сроки
- Сначала структура и подключение счёта эскроу. Департамент указывает 25 минут на регистрацию в центре трасти, но дата зависит от стороны продавца: письма банка об освобождении и справки застройщика об отсутствии возражений (NOC).
- Что включено
- Условия освобождения средств зафиксированы и подтверждены документально
- Координация начала работы обеих сторон с эскроу-счетом.
- Контрольный список завершения сделки выполнен до передачи
Это для вас, если
- Вы живёте за пределами ОАЭ и покупаете здесь недвижимость, на этапе строительства или на вторичном рынке.
- У вас нет банковского счёта в ОАЭ или есть счёт, который не может вовремя выпустить банковский чек.
- Вы хотите, чтобы оплата производилась только тогда, когда право собственности действительно может быть передано.
- На стороне продавца есть ипотека, требуется получить разрешение застройщика или проверить цепочку документов.
Это может быть не самый подходящий путь, если
- Вы хотите получить консультацию о том, стоит ли покупать, о цене или о самом объекте; это задача вашего брокера, оценщика и юриста.
- Вы хотите, чтобы цена была выплачена заранее при выполнении условий или на счет, отличный от эскроу-соглашения; эскроу существует, чтобы предотвратить именно это.
- Вы хотите, чтобы вам гарантировали процесс или сроки земельного департамента; это относится к компетенции департамента.
Краткий обзор
- Предварительная стоимость
- Dubai Land Department указывает регистрационные сборы с стоимости продажи с продавца и покупателя, сбор за свидетельство о праве собственности и сбор доверенного центра, зависящий от стоимости продажи. Сборы учреждения эскроу и гонорары юристов устанавливают те, кто их получает. Плата за услуги Velarozone указана отдельной строкой в вашем письме-соглашении об условиях оказания услуг.
- Сроки
- Сначала структура и подключение счёта эскроу. Департамент указывает 25 минут на регистрацию в центре трасти, но дата зависит от стороны продавца: письма банка об освобождении и справки застройщика об отсутствии возражений (NOC).
- Что включено
- Условия освобождения средств зафиксированы и подтверждены документально
- Координация начала работы обеих сторон с эскроу-счетом.
- Контрольный список завершения сделки выполнен до передачи
Что входит в эту услугу
- Структура сделки: стороны, условия, подтверждения для высвобождения средств и последовательность завершения сделки.
- Координация присоединения каждой стороны к эскроу-счету, чтобы финансирование не задерживалось из-за проверки.
- Координация разработки соглашения об эскроу с лицензированными юристами ОАЭ, если требуются индивидуальные условия.
- Контрольный список для завершения сделки, который ведём мы: право собственности, снятие ипотеки, разрешение застройщика, эксплуатационные платежи, назначенная дата.
- Координация подтверждений для высвобождения средств агентом и самой передачи права собственности.
Что не входит
- Любое движение средств покупки вне условий соглашения об эскроу.
- Консультации по недвижимости, оценке, брокерским услугам или юридические консультации по покупке, которые предоставляются привлечёнными для этого специалистами.
- Сборы земельного департамента, сборы учреждения по эскроу и гонорары юристов, каждый устанавливается стороной, которая их получает.
Процесс
Как работа организована по этапам
У каждого этапа свои зависимости (одобрения видов деятельности, легализация документов, рассмотрение органами власти и проверка банком), и о ходе работы мы сообщаем по каждому из них, а не по одной общей дате.
- 01
Структура
Условия, подтверждающие документы и последовательность действий, согласованные с консультантами покупателя и продавца.
- 02
Счёт и соглашение
Стороны завершают проверку должной осведомленности эскроу-счета; соглашение составлено и подписано.
- 03
Финансирование и проверки
Покупатель финансирует эскроу-счет; контрольный список проходит до полной готовности.
Покупаете через компанию, а не лично? Dubai Land Department требует, чтобы до регистрации продажи компания была зарегистрирована в нём по заявке на регистрацию компании, поэтому определите покупателя до пополнения счёта эскроу.
Предпочитаете начать с письменного обращения? Отправьте детали через контактную форму.
Начните с оценки структуры
На начальной консультации вы получите резюме решения на понятном языке, список необходимых документов и дальнейшие действия в вашей ситуации. Текущие цифры подтверждаются в пределах вашего сравнения маршрутов, проверенного консультантом.
Условия перед высвобождением средств
Что проверяет агент перед оплатой продавцу
Условия прописаны в соглашении эскроу; агент производит выплату только при их выполнении. Каждая строка ниже соответствует документу, который выдаёт Dubai Land Department или застройщик.
Типичные условия высвобождения средств в эскроу-сделке с недвижимостью в ОАЭ и кто подтверждает каждое из них.
Право собственности принадлежит продавцу и не обременено
- Доказательства
- Свидетельство о праве собственности и записи земельного департамента
- Кто предоставляет
- Продавец; проверяется юристом покупателя
Любая ипотека будет снята
- Доказательства
- Письмо банка об обязательствах, затем письмо о снятии ипотеки, которое департамент требует до завершения сделки
- Кто предоставляет
- Кредитор продавца
Разрешение застройщика
- Доказательства
- Электронная справка застройщика об отсутствии возражений (e-NOC), выдаваемая через приложение Dubai REST в зонах полной собственности
- Кто предоставляет
- Застройщик, по заявлению продавца
Эксплуатационные платежи погашены
- Доказательства
- Разрешение от ассоциации владельцев или застройщика
- Кто предоставляет
- Продавец
Назначенная дата передачи
- Доказательства
- Референс бронирования доверенного центра и расчёт сбора
- Кто предоставляет
- Регистрационный доверенный представитель или департамент
Личность покупателя и источник средств
- Доказательства
- Проверка агентом покупателя и источника средств; действительный паспорт для проверки личности департаментом
- Кто предоставляет
- Покупатель
| Условие | Доказательства | Кто предоставляет |
|---|---|---|
| Право собственности принадлежит продавцу и не обременено | Свидетельство о праве собственности и записи земельного департамента | Продавец; проверяется юристом покупателя |
| Любая ипотека будет снята | Письмо банка об обязательствах, затем письмо о снятии ипотеки, которое департамент требует до завершения сделки | Кредитор продавца |
| Разрешение застройщика | Электронная справка застройщика об отсутствии возражений (e-NOC), выдаваемая через приложение Dubai REST в зонах полной собственности | Застройщик, по заявлению продавца |
| Эксплуатационные платежи погашены | Разрешение от ассоциации владельцев или застройщика | Продавец |
| Назначенная дата передачи | Референс бронирования доверенного центра и расчёт сбора | Регистрационный доверенный представитель или департамент |
| Личность покупателя и источник средств | Проверка агентом покупателя и источника средств; действительный паспорт для проверки личности департаментом | Покупатель |
Услуга
Эскроу и управление сделками
Типы сделок, место хранения средств и основание для их выплаты для каждого эскроу, который мы структурируем.
См. услугу эскроу
Каждый путь планируется исходя из того, как бизнес будет фактически работать в UAE.
После получения лицензии
Что ещё может понадобиться
Четыре услуги, о которых в этой ситуации чаще всего спрашивают основатели, каждая на отдельной странице.
Визы и услуги PRO
Резидентские визы для владельцев, сотрудников и членов семей, а также трудовые файлы MOHRE, медицинские осмотры и продление Emirates ID, которые поддерживают лицензию и её людей в надлежащем порядке. Визы по спонсорству действуют 1, 2 или 3 года; одобрение остаётся за органом.
→Открытие банковского счёта в ОАЭ
Банковское досье, выстроенное вокруг структуры собственности, деятельности и ожидаемых операций и подобранное под банк, чья склонность к риску подходит вашему профилю. Одобрение и сроки определяет только банк.
→Бухгалтерия и налоги
Ежемесячное бухгалтерское сопровождение, декларации по НДС и корпоративному налогу, годовая отчётность и обязательный аудит, подписанный зарегистрированным аудитором.
→Юридические услуги
Договоры, корпоративные документы, споры и регуляторные вопросы с консультациями юристов, имеющих право практики в ОАЭ и названных в письме об оказании услуг.
→
Следующее решение
Похожие материалы
Вопросы
Часто задаваемые вопросы
- Нужен ли мне банковский счёт в ОАЭ, чтобы купить недвижимость?
- Не для самого переоформления. Для иностранца-нерезидента Dubai Land Department принимает действующий паспорт вместо Emirates ID и указывает ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet и банковский чек (manager's cheque) в качестве способов оплаты. По соглашению эскроу агент хранит ваши средства и оплачивает цену и сборы, подлежащие уплате при завершении сделки. Некоторые покупатели также открывают счёт в ОАЭ, и этот вопрос охватывает услуга по подготовке к банковскому обслуживанию.
- Может ли задаток тоже удерживаться в эскроу?
- Да. Депозит, удерживаемый на эскроу-счете, пока проверяются данные, выплачивается продавцу или возвращается вам в соответствии с условиями, установленными соглашением, что более безопасно для обеих сторон, чем депозит, выплаченный напрямую продавцу или брокеру.
- А как насчёт покупок на этапе строительства (off-plan)?
- Платежи застройщику за объект на этапе строительства (off-plan) вносятся на отдельный эскроу-счёт проекта в соответствии с правилами эмирата для продаж на этапе строительства, и это иной механизм, чем эскроу при завершении строительства. Мы определяем, какой из них применяется к вашей покупке, прежде чем что-либо структурировать.
- Кто проверяет право собственности (title)?
- Ваш юрист или специалист по оформлению сделок с недвижимостью проверяет право собственности (title) и документы продавца; эскроу-агент подтверждает, что условия, указанные в соглашении, были подтверждены документально, прежде чем высвободить средства. Мы координируем обе стороны и выполняем контрольный список.
- Даёт ли это мне право на визу резидента?
- Не автоматически. На странице золотой визы правительства ОАЭ для инвесторов в недвижимость указан минимальный капитал 2 млн AED, виза выдаётся на пять лет, а решение принимают органы власти по своим критериям. Это отдельное заявление после завершения сделки, и оно рассматривается на страницах о визах.
Источники
- Dubai Land Department: подробный отчёт об объекте недвижимости
- Dubai Land Department: оценка объекта недвижимости
- Central Bank of the UAE, регулятор банковской деятельности и платежей в UAE
Нормативные акты, сборы и критерии отбора могут меняться. Каждое регуляторное заявление перепроверяется перед публикацией и датируется выше.
Юридические примечания и объем
Velarozone предоставляет координацию по созданию и обеспечению операционной готовности. Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой, иммиграционной или банковской консультацией.
Общая информация, основанная на CBUAE Rulebook, включая Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021), и на Cabinet Resolution No. (134) of 2025 в опубликованной редакции, не является юридической или налоговой консультацией. Правила и разъяснения меняются, поэтому перед подачей проверьте действующий текст и собственные требования каждого учреждения.
Средства эскроу держатся на особом счете в лицензированном учреждении в рамках соглашения об эскроу и его проверки должной осведомленности относительно каждой стороны; Velarozone не лицензирован как агент по эскроу и предоставляет структурирование и координацию, описанные здесь. Консультирование по недвижимости, оценке, брокерским услугам и юридическим вопросам покупки осуществляется профессионалами, привлеченными для этих целей.