Huurinkomsten en VAE-bedrijfsbelasting: je Naam Tegenover je Bedrijf

Een natuurlijke persoon is alleen onderworpen aan vennootschapsbelasting wanneer de totale omzet uit zijn onderneming of bedrijfsactiviteiten in de UAE in een Gregoriaans kalenderjaar meer bedraagt dan AED 1 miljoen. Drie categorieën blijven dan buiten beschouwing bij de berekening van die omzet (loon, persoonlijk beleggingsinkomen en inkomen uit vastgoedbeleggingen), en de Federal Tax Authority is uitdrukkelijk dat zij niet aan vennootschapsbelasting zijn onderworpen, ongeacht het bedrag.

De definitie is in één opzicht smal en in een ander opzicht breed. Besluit van de Kabinet No. 49 van 2023 beperkt de uitgesloten investeringsactiviteit tot verkopen, verhuren of huren, en onderverhuren; de Autoriteit stelt dat deze lijst uitputtend is, en dat de activiteit moet inhouden dat inkomen wordt gegenereerd uit het gebruik van het onroerend goed zelf in plaats van uit diensten die in verband daarmee worden verleend, zoals vastgoedbeheer. Maar het geldt of de activiteit nu direct of via een tussenpersoon wordt uitgevoerd.

De uitsluiting hangt af van de afwezigheid van een licentievereiste, en de richtlijnen van de Autoriteit zijn duidelijk over het gevolg: als de beleggingsactiviteit zelf wordt uitgeoefend, of moet worden uitgeoefend, via een licentie uitgegeven door een licentieverlenende autoriteit, valt zij niet binnen het toepassingsbereik van de uitsluiting voor Real Estate Investment en valt zij dus binnen het toepassingsbereik van de vennootschapsbelasting. Een licentie die vereist was maar nooit is verkregen, helpt niet: het inkomen blijft belastbaar. Een Ejari-huurregistratie in Dubai of een Tawtheeq-registratie in Abu Dhabi is een administratieve registratie, geen licentie, en leidt daarom niet hiertoe.

De richtlijnen werken dit uit aan de hand van een sole establishment. Een natuurlijk persoon die meerdere panden bezit, richt een sole establishment op met een licentie voor het beheer van eigen panden. Omdat de sole establishment geen afzonderlijke rechtspersoonlijkheid heeft (de persoon en de sole establishment zijn dezelfde persoon), houdt het effect in dat de natuurlijk persoon een licentie heeft voor het beheer van zijn onroerend goed, dat de huurinkomsten niet langer worden aangemerkt als inkomsten uit Real Estate Investment, en dat zij onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting als de omzetdrempel van AED 1 million wordt overschreden. De licentie die iemand voor het gemak had aangevraagd, is wat de huur belastbaar maakte.

Het omgekeerde geval is een veelvoorkomende zorg. Wanneer een natuurlijk persoon een externe agent of een erkend vastgoedbeheerbedrijf inschakelt om de verhuur te beheren en namens hem de huur te innen, stelt de Autoriteit dat dit nog steeds deel uitmaakt van een Real Estate Investment-activiteit, en dat het voor de natuurlijk persoon niet relevant is dat de agent een licentie heeft om zijn eigen bedrijf uit te oefenen. In Voorbeeld 5 noemen de huurovereenkomsten de eigenaar als verhuurder en ontvangt de agent uitsluitend beheervergoedingen. Het inschakelen van een agent leidt er niet toe dat uw huur wordt belast. Het antwoord verandert als een onderneming die u bezit de hoofdpartij onder de huurovereenkomsten wordt, bijvoorbeeld door een huur- of onderhuurrecht: zij ontvangt de huur dan voor eigen rekening.

Een vennootschap is een rechtspersoon en dus een belastingplichtige. De huurwinsten worden belast tegen de gewone tarieven: 0% over belastbaar inkomen tot AED 375.000 en 9% daarboven. Small Business Relief kan een vennootschap met een omzet van AED 3 miljoen of minder behandelen alsof zij geen belastbaar inkomen heeft, maar Ministerial Decision No. 131 of 2026, uitgevaardigd op 29 juli 2026, beperkt deze regeling tot belastingtijdvakken die eindigen op of vóór 31 december 2029. Voor een verhuurvennootschap is dat dus een tijdelijke tegemoetkoming en geen structureel antwoord.

Een entiteit met een licentie voor een aangewezen zone is evenmin een uitweg. Cabinet Decision No. 100 of 2023 bepaalt dat inkomen uit onroerend goed in een free zone belastbaar inkomen is wanneer de transactie plaatsvindt met een persoon buiten de free zone met betrekking tot commercieel vastgoed, of met een willekeurige persoon met betrekking tot onroerend goed dat geen commercieel vastgoed is. Commercieel vastgoed wordt gedefinieerd als vastgoed dat uitsluitend voor een bedrijf wordt gebruikt en niet als woonplaats of verblijf, waardoor hotels, serviced apartments en dergelijke zijn uitgesloten.

Gelezen samen, betekent dit dat woningverhuring binnen een vrije zone versus mainland-structuur bedrijf wordt belast met 9% op de winst, en de betrokken inkomsten worden volledig uit de minimale berekening gehaald in plaats van eronder schuilen. Het Qualifying Free Zone Person regime was niet gebouwd voor appartementen.

Buiten het toepassingsbereik vallen betekent ook buiten de aftrekposten vallen. De gids van de Autoriteit stelt dat uitgaven die direct of indirect verband houden met uitgesloten inkomsten uit Real Estate Investment niet aftrekbaar zijn voor de vennootschapsbelasting, dat winsten niet worden meegenomen in de berekening van enig belastbaar inkomen, en dat verliezen niet in aanmerking komen voor verlichting in de vennootschapsbelasting.

Een eigenaar die netto huur ontvangt op onbezwaard vastgoed verliest hierdoor niets. Een eigenaar met een zwaar gefinancierde portefeuille die boekhoudkundige verliezen draait, kan die verliezen niet als verlichting inzetten. Eigenaren met een gemengde portefeuille moeten de kosten verdelen: in Voorbeeld 10 van de Authority verhuurt Miss M 14 van haar 16 appartementen in Dubai als vakantiewoningen op grond van vergunningen, wat belast is, en 2 als woonappartementen, wat is uitgesloten. Zij verdeelt de gezamenlijke kosten naar de waarde van het vastgoed. De methode moet redelijk zijn en van het ene belastingtijdvak op het andere consistent worden toegepast.

Wanneer eigendom gezamenlijk wordt bezeten, wordt het inkomen uit vastgoedbeleggingsactiviteiten toegewezen aan elke eigenaar, en alle feiten en omstandigheden worden per geval beoordeeld om de juiste toewijzing te bepalen. Elke mede-eigenaar beoordeelt vervolgens zijn eigen positie individueel: het toegewezen aandeel van een natuurlijke persoon valt buiten de reikwijdte als zij de activiteit niet via een vergunning uitvoeren en niet verplicht zijn.

Voorbeeld 11 van de Autoriteit toont de verdeling binnen één gezin. De heer F en zijn broer de heer G erven 25 villa's en bezitten elk 50% van elke villa. 22 villa's worden verhuurd als vakantiewoning, wat een licentie vereist, zodat de helft van die inkomsten van elke broer onder de vennootschapsbelasting valt, onder voorbehoud van de omzetdrempel van AED 1 million. De overige 3 villa's worden zonder licentie als woning verhuurd, zodat de helft van die huur van elke broer buiten de vennootschapsbelasting blijft.