ბლოგი
დავკარგავ თუ არა ოქროს ვიზას ქონების გაყიდვისას?
მოკლე პასუხი
გაყიდვას გირავნობის უფლება ბლოკავს და არა გამოქვეყნებული გაუქმების წესი სჯის. GDRFA დუბაი (დუბაის ბინადრობისა და უცხოელთა საქმეების გენერალური დირექტორატი) აცხადებს, რომ „აუცილებელია ქონებაზე გირავნობის უფლების დადგენა „ოქროს ბინადრობის“ მოქმედების მთელი ვადის განმავლობაში საკუთრების უწყვეტობის უზრუნველსაყოფად“ და რომ „ქონება 10-წლიანი ბინადრობის პერიოდში არ შეიძლება განკარგულ იქნეს, ფინანსური დეპოზიტი კი არ უბრუნდება“. ICP, პირადობის, მოქალაქეობის, საბაჟოსა და პორტების უსაფრთხოების ფედერალური ორგანო, ანალოგიურს არაფერს აქვეყნებს. მისი ერთადერთი სტრიქონი უწყვეტობის შესახებ, განახლების ბარათზე, არის, რომ „განახლების მოთხოვნისას ბინადრობის გაცემის ყველა მოთხოვნა უნდა შენარჩუნდეს“. არცერთი ორგანო არ აქვეყნებს გაყიდვით გამოწვეულ ავტომატურ გაუქმებას და არც რაიმე შედეგს ქონებისთვის, რომლის ღირებულებაც ვადის განმავლობაში 2 მლნ AED-ზე დაბლა დაეცემა. ამიტომ საკითხი გაყიდვამდე წყდება, რადგან მექანიზმი სწორედ გირავნობის უფლებაა.
უძრავი ქონების გზით, GDRFA დუბაი მოითხოვს, რომ ქონების, ან თქვენი წილის თანასაკუთრებაში მყოფ ქონებაში, ღირებულება იყოს სულ მცირე 2 მლნ AED, და მასზე დგინდება გირავნობის უფლება. ამიტომ ის, შეძლებთ თუ არა მოგვიანებით გაყიდვას, საკითხია, რომელიც შეძენამდე უნდა გადაწყდეს და არა ვიზის გაცემის შემდეგ.
ვრცელდება სამი თავდაჯერებული მტკიცება: ვიზა გაუქმდება გაყიდვისთანავე, ქონება განახლებისას გადაფასდება და ბაზრის დაცემისას დამატებითი შენატანი მოგიწევთ. არცერთი მათგანი არ არის ორგანოს გვერდიდან ციტატა. ის, რასაც GDRFA დუბაი და ICP რეალურად აქვეყნებენ, უფრო ვიწროა.
ბრალდება არის გამოქვეყნებული მექანიზმი
დუბაის GDRFA-ს ოქროს რეზიდენტობის ნებართვის (ინვესტორები) სერვისის გვერდი ამ მიმართულებით გამოქვეყნებულ ყველაზე მკაფიო ფორმულირებას შეიცავს საკუთრების უწყვეტობის შესახებ. ეს არის ქონებაზე დადებული უზრუნველყოფის უფლება, ამიტომ იგი ეხება ინვესტორის პირად ნებართვას და არა კომპანიის მეშვეობით სპონსორირებულ დამფუძნებელი გუნდის რეზიდენტობის ვიზებს. უძრავი ქონების კატეგორიაში, რომელიც იღებს იპოთეკით დატვირთულ ქონებას: „ოქროს რეზიდენტობის მოქმედების მთელი ვადის განმავლობაში საკუთრების უწყვეტობის უზრუნველსაყოფად აუცილებელია ქონებაზე უზრუნველყოფის უფლების (lien) დადება (მიწის დეპარტამენტის პროცედურების შესაბამისად)“.
იმავე გვერდზე დამატებითი ინფორმაციის განყოფილებაში ნათქვამია, რომ „ორგანო იტოვებს უფლებას, მიიღოს აუცილებელი ზომები იმის უზრუნველსაყოფად, რომ ამ გადაწყვეტილების დებულებებით მოცული პირები ოქროს ბინადრობის ნებართვის მოქმედების მთელი ვადის განმავლობაში აგრძელებდნენ მასში მითითებული პირობების დაკმაყოფილებას (ქონება არ შეიძლება განკარგულ იქნეს და ფინანსური დეპოზიტი არ უბრუნდება 10-წლიანი ბინადრობის პერიოდში).“ ფორმულირება მიზნის მიხედვით გამონაკლისს არ ითვალისწინებს. ქონების გაყიდვა მეინლენდის (mainland) სავაჭრო ლიცენზიის დასაფინანსებლად გამოქვეყნებული ტექსტის მიხედვით ისეთივე განკარგვაა, როგორც ნებისმიერი სხვა.
არცერთი წინადადება არ ამბობს, რომ გაყიდვისას ბინადრობა გაუქმდება. პირველი აფიქსირებს უზრუნველყოფის უფლებას, რომელიც მიწის დეპარტამენტის (Land Department) მეშვეობით რეგისტრირდება. მეორე იტოვებს GDRFA-ს უფლებას, მიიღოს ზომები. მეოთხე წელს გასვლის მსურველი მესაკუთრისთვის პრაქტიკული შეზღუდვა ორივე შემთხვევაში იგივეა: გაყიდვა ორგანოს უნდა წარედგინოს შეთანხმებამდე. დაგეგმვა გირავნობის უფლებას უნდა დაეფუძნოს.
იმავე გვერდზე დამატებულია მესამე უწყვეტი პირობა, რომელსაც ქონებასთან კავშირი არ აქვს: „ოქროს ბინადრობის ნებართვის შენარჩუნების ერთ-ერთი პირობაა საკუთარი თავისა და ოჯახის შენახვის უნარი სახელმწიფო დახმარების გარეშე.“ გვერდი ამისთვის შემოსავლის თანხას არ ადგენს, ამიტომ მესაკუთრეს, რომელიც შემოსავალს იღებს თავისუფალი ზონის (free zone) კომპანიიდან, შესადარებლად გამოქვეყნებული არაფერი აქვს.
რას აქვეყნებს ICP უწყვეტობაზე: ერთი წინადადება
ICP საერთოდ არ აქვეყნებს ოქროს ბინადრობისთვის სპეციფიკურ განახლების ან გაუქმების სერვისის ბარათს. მისი განახლების ბარათის კატეგორიების ჩანართები მოიცავს უცხოელი რეზიდენტის ოჯახის წევრებს, პენსიონერებს, უძრავი ქონების მესაკუთრეებს, UAE-სა და GCC-ის მოქალაქეების ოჯახის წევრებს და სხვებს, ოქროს ბინადრობის ჩანართის გარეშე.
ერთადერთი უწყვეტობის წესი, რომელსაც ICP ასახელებს, ამ ბარათზე ერთი სტრიქონია: „განახლების მოთხოვნისას ბინადრობის გაცემის ყველა მოთხოვნა უნდა შენარჩუნდეს.“ ის ზოგადია და განახლებისას გამოიყენება და არა მუდმივად. ის არაფერს ამბობს განახლებებს შორის წლებზე, როდესაც გაყიდვა მოხდებოდა. ამ ხარვეზს ავსებს ორგანოს წერილობითი პოზიცია თქვენს საქმეზე, და Velarozone-ის მრჩევლებს შეუძლიათ მისი მოთხოვნა ხელმოწერამდე.
ბარათი აქვეყნებს საშეღავათო პერიოდებს და ისინი საკმარისად სპეციფიკურია ოქროს ბინადრობისთვის, რომ დასაციტირებელია. 180-დღიანი საშეღავათო პერიოდი მოქმედებს „ოქროს, მწვანე და ლურჯი ბინადრობის მფლობელებისა და მათი ოჯახის წევრების ბინადრობის ნებართვის ვადის გასვლის ან გაუქმების შემდეგ“, ხოლო ცალკე 90-დღიანი პერიოდი ვრცელდება „1-დან 3-მდე დონის კვალიფიციურ მუშაკებსა და უძრავი ქონების მესაკუთრეებზე“. ორი განსხვავებული სტრიქონი ორი განსხვავებული კატეგორიისთვის, რაც თავისთავად შეგვახსენებს, რომ ოქროს ბინადრობა და უძრავი ქონების მესაკუთრის ბინადრობა ერთი და იგივე პროდუქტი არ არის.
რა არის ნათქვამი და არ არის გამოქვეყნებული არავის მიერ
ეს არის მტკიცებულებები, რომლებზეც ვერ ვიპოვნეთ რაიმე ხელისუფლების გვერდიდან, და მათ ზუსტად ვაყენებთ, რადგან ისინი ასე თავდაჯერებულად ერთმანეთში არიან შემოტანილი. მათი მრავლობა არაა იმის დამამტკიცებელი, რომ ისინი არასწორია. ეს არის მიზეზი, რომ მათი გარშემო არ დაგეგმოს ისე, როგორც თუ ისინი არიან წესები.
- რომ ქონების გაყიდვისთანავე ბინადრობა ავტომატურად გაუქმდება: გამოქვეყნებულია გირავნობის უფლება, განკარგვის აკრძალვის პირობა და პირობების შენარჩუნების ზოგადი მოთხოვნა. ავტომატური მექანიკა გამოქვეყნებული არ არის.
- რომ ქონება განახლებისას გადაფასდება: არცერთი ორგანო არ აქვეყნებს გადაფასების ეტაპს ოქროს უძრავი ქონების გზისთვის.
- რომ 2 მლნ AED-ზე დაბლა დაცემა იწვევს დამატებით შენატანს ან გაუქმებას: ორგანოების არცერთი წყარო ღირებულების დაცემას საერთოდ არ ეხება.
- რომ შეფასების სერტიფიკატი ბინადრობის მიზნებისთვის ექვსი თვით მოქმედებს: დუბაის მიწის დეპარტამენტი (Dubai Land Department) აქვეყნებს ექვსთვიან მოქმედების წესს აუქციონზე გაყიდვებისთვის და არა ამისთვის.
უცხოეთში ყოფნა: გამოქვეყნებული 180-დღიანი გამონაკლისი
მფლობელები ხშირად აერთიანებენ ქონების კითხვას და ქვეყნიდან გარეთ ყოფნის კითხვას. ეს არის ცალკე. GDRFA აცხადებს, რომ“ოქროს რეზიდენციის მფლობელები 180 დღიანი საცხოვრებელი კანონისგან არიან თავისუფლები, რადგან რეზიდენცია ითვლება გაუქმებულად მხოლოდ მაშინ, თუ იგი ქვეყნიდან გარეთ ამოიწურება.”
ეს არის კატეგორიის სერიოზული და მასშტაბური უპირატესობა, და ეს მეტმასალა არაფრენდება საკუთრების ქმედებით. ოქროს რეზიდენციის დაკარგვა არ არის სახელმწიფოსგან და მისი დაკარგვა ხდება აღდგენის ადგილიდან: ეს არის ორი სხვადასხვა რისკი ორი განსხვავებული პასუხებით.
მტკიცებულებათა უმეტესობა დუბაის ერთ გვერდზეა
აქ არსებითი თითქმის ყველაფერი ერთ ემირატის დონის გვერდზეა: GDRFA დუბაის სერვისის გვერდი ინვესტორების ნებართვებისთვის. თავად გირავნობის უფლება მიწის დეპარტამენტის (Land Department) პროცედურებით მოქმედებს. ICP აქვეყნებს ერთ ზოგად წინადადებას და არა ოქროს ბინადრობისთვის სპეციფიკურ განახლების ბარათს. სულ მცირე 2 მლნ AED ღირებულების ქონებაზე ათწლიანი ვალდებულებისთვის ეს მჭიდრო საფუძველია.
ნებისმიერ რეალურ განკარგვამდე სთხოვეთ თქვენს საქმეს მომსახურე ორგანოს წერილობითი პოზიცია. GDRFA-ს გვერდი იტოვებს ზომების მიღების უფლებას და სწორედ ეს დისკრეცია არის ის, რის გადაწყვეტაც გამოქვეყნებულ სერვისის გვერდს თქვენთვის არ შეუძლია.
კითხვები, რომლებსაც გირავნობის უფლება ღიად ტოვებს
გამოქვეყნებული ჩანაწერი ამბობს, რომ გირავნობის უფლება დარეგისტრირდება და განკარგვა შეიზღუდება. GDRFA-ს გვერდი განაცხადისას იღებს იპოთეკით დატვირთულ ქონებას, მაგრამ არ ამბობს, რას ნიშნავს გირავნობის უფლება მესაკუთრისთვის, რომელსაც სურს მესამე წელს რეფინანსირება, მეხუთე წელს ძლიერ ბაზარზე გაყიდვა ან აქტივის სამემკვიდრეო მიზნით რაიმე სტრუქტურაში გადატანა.
ის ასევე არ ამბობს, როგორ დაიგეგმოს გაყიდვისა და 2 მლნ AED-ის ტესტს აკმაყოფილებული შემცვლელი ქონების თანმიმდევრობა, ან რა გააკეთოთ, თუ გეგმები ვადის შუაში შეიცვლება. GDRFA-ს გვერდი არ ჩამოთვლის შეცვლის რაიმე პროცედურას. ეს საკითხები კონკრეტულ საქმეზეა დამოკიდებული, ამიტომ გადაწყვიტეთ ისინი მრჩეველთან გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებამდე და არა მის შემდეგ.
მოკლედ
რას უნდა გამოიტანოთ აქედან
- GDRFA მოითხოვს ქონებაზე მიტანს, რათა არსებობის შენარჩუნების უზრუნველსაყოფად, და აცხადებს რომ ქონება არ შეიძლება გაიყიდოს ათწლიანი პერიოდით.
- ICP არ აქვეყნებს ოქროს ბინადრობისთვის სპეციფიკურ განახლების ან გაუქმების ბარათს; ის მხოლოდ იმას ამბობს, რომ განახლებისას გაცემის ყველა მოთხოვნა უნდა შენარჩუნდეს.
- არცერთი ხელისუფლება არ აქვეყნებს ავტომატურ გაუქმებას, რომელიც გამოწვეულია გაყიდვით; გამოქვეყნებული მექანიზმი არის დატვირთვა (lien).
- არანაირი სამხმარება არ აცხადებს რაიმე შედეგს საკუთრებისთვის, რომელიც ვადის პერიოდში 2 მილიონ AED-ზე ნაკლებ ფასში აღმოჩნდება. ხელშეკრულებები შეფასების ან იძულებითი დამატების შესახებ არ აქვთ გამოცხადებული საფუძველი.
- ოქროს ბინადრობის მფლობელებს ICP-ის ბარათის მიხედვით აქვთ 180-დღიანი საშეღავათო პერიოდი, ხოლო GDRFA აცხადებს, რომ მათზე არ ვრცელდება 180-დღიანი არყოფნის წესი, რაც განკარგვისგან განსხვავებული საკითხია.
- შევძლებ გაყიდო ის ქონება, რომელიც ჩემთვის ოქროს ვიზას მიცემა მოაქვს?
- GDRFA დუბაი მოითხოვს ქონებაზე გირავნობის უფლებას, რომელიც მიწის დეპარტამენტის (Land Department) პროცედურების შესაბამისად დგინდება, ბინადრობის განმავლობაში საკუთრების უწყვეტობის უზრუნველსაყოფად. ის აცხადებს, რომ ქონება არ შეიძლება განკარგულ იქნეს მთელი ათწლიანი პერიოდის განმავლობაში. ეს არის აქტივზე დარეგისტრირებული შეზღუდვა და არა წესი ვიზის შესახებ შემდგომში. ვადის შუაში განსახილველი ნებისმიერი განკარგვა საქმის მომსახურე ორგანოს უნდა წარედგინოს შეთანხმებამდე.
- არგტული ვიზა ავტომატურად გაუქმდება თუ გაყიდი?
- არანაირი საავტორიტეტო ორგანო არ აღიარებს ავტომატური გაუქმების მექანიზმს. გამოცხადებულია იპოთეკის მოთხოვნა, ვალდებულება, რომ ქონება არ შეიძლება გაიყოს ვადის განმავლობაში, GDRFA-ს შეზღუდული უფლება შეინარჩუნოს პირობები, და ICP-ს ზოგადი ხაზის მიხედვით, ყველა გამოცდილი მოთხოვნა უნდა იქნეს გაწვდილი განახლებაზე.
- რა ხდება თუ ჩემი ქონება 2 მილიონ AED-ზე ნაკლებ ფასში აღმოჩნდება?
- ამის შესახებ არაფერია გამოქვეყნებული. ICP, UAE-ის მთავრობის პორტალი, დუბაის მიწის დეპარტამენტი (Dubai Land Department) და GDRFA ყველა დუმს ბინადრობის ვადის განმავლობაში ღირებულების შემცირებაზე. 2 მლნ AED-ის ტესტი GDRFA-ს გვერდზე ჩანს განაცხადის პირობად, რომელიც დასტურდება დუბაის მიწის დეპარტამენტის მიერ გაცემული ქონების სტატუსის ცნობის სერტიფიკატით (property status statement certificate). გადაფასების შესახებ განახლებისას ან იძულებითი დამატებითი შენატანის შესახებ მტკიცებებს არცერთი ორგანოს გვერდზე წყარო არ აქვს, ამიტომ ნუ დაგეგმავთ მათზე დაყრდნობით, როგორც წესებზე.
- ოჯახური ვიზას დაკარგვა თუ სამართლიანი ხანგრძლივი პერიოდი UAE-ის გარეთ?
- GDRFA აცხადებს, რომ ოქროს რეზიდენტების უფლება აქვთ 180-დღიანი რეზიდენციის კანონისგან გათავისუფლება, და რომ რეზიდენცია ჩაითვლება ვადაგასული მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის მოქმედებს ქვეყნის გარეთ მფლობელის წარმომადგენლობის დროს. ეს არის ცალკე კითხვა ქონებაზე, და ეს ორი ხშირად ნარევია.
წყაროები
სად მოდის ეს ინფორმაცია
ზოგადი ინფორმაცია აღებულია CBUAE Rulebook-იდან, მათ შორის Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021)-დან და Cabinet Resolution No. (134) of 2025-დან, როგორც გამოქვეყნებულია, და არ წარმოადგენს იურიდიულ ან საგადასახადო რჩევას. წესები და სახელმძღვანელო იცვლება, ამიტომ წარდგენამდე დაადასტურეთ მოქმედი ტექსტი და თითოეული ინსტიტუტის საკუთარი მოთხოვნები.