ერთეულის რამდენიმე ქონება, დაუხელი ან იპოთეკირებული: რა ხდება

ეს არის იშვიათი წერტილი, რომელზეც ფედერალური და ემირაციების ზედაპირები თანხმდება, მათივე სიტყვებით და საკონტარია.

არც ერთი ორგანო არ აქვეყნებს გასათვალისწინებელი ქონების რაოდენობის ზედა ზღვარს. ეს არის დათქმის არარსებობა და არა ნებართვა, თუმცა ყველა წყაროში ერთნაირია. GDRFA კი ითხოვს, რომ ღირებულება დადასტურდეს დუბაის მიწის დეპარტამენტის მიერ გაცემული ქონების სტატუსის ცნობით და რომ რეზიდენტობის მთელი ვადით ქონებაზე დაედოს უზრუნველყოფის უფლება (lien).

არც ერთი ორგანო არ აქვეყნებს ქონების ტიპის მიხედვით შეზღუდვას ოქროს გზაზე. GDRFA აცხადებს, რომ იპოთეკით დატვირთული ქონება მისაღებია „და მოიცავს ყველა ტიპის ქონებას“. მტკიცებები, რომ კომერციული ქონება, მიწა ან გარკვეული კატეგორია ოქროს გზიდან გამორიცხულია, არაფერზეა დაფუძნებული, რაც გამოქვეყნებულია. სავაჭრო ლიცენზია არანაირ როლს არ თამაშობს უძრავი ქონების გზაზე, სადაც GDRFA მოითხოვს პასპორტსა და საკუთრების დადასტურებას. ის მხოლოდ კომპანიის ინვესტორების გზებზე ჩნდება, და რა არის სავაჭრო ლიცენზია არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში ცალკეა განხილული.

ქონება მართლაც განმცხადებლის სახელზე უნდა იყოს. Dubai Land Department-ის ზემოთ მოყვანილი ორივე ფორმულირება ამას პირდაპირ ამბობს: სრულად ინვესტორის საკუთრება, განმცხადებლის სახელზე. ინვესტორის მომსახურების პირობები არ ახსენებს კომპანიის მეშვეობით ფლობილ ქონებას. კომპანია, რომელსაც სურს ონშორში (onshore) ვაჭრობა, ცალკე საკითხია, რომელიც განხილულია იურიდიულ პირზე ონშორში სავაჭრო ლიცენზიის გაცემა განყოფილებაში.

აქ ხშირად ოჯახები მიიჩნევენ წესს, რომელიც არსებობს სხვა პროდუქტზე. სამი გზა, სამი განსხვავებული ფსონით გაწვდილი წილი.

ოქროს ვიზის გზაზე GDRFA მკაფიოა და ის მკაცრია: „თუ საკუთრება თანასაკუთრებაში არსებული ქონების წილის სახითაა, წილის ღირებულება არ უნდა იყოს AED 2 მილიონზე ნაკლები.“ თვით წილმა უნდა გადალახოს სრული ზღვარი, ამიტომ ქონების ნახევრის თანამესაკუთრეს სჭირდება, რომ მთელი ქონება ღირდეს მინიმუმ ორჯერ AED 2 მილიონი. თანამესაკუთრე ბიზნეს პარტნიორებიც იმავენაირად მოწმდებიან, რაც არ უნდა გადაწყვიტონ იმის შესახებ, სად უნდა იყოს დაფუძნებული ლიცენზია, რადგან GDRFA-ის უძრავი ქონების გზა ქონების წილს აფასებს და არა კომპანიას.

პენსიონერის გზაზე, Dubai Land Department ავრცელებს საწინააღმდეგო პირობებს: “მლობელი და მეუღლე შეუძლიათ გააზიარონ ერთი ქონება (მოწმედილი ქორწინების კონტრაქტის უგულავა მტკიცებულების მისაცემად).”

ორწლიან საინვესტიციო ვიზის მარშრუტზე დეპარტამენტი თანამესაკუთრეს გაცილებით დაბალ ზღვარს უწესებს: „ქონების თანამესაკუთრეს ეძლევა უფლება, მოითხოვოს ლიცენზიის გაცემა და ქონებაში ინვესტორებისთვის საცხოვრებელი ვიზების გაცემა, იმ პირობით, რომ მისი წილის ღირებულება არ არის 400,000 AED-ზე ნაკლები“.

არცერთი უწყება არ აქვეყნებს წესს, რომელიც ორ მეუღლეს ნებას დართავდა, ცალ-ცალკე ზღვარზე დაბალი წილები გააერთიანონ AED 2 მილიონის მისაღწევად ოქროს ვიზის გზაზე, ხოლო თანასაკუთრების წილებზე ერთადერთი მკაფიო წესი ამას ეწინააღმდეგება. როგორ ხვდება ოჯახი რეალურად ერთ განაცხადში, სტრუქტურირების საკითხია და არა წესი, რომლის მოძებნაც შეიძლება.

ICP-ის სახელმძღვანელო მოითხოვს ქონების საკუთრებაში მყოფობაზე “შეფასებით ≥ 2 მილიონ AED (საკრედიტო საშუალებით)” და მისი სერვისის ბარათი ამას განმარტავს როგორც ინდიფერენცია: “ქონება უნდა იყოს მთლიანად ინვესტორის საკუთრება.” ეს ღირებულება პირდაპირ გამორიცხავს ჰიპოთეტური ქონების.

ორივე დუბაის ფრჩხილები სიტყვებში განსხვავებულ კრიტიკას გამოთქვამს. Dubai Land Department-ის ინვესტორის მომსახურების განცხადება ამბობს: "იმ შემთხვევაში, თუ იპოტეკით დატვირთული ქონება, ბანკის წერილი, რომელიც მიუთითებს 2 მილიონ AED გადახდილი თანხის მტკიცებულებას", და მისი მომსახურების პირობებზე, "ქონება შეიძლება იყოს იპოტეკით დატვირთული, და ნებართვის გარეშე ბანკის წერილი უნდა წარმოადგინოს, რომელიც მიუთითებს, რომ ბანკს არ აქვს შეზღუდვა რეგისტრაციის ოფიციალური ნებართვის გამოსცა ქონებაზე, მიუთითებს გადახდილი თანხა და ნაშთი." GDRFA უბრალოდ ამბობს, რომ "იპოტეკით დატვირთული ქონება მისაღებია", და მის ქონების მფლობელის გვერდზე მიუთითებს "თუ ქონების ღირებულების მინიმუმ 2 მილიონი დირჰამის გადახდილია, მფლობელი უფლებამოსილია რომ მიიღოს ოქროს რეგისტრაცია."

ამრიგად, ოპერაციულ დონეზე მოწმდება გადახდილი აბსოლუტური თანხა, დადასტურებული ბანკის წერილით, და არა დატვირთვისგან თავისუფალი საკუთრების უფლება. ეს ორი პოზიცია შეიძლება შეთანხმდეს, თუ „სესხის გარეშე“ გავიგებთ ისე, რომ საკვალიფიკაციო AED 2 მილიონი თავად არ უნდა იყოს ნასესხები, მაგრამ ამ წაკითხვას არცერთი უწყება არ აქვეყნებს და ჩვენც არ ვაპირებთ მის მტკიცებას ისე, თითქოს აქვეყნებდეს.

ორი დაკავშირებული ციფრი ტრიალებს და არც ერთი არ არის გამოქვეყნებული. ამ გვერდებზე არსად არ არის წინასწარი შენატანის მინიმალური პროცენტი: ყოველი გამოქვეყნებული ტესტი არის გადახდილი აბსოლუტური დირჰამის თანხა და არასოდეს პროპორცია. და არც ერთი ორგანო არ აქვეყნებს დამტკიცებული ან კონკრეტული იპოთეკური ბანკების სიას; GDRFA-ის ქონების მფლობელების გვერდი მიუთითებს „ქვეყნის ადგილობრივი ბანკის სესხზე“ რომელიმეს დასახელების გარეშე.

პენსიონერის გზა იგივე სტრუქტურას აჩვენებს დაკეტვის დამატებით, რაც ღირს იცოდნენ, რადგან კლიენტები ამას მოისმენენ და მისართმევიან ისეთ გზაზე, სადაც ეს ქონება სესხით არის დაფუძნებული, Dubai Land Department მოითხოვს ბანკის წერილს, რაც აჩვენებს, რომ „დაწვდილი თანხა ვერ გათავისუფლდება 3 წლის განმავლობაში“.

ჩვენ ამას კონკრეტულად ვეძებდით, ყველა ზედაპირზე და არ არის ნაპოვნი. ICP-ის ოქროს რეზიდენტობის სახელმძღვანელო და მისი უძრავი ქონების მომსახურების ბარათი არ ახსენებენ ფინანსირებას მშენებლობის დაწყებამდე (off-plan). გაერთიანებული არაბეთის საამიროების მთავრობის პორტალის ოქროს ვიზის ცენტრში ეს არ არის ნახსენები. GDRFA-ის ინვესტორებისთვის განკუთვნილი ოქროს რეზიდენტობის ნებართვა მას არ ახსენებს. დუბაის მადინების დეპარტამენტის ოქროს ვიზის ინვესტორის სერვისი მას არ ახსენებს.

დეპარტამენტის ხშირად დასმული კითხვების გვერდი მართლაც ცხრაჯერ იყენებს გამოთქმას „მშენებლობის ეტაპზე“ (off-plan), და თითოეული შემთხვევა ეხება დეველოპერების ესქროუ ანგარიშებს 2007 წლის კანონის №8 მიხედვით ან საწყის რეგისტრაციას, ანუ „უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებებისა და სხვა სამართლებრივი ქმედებების რეგისტრაციას მშენებლობის ეტაპზე, უძრავი ქონების რეესტრში გადატანამდე“. არც ერთი არ ეხება რეზიდენციას.

ფართოდ გავრცელებული მტკიცება, რომ დამტკიცებული დეველოპერებისგან მშენებლობის ეტაპზე შეძენა ითვლება 2 მილიონ AED-ში, ემყარება არაბთა გაერთიანებული საამიროების მთავრობის პორტალის გვერდს, რომელიც ახლა აღარ არსებობს. ძიების შედეგებში კვლავ გამოჩენილმა სამმა ძველმა პორტალის მისამართმა შემოწმებისას 404 დააბრუნა, ხოლო შემორჩენილი ინვესტორის ვიზის გვერდი მხოლოდ ჩანაცვლებაა, რომელშიც 2 მილიონ AED-ზე, მშენებლობის ეტაპზე შეძენაზე, იპოთეკაზე ან სესხებზე არაფერია ნახსენები. პორტალი ამჟამად ქონების გზაზე არაფერს აქვეყნებს, გარდა შემაჯამებელი ცხრილის ერთი სტრიქონისა.

ამრიგად, არ ყოფილა ნაჩვენები, რომ მშენებლობის ეტაპზე ყიდვა გამორიცხულია; არც ერთ ორგანოს არ გამოუქვეყნებია გზა, ხოლო ციტატა, რომელსაც ყველა ავრცელებს, მკვდარ გვერდზე მიუთითებს. არსებობს ერთი მომიჯნავე გამოქვეყნებული სიგნალი: ICP-ის დოკუმენტები ქონების მფლობელების განახლებისთვის ითხოვს მუნიციპალიტეტის (municipality) ცნობას, რომელიც ადასტურებს „მშენებლობის დასრულებას, სრულ საკუთრებას და ქონების საცხოვრებლად ვარგისიანობას“. ეს განსხვავებული გზაა, მაგრამ ის შეგვახსენებს, რომ დასრულება პირობად ჩნდება იქ, სადაც ორგანოები ამ საკითხს რეალურად განიხილავენ.

სანამ დროებით რეგისტრირებულ ერთეულზე ავანსს გადაიხდით, შეამოწმეთ, რა დასჭირდება განაცხადს. Dubai Land Department-ის განაცხადში მითითებულია საკუთრების მოწმობა ან საკუთრების ელექტრონული სერტიფიკატი, ის ამოწმებს შეძენის ღირებულებას AED 2 მილიონი ან მეტი შეძენის მომენტში, ხოლო GDRFA მოითხოვს დეპარტამენტისგან ქონების სტატუსის შესახებ ცნობის სერტიფიკატს, რომელიც ღირებულებას ადასტურებს. გვერდები არ ამბობს, შეუძლია თუ არა მშენებარე ერთეულს რომელიმე ამ დოკუმენტის წარმოება.

აგრეგაციის დაშვება არ გეუბნება რომელ ქონებებს უნდა წარვადგინოთ, ვისი სახელით უნდა იყოს ისინი, ან როგორ უნდა იყოს გაერთიანებული წილი სტრუქტურირებული, მოცემული რომ ოქროს წესი და პენსიონერის წესი ერთმანეთის საწინააღმდეგოდაა.

ის, რომ იპოთეკა მისაღებია დუბაის წყაროებისთვის, არ გეუბნებათ, რა უნდა ეწეროს ბანკის წინააღმდეგობის არარსებობის წერილში გადახდილ თანხასა და ნაშთს გარდა. ის ასევე არ გეუბნებათ, როგორ თავსდება იპოთეკა იმ გირავნობის უფლებასთან, რომელსაც GDRFA რეზიდენციის მთელი ვადით მოითხოვს, ან რას ნიშნავს რეფინანსირება კლიენტისთვის, რომელსაც მისი გაკეთება სურს. სწორედ ეს ნაწილები წყვეტს საქმეს და ისინი ფაქტების მიხედვით კონსულტანტთან ერთად ირკვევა.