賃貸収入と UAE 法人税｜あなたの名義対あなたの企業の名義

自然人が法人税の対象となるのは、UAEにおける事業または事業活動の売上高の合計が、グレゴリオ暦の1暦年にAED 100万を超える場合に限られます。この売上高を算定する際には3つの区分（給与、個人の投資所得、不動産投資所得）が除外され、連邦税務庁（Federal Tax Authority）は、これらが金額にかかわらず法人税の対象ではないことを明確にしています。

この定義は一方では狭く、他方では広範です。2023年内閣決定第49号は、除外される投資活動を売却、賃貸または賃貸、サブリースに制限しています。権限はこのリストが排他的であるとし、活動は不動産そのものを使用して収入を得ることに関与する必要があると述べていますが、これは管理業務のようなものから収入を得ることではないとされています。しかし、活動は直接または仲介を通じて実施されるかどうかにかかわらず、適用されます。

この除外はライセンス要件がないことを前提としており、当局のガイダンスはその帰結を明確に述べています。投資活動そのものが、ライセンス当局が発行するライセンスを通じて行われている、または行うことが求められている場合は、不動産投資（Real Estate Investment）の除外の範囲に入らず、したがって法人税の範囲に入ります。必要であったにもかかわらず取得しなかったライセンスは助けになりません。その所得は依然として課税対象です。ドバイのEjari賃貸借登録やアブダビのTawtheeq登録は行政上の記録であり、ライセンスではないため、これには該当しません。

ガイダンスはこれを個人事業体（sole establishment）で説明しています。複数の不動産を所有する自然人が、自己所有不動産を管理するライセンスを持つ個人事業体を設立します。個人事業体には別個の法人格がない（本人と事業体は同一人物である）ため、結果として自然人が自らの不動産を管理するライセンスを保有することになり、賃料収入はもはや不動産投資（Real Estate Investment）所得として分類されず、AED 100万の売上高基準を超えれば法人税の対象となります。便宜のために取得したライセンスが、賃料への課税を招いたのです。

その逆のケースはよくある懸念です。自然人が、賃貸の管理と賃料の回収を自らに代わって行わせるために第三者の代理人またはライセンスを持つ不動産管理会社に委託する場合、当局は、これは依然として不動産投資（Real Estate Investment）活動の一部であり、代理人が自らの事業を行うライセンスを保有していることは自然人にとって関係がないと述べています。その例5では、賃貸借契約は所有者を賃貸人としており、代理人は管理手数料のみを得ています。代理人を使っても、賃料に課税されることはありません。ただし、ご自身が所有する会社が、たとえば賃借権や転貸権を通じて賃貸借契約の主たる当事者となる場合は、答えが変わります。その場合、その会社が自己の計算で賃料を得ることになります。

会社は法人であり、したがって納税者です。賃貸利益には通常の税率が適用され、課税所得37万5,000AEDまでは0%、それを超える部分は9%です。小規模事業者救済措置は、収益が300万AED以下の会社を課税所得なしとして扱うことができますが、2026年7月29日に発出された2026年財務大臣決定第131号により、2029年12月31日以前に終了する課税期間に限定されます。賃貸会社にとっては、構造的な解決策ではなく、時期的な猶予措置にすぎません。

指定されたゾーンのライセンスを保有する事業体であっても、逃げ道にはなりません。2023年内閣決定第100号は、フリーゾーン内に所在する不動産から生じる所得について、商業用不動産に関しフリーゾーン外の者との取引である場合、または商業用不動産以外の不動産に関しいずれの者との取引である場合にも、課税所得となると定めています。商業用不動産とは、専ら事業のために使用され、居住または宿泊の場所として使用されない不動産と定義されており、ホテル、サービスアパートメントなどはこれに含まれません。

一緒に読むと、その意味はフリーゾーンとメインランド構造会社内の住宅家賃が9%で利益で課税されているため、問題の収益は最小限の計算から完全に省略されています。むしろそれを保護下でシェルタリングするのではなく。適格フリーゾーン事業者体制はアパートを保有するために構築されていません。

対象外であることは、控除の対象外でもあることを意味します。当局のガイドは、除外された不動産投資（Real Estate Investment）所得に直接または間接に関連する支出は法人税上控除できず、利益は課税所得の計算に含まれず、損失は法人税の救済措置の対象とならないと述べています。

抵当権の付いていない不動産から純賃料を受け取る所有者は、これによって何も失いません。多額の借入で賄われたポートフォリオを持ち、会計上の損失が生じている所有者は、その損失を救済措置として利用することはできません。両者が混在する所有者は、費用を按分する必要があります。当局の例10では、M氏がドバイの16戸のアパートのうち14戸を許可を受けて休暇用住宅として賃貸しており、これは課税対象となり、2戸を居住用住宅として賃貸しており、これは除外されます。彼女は共通費用を不動産の価値に応じて配分します。この方法は公正なものでなければならず、課税期間ごとに一貫して用いられなければなりません。

不動産が共同所有されている場合、不動産投資活動からの収入は各所有者に割り当てられ、すべての事実と状況はケースバイケースで適切な割り当てを判断するために評価されます。各共同所有者はその後、自分の立場を個別に評価します：自然人に割り当てられたシェアは、ライセンスを通じてその活動を行わない場合は範囲外となります。

当局の例11は、一つの家族内での区分を示しています。F氏とその兄弟のG氏は25棟のヴィラを相続し、それぞれが各ヴィラの50%を保有しています。22棟は休暇用住宅として賃貸されており、これにはライセンスが必要なため、その所得のうち各兄弟の持分の半分はAED 100万の売上高基準を条件として法人税の対象になります。残る3棟はライセンスなしで住居として賃貸されているため、各兄弟のその賃料の持分の半分は法人税の対象外のままです。