Come strutturare un marketplace PropTech o una piattaforma di annunci immobiliari

Parta da ciò che la piattaforma fa oggi e da ciò che aggiungeranno le prossime tre versioni. Annunci, messaggistica, offerte, prenotazioni e pagamenti modificano ciascuno la risposta. Una società registrata per lo sviluppo di software può rilasciare un prodotto che diventa, senza darlo a vedere, un'attività di intermediazione. La domanda utile è quale funzionalità, in quale versione, svolge per prima una funzione regolata e quale entità sarà titolare di tale funzione quando ciò accadrà.

Lo metta per iscritto come una mappa funzionalità per funzionalità: che cosa fa il prodotto, che cosa lascia deliberatamente a soggetti autorizzati e quale funzionalità prevista cambierebbe la risposta. Investitori, partner dei portali, banche e fornitori di servizi di pagamento svolgono tutti la due diligence su quel documento, che quindi ripaga il suo costo più volte.

I due registri descrivono la rispettiva attività regolata in termini diversi, ed è necessario sapere quale si applichi a ciascuna funzionalità.

Il sito della DLD elenca un servizio per consultare gli agenti immobiliari autorizzati dalla RERA a Dubai, un servizio per verificare le licenze e i permessi che il Land Department rilascia ai professionisti immobiliari e la possibilità di integrare applicazioni con i sistemi della DLD tramite le sue API. Un portale di Dubai può quindi controllare la licenza di un agente alla fonte, e un agente ha bisogno della licenza RERA per operare come tale. La DLD rilascia inoltre permessi di pubblicità immobiliare tramite il sistema Trakheesi, tra i cui tipi figurano gli annunci elettronici e le piattaforme di promozione immobiliare. La maggior parte dei permessi costa AED 1,000 e il tempo di servizio indicato è di 1 giorno lavorativo.

Il sito di ADREC elenca il rilascio delle licenze per le professioni immobiliari (nuove licenze, rinnovi e accreditamenti), un servizio per i permessi pubblicitari che consente a un'impresa di pubblicizzare legittimamente un immobile, un sistema di gestione dei conti escrow per i pagamenti immobiliari, e Madhmoun, che descrive come la piattaforma MLS affidabile di Abu Dhabi, insieme a un servizio per la verifica delle inserzioni pubblicitarie. Una piattaforma che pubblica immobili di Abu Dhabi si confronta quindi, nello stesso mercato, con i permessi pubblicitari e con una piattaforma di annunci gestita dal governo.

Nessuna delle due pagine illustra le condizioni complete per una piattaforma tecnologica. Prima di sviluppare una specifica funzionalità, e prima di dire agli investitori che essa è al di fuori del perimetro, confermi con il DLD e con ADREC dove essa si collochi.

Software fornito a intermediari e sviluppatori. La piattaforma non si rivolge agli utenti finali in proprio. È il caso più semplice: una licenza commerciale per attività tecnologiche, con i clienti che sostengono gli obblighi regolati.

Un portale di annunci e Lead. Mostra immobili e vende Lead o abbonamenti. Resta estraneo all'intermediazione solo se non negozia e non guadagna al perfezionamento dell'operazione. Le regole sulla pubblicità e la verifica di ciò che viene pubblicato sono il punto in cui questo modello incontra più spesso i registri.

Un'agenzia di intermediazione digitale o una piattaforma transazionale. Svolge la funzione di intermediario e richiede l'abilitazione all'intermediazione dell'emirato. Vedere intermediazione immobiliare negli Emirati Arabi Uniti per ciò che essa comporta.

Applicazioni per affitti e manutenzione. Se l'app incassa i canoni o gestisce immobili per conto dei proprietari, l'attività di gestione è un'attività regolata; si confronti gestione di immobili e comunità residenziali.

La maggior parte delle piattaforme rientra in due di questi modelli contemporaneamente. La soluzione abituale è una separazione: un'entità tecnologica che sviluppa il prodotto e ne concede la licenza, e un'entità autorizzata separatamente che svolge l'intermediazione, la gestione o la movimentazione del denaro. La separazione tiene inoltre gli obblighi regolati lontani dal bilancio della società di software.

Una piattaforma immobiliare conserva nomi, documenti di identità, numeri di telefono e cronologie delle visite. La legge degli UAE sui dati personali, il Federal Decree Law No. 45 of 2021, è entrata in vigore il 2 gennaio 2022 e si applica al trattamento effettuato tramite sistemi elettronici. La pagina del governo degli UAE sulla protezione dei dati afferma che le società che detengono dati personali devono proteggerli e mantenerli riservati, che il trattamento richiede in generale il consenso del proprietario dei dati, salvo le eccezioni indicate, e che le persone possono chiedere correzioni o la cessazione del trattamento. Afferma inoltre che la legge stabilisce requisiti per il trasferimento transfrontaliero.

Per una piattaforma, ciò significa che ubicazione dell'hosting, sub-responsabili del trattamento ed eventuale capogruppo estera richiedono ciascuno una base dichiarata prima del lancio. L'UAE Data Office, istituito dal Federal Decree Law No. 44 of 2021, è l'autorità federale per i dati. Legga le regole sui trasferimenti transfrontalieri prima di scegliere dove ospitare il prodotto, perché la pagina citata sopra non le illustra.

Per una banca, i ricavi da abbonamento sono semplici da leggere. Le success fee, le prenotazioni e tutto ciò che somiglia a un deposito trattenuto cambiano la conversazione. Il sistema di gestione dei conti escrow di ADREC esiste perché i pagamenti immobiliari devono essere custoditi in un luogo controllato. Un'entità tecnologica che riceve depositi si assume esattamente il rischio che questo sistema è progettato per eliminare.

Mantenga depositi e canoni di locazione al di fuori dell'entità tecnologica, tramite la società regolamentata o un canale di pagamento approvato. Se il prodotto stesso movimenta denaro, legga anche costituzione fintech. I termini di utilizzo, la presentazione per gli investitori e la domanda bancaria devono descrivere lo stesso prodotto e, soprattutto, la stessa posizione in materia di provvigioni e di custodia. Quando divergono, è in preparazione al conto bancario aziendale che la discrepanza emerge per prima.

L'ultimo è l'errore più costoso. Confronti le soluzioni in base a quanto bene ciascuna assorbe la roadmap, non in base al costo del primo giorno.

La licenza è una piccola voce accanto ai costi di sviluppo. Il costo dipende da quante funzionalità regolamentate rientrano nell'ambito e dal fatto che siano detenute direttamente o da una società approvata. L'onorario di servizio Velarozone è indicato voce per voce nella lettera di incarico, e come funziona Velarozone spiega le fasi. Confronti le opzioni mainland e free-zone per l'entità tecnologica solo dopo aver completato la mappa delle funzionalità.