Come Avviare una Società di Sviluppo Immobiliare negli UAE

In un progetto di sviluppo immobiliare, tre cose diverse richiedono approvazione, e hanno titolari diversi. L'entità è registrata. Lo sviluppatore è approvato. Il progetto è registrato. Una società con un'attività dal nome di sviluppo non può comunque avviare le vendite se manca uno di questi elementi, o l'accordo sui fondi degli acquirenti. Un progetto di idrogeno o ammoniaca affronta una divisione simile di approvazioni, illustrata nella guida ai progetti di idrogeno verde.

Il sito del Dubai Land Department riporta un servizio che mostra gli sviluppatori da esso approvati e una richiesta sullo stato dei progetti che indica la percentuale di completamento dei progetti di Dubai. ADREC elenca un servizio sui progetti immobiliari per la registrazione dei progetti di sviluppo e il monitoraggio delle fasi di completamento, nonché un sistema di gestione dei conti escrow per i pagamenti immobiliari. Le autorizzazioni edilizie spettano alla municipalità; il sito di Dubai Municipality contiene una categoria dedicata all'edilizia che riguarda la pianificazione e la supervisione dei progetti di infrastrutture urbane.

Le fasi esatte, i documenti e i criteri di idoneità per l'approvazione dello sviluppatore, la registrazione del progetto e l'escrow differiscono da emirato a emirato e cambiano nel tempo. Confermi il processo vigente con l'autorità fondiaria del lotto prima di impostare qualsiasi cosa su di esso.

Stabilisca quale diritto la società detenga sul sito: proprietà piena (freehold), locazione di lungo periodo (leasehold) o un contratto di sviluppo. Ciò determina se il diritto possa in ogni caso sostenere la registrazione dello sviluppatore e del progetto. Un proprietario del terreno, uno sviluppatore e una società di progetto sono spesso tre soggetti diversi, e i finanziatori e i meccanismi di tutela degli acquirenti spingono spesso verso un veicolo separato per ciascun progetto.

Una sola società che detiene contemporaneamente il terreno, gli obblighi di sviluppo e il denaro degli acquirenti di più progetti è la struttura più difficile da finanziare e la più difficile da sciogliere. L'entità che vende le unità dovrebbe essere quella registrata per svilupparle, titolare del diritto sul terreno, delle approvazioni e degli obblighi di consegna che stanno dietro la vendita. Società holding, veicoli del proprietario del terreno e una capogruppo estera possono collocarsi al di sopra, ciascuno con un ruolo reale. Che tali livelli di holding rientrino in una società mainland o in free zone, il progetto stesso segue l'emirato del lotto.

L'escrow è ciò che distingue uno sviluppatore da una normale società immobiliare. A Dubai, il Dubai Land Department pubblica indicazioni sulla conformità alla Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts. Non riservate nulla, non accettate caparre e non firmate alcun modulo di prenotazione finché il canale di vendita e la disciplina del conto protetto non siano chiari con l'autorità. Descrivere l'iniziativa come veicolo di investimento o società di consulenza non la sottrae al regime degli sviluppatori se riceve denaro dagli acquirenti a fronte di un'unità non ancora costruita.

Un gruppo che finanzia progetti senza vendere unità al pubblico si colloca in una posizione diversa rispetto a chi riceve denaro degli acquirenti off-plan. Stabilisca quale dei due casi la riguarda prima di definire la struttura. Tenga separati i flussi di cassa del proprietario del terreno e quelli del progetto, perché la loro commistione è lo schema che le banche escrow e i legali degli acquirenti contestano per primo.

Valutano il progetto e la protezione del denaro degli acquirenti, non la licenza commerciale. Prepari i documenti relativi al terreno e alla titolarità, un modello di fattibilità, uno schema delle società di sviluppo e di progetto, una strategia per consulenti, appaltatori e finanziamento, e un piano di vendita, escrow e consegna. L'obiettivo è un'unica narrazione riconciliata tra il modello di fattibilità, i contratti e il fascicolo bancario. Conta anche l'origine del capitale proprio alla base del progetto; si vedano origine del patrimonio e dei fondi e business plan e documentazione.

La tariffa della licenza è modesta rispetto al budget del progetto. Il costo dipende dal percorso, e l'onorario di Velarozone è indicato voce per voce nella lettera di incarico (si veda come funziona Velarozone). Distingua le tariffe dovute dal capitale, dai depositi e dai costi dei consulenti, e confermi con ciascuna autorità gli oneri attuali prima della presentazione.

L'errore costoso è strutturale: vendere dall'entità sbagliata, o da un progetto non ancora registrato, per poi rifare la documentazione sotto la pressione degli acquirenti e dell'autorità.

Il calendario segue il percorso del progetto, non le pratiche documentali: controllo del terreno, decisione sulla struttura, costituzione dell'entità, registrazione dello sviluppatore e del progetto, escrow, lancio delle vendite, costruzione, consegna. La società può esistere nel giro di pochi giorni. Non è mai la data in cui le vendite possono aprire finché le approvazioni di progetto ed escrow sono in sospeso. I visti di residenza e la sponsorizzazione del personale seguono una volta concordati l'entità e i suoi vertici. Rinnovi, reportistica di escrow e di progetto, revisioni contabili e obblighi comunitari successivi alla consegna seguono il ciclo dell'autorità.