Reddito da locazione e imposta societaria negli Emirati Arabi Uniti: il tuo nome contro quello della tua società

Una persona fisica è soggetta all'imposta sulle società solo se il fatturato complessivo derivante dalla sua attività d'impresa o dalle sue attività commerciali negli UAE supera AED 1 million in un anno solare gregoriano. Nel calcolo di tale fatturato non si tiene poi conto di tre categorie (retribuzione, reddito da investimenti personali e reddito da investimenti immobiliari); la Federal Tax Authority precisa espressamente che esse non sono soggette all'imposta sulle società, indipendentemente dall'importo.

La definizione è ristretta in un certo senso e ampia in un altro. La Decisione del Consiglio dei Ministri n. 49 del 2023 restringe l'attività di investimento esclusa alla vendita, locazione o affitto, e sub-locazione; l'Autorità dichiara che questo elenco è esaustivo, e che l'attività deve coinvolgere guadagnare reddito dall'uso della proprietà stessa piuttosto che da servizi resi in relazione ad essa, come la gestione della proprietà. Ma si applica sia che l'attività sia svolta direttamente che attraverso un intermediario.

L'esclusione dipende dall'assenza di un obbligo di licenza, e l'indicazione dell'Autorità sulla conseguenza è netta: se l'attività di investimento è svolta, o deve essere svolta, tramite una licenza rilasciata da un'autorità competente per il rilascio delle licenze, essa non rientra nell'esclusione relativa al Real Estate Investment e ricade quindi nell'ambito di applicazione dell'imposta sulle società. Una licenza che era richiesta ma non è mai stata ottenuta non aiuta: il reddito resta comunque imponibile. La registrazione del contratto di locazione Ejari a Dubai o la registrazione Tawtheeq ad Abu Dhabi è un adempimento amministrativo, non una licenza, e pertanto non determina questo effetto.

L'indicazione lo illustra con una sole establishment (impresa individuale). Una persona fisica proprietaria di più immobili costituisce una sole establishment titolare di una licenza per la gestione di immobili di proprietà. Poiché la sole establishment non ha personalità giuridica distinta (la persona e la sole establishment sono la stessa persona), ne consegue che la persona fisica è titolare di una licenza per la gestione dei propri immobili, il reddito da locazione non è più classificato come reddito da Real Estate Investment ed è soggetto all'imposta sulle società se la soglia di fatturato di AED 1 million viene superata. La licenza ottenuta per comodità è ciò che ha reso imponibile il canone.

Il caso opposto è una preoccupazione frequente. Quando una persona fisica incarica un agente terzo o una società di gestione immobiliare autorizzata di curare la locazione e di riscuotere i canoni per suo conto, l'Autorità afferma che ciò resta parte di un'attività di Real Estate Investment e che per la persona fisica è irrilevante che l'agente sia titolare di una licenza per svolgere la propria attività. Nel suo Esempio 5 i contratti di locazione indicano il proprietario come locatore e l'agente percepisce solo commissioni di gestione. Avvalersi di un agente non rende imponibile il Suo canone. La risposta cambia se una società di cui Lei è titolare diventa la parte principale dei contratti di locazione, ad esempio attraverso un diritto di locazione o sublocazione: in tal caso la società percepisce il canone per conto proprio.

Una società è una persona giuridica e quindi un soggetto passivo d'imposta. I suoi utili da locazione sono tassati con le aliquote ordinarie: 0% sul reddito imponibile fino a AED 375,000 e 9% oltre tale soglia. La Small Business Relief può considerare una società con ricavi pari o inferiori a AED 3 milioni come priva di reddito imponibile, ma la Ministerial Decision No. 131 of 2026, emanata il 29 luglio 2026, la limita ai periodi d'imposta che terminano entro il 31 dicembre 2029 o in data anteriore. Per una società di locazione ciò costituisce una concessione temporanea, non una soluzione strutturale.

Nemmeno un soggetto titolare di una licenza di zona designata rappresenta una via di fuga. La Cabinet Decision No. 100 of 2023 prevede che il reddito derivante da beni immobili situati in una free zone costituisca reddito imponibile quando l'operazione è conclusa con un soggetto non appartenente a una free zone con riguardo a un immobile commerciale, oppure con qualsiasi soggetto con riguardo a un immobile non commerciale. Per immobile commerciale si intende un immobile utilizzato esclusivamente per un'attività d'impresa e non utilizzato come luogo di residenza o di alloggio, il che esclude hotel, appartamenti serviced e simili.

Letto insieme, ciò significa che l'affitto residenziale all'interno di una struttura free zone rispetto a mainland società è tassato al 9% sull'utile, e il ricavo interessato viene escluso dal calcolo de minimis del tutto piuttosto che ripararsi sotto di esso. Il regime Qualifying Free Zone Person non è stato costruito per contenere appartamenti.

Essere fuori ambito significa anche essere fuori dalle deduzioni. La guida dell'Autorità afferma che le spese relative, direttamente o indirettamente, al reddito escluso da Real Estate Investment non sono deducibili ai fini dell'imposta sulle società, che gli utili non rientrano in alcun calcolo del reddito imponibile e che le perdite non danno diritto ad agevolazioni ai fini dell'imposta sulle società.

Il proprietario che incassa canoni netti su immobili non gravati da ipoteca non ne subisce alcun pregiudizio. Il proprietario di un portafoglio fortemente finanziato che registra perdite contabili non può utilizzarle come agevolazione. I proprietari con una situazione mista devono ripartire i costi: nell'Example 10 dell'Authority, la Miss M locca 14 dei suoi 16 appartamenti di Dubai come case vacanza in base a permessi, il che è imponibile, e 2 come appartamenti residenziali, il che è escluso. Ella ripartisce i costi comuni in base al valore degli immobili. Il metodo deve essere equo e applicato in modo coerente da un periodo d'imposta all'altro.

Quando una proprietà è co-proprietà, il reddito derivante dall'attività di investimento immobiliare viene allocato a ciascun proprietario e tutti i fatti e le circostanze vengono valutati caso per caso per determinare l'allocazione appropriata. Ogni co-proprietario valuta quindi la propria posizione individualmente: la quota allocata a una persona fisica è fuori campo se non svolge l'attività attraverso una licenza e non è obbligato a farlo.

L'Esempio 11 dell'Autorità mostra la ripartizione all'interno di una stessa famiglia. Il Sig. F e suo fratello, il Sig. G, ereditano 25 ville, ciascuno titolare del 50% di ogni villa. 22 ville sono locate come case vacanze, il che richiede una licenza, per cui la metà di tale reddito spettante a ciascun fratello rientra nell'imposta sulle società, fatta salva la soglia di fatturato di AED 1 million. Le altre 3 ville sono locate a uso residenziale senza licenza, per cui la metà del relativo canone spettante a ciascun fratello resta fuori dall'imposta sulle società.