Reddito da locazione e tassa sulle società degli Emirati Arabi Uniti: il tuo nome contro quello della tua azienda

Una persona fisica è soggetta all'imposta sulle società solo quando il fatturato totale derivante dalla propria attività o attività commerciali negli Emirati Arabi Uniti supera 1 milione di AED in un anno solare gregoriano. Tre categorie vengono quindi escluse nel calcolo di quel fatturato: salario, reddito da investimenti personali e reddito da investimenti immobiliari — e l'Autorità Federale delle Tasse è esplicita nel dire che non sono soggette all'imposta sulle società indipendentemente dall'importo.

La definizione è ristretta in un certo senso e ampia in un altro. La Decisione del Consiglio dei Ministri n. 49 del 2023 restringe l'attività di investimento esclusa alla vendita, locazione o affitto, e sub-locazione; l'Autorità dichiara che questo elenco è esaustivo, e che l'attività deve coinvolgere guadagnare reddito dall'uso della proprietà stessa piuttosto che da servizi resi in relazione ad essa, come la gestione della proprietà. Ma si applica sia che l'attività sia svolta direttamente che attraverso un intermediario.

L'esclusione dipende dall'assenza di un requisito di licenza commerciale, e la guida dell'Autorità è diretta sulla conseguenza: se l'attività di investimento stessa è condotta, o deve essere condotta, attraverso una licenza commerciale emessa da un'autorità di licenza commerciale, non rientra nell'ambito dell'esclusione dell'Investimento Immobiliare e quindi rientra nell'ambito del corporate tax.

Le linee guida chiariscono questo con un'attività individuale. Una persona fisica che possiede diverse proprietà crea un'attività individuale che detiene una licenza per gestire proprietà di sua proprietà. Poiché l'attività individuale non ha personalità giuridica separata — la persona e l'attività sono la stessa persona — l'effetto è che la persona fisica detiene una licenza per gestire il proprio immobile, il reddito da locazione non è più classificato come reddito da Investimenti Immobiliari, ed è soggetto a tassa sulle società se si supera la soglia di fatturato di 1 milione AED. La licenza che qualcuno ha preso per convenienza è ciò che ha tassato l'affitto.

Il caso opposto è altrettanto importante ed è quello che la gente sbaglia in direzione ansiosa. Quando una persona fisica ingaggia un agente terzo o una società di gestione immobiliare con licenza per gestire l'affitto e riscuotere l'affitto per suo conto, l'Autorità afferma che questo è ancora parte di un'attività di Investimento Immobiliare, e che non è rilevante per la persona fisica che l'agente detenga una licenza per condurre la propria attività. Utilizzare un agente non tassa il tuo affitto.

Una società è una persona giuridica e quindi un soggetto tassabile. I suoi profitti da locazione sono tassati secondo le tariffe ordinarie: 0% sul reddito imponibile fino a 375.000 AED, e 9% oltre. L'agevolazione per le piccole imprese può ridurre l'onere per un periodo, ma a seguito della Decisione Ministeriale n. 131 del 2026 si applica solo ai periodi fiscali che terminano entro o prima del 31 dicembre 2029, quindi è una concessione temporale piuttosto che una risposta strutturale.

Un'entità che detiene una licenza di zone designata nemmeno è una via d'uscita. Il Decreto del Consiglio n. 100 del 2023 prevede che il reddito derivato da proprietà immobiliare situata in una free zone è reddito tassabile quando la transazione è con una persona non free-zone rispetto alla proprietà commerciale, o con qualsiasi persona rispetto alla proprietà immobiliare che non è proprietà commerciale. La proprietà commerciale è definita come proprietà utilizzata esclusivamente per un'attività commerciale e non utilizzata come luogo di residenza o sistemazione, che esclude hotel, appartamenti in servizio e simili.

Letto insieme, ciò significa che l'affitto residenziale all'interno di una struttura free zone rispetto a mainland società è tassato al 9% sull'utile, e il ricavo interessato viene escluso dal calcolo de minimis del tutto piuttosto che ripararsi sotto di esso. Il regime Qualifying Free Zone Person non è stato costruito per contenere appartamenti.

Essere al di fuori dell'ambito di una tassa non è lo stesso che esserne favorito. Dove i redditi da Investimenti Immobiliari sono esclusi, le spese direttamente o indirettamente relative a quel reddito non sono deducibili ai fini della tassa sulle società, i profitti non sono inclusi in alcun calcolo del reddito imponibile, e le perdite non sono idonee per un'agevolazione fiscale.

Per un proprietario che raccoglie affitti netti su proprietà non ipotecate, questo è indiscutibilmente positivo. Per un proprietario che gestisce un portafoglio fortemente finanziato che genera perdite contabili, è la rimozione dell'agevolazione che altrimenti avrebbero potuto utilizzare. L'esclusione è automatica, non elettiva, quindi questa è una conseguenza da pianificare piuttosto che una scelta da fare.

Quando una proprietà è co-proprietà, il reddito derivante dall'attività di investimento immobiliare viene allocato a ciascun proprietario e tutti i fatti e le circostanze vengono valutati caso per caso per determinare l'allocazione appropriata. Ogni co-proprietario valuta quindi la propria posizione individualmente: la quota allocata a una persona fisica è fuori campo se non svolge l'attività attraverso una licenza e non è obbligato a farlo.

Quindi, due co-proprietari dello stesso edificio possono trovarsi in posizioni diverse, il che è esattamente ciò che mostra l'esempio pratico fornito dall'Autorità: ville affittate come case vacanza tramite un'istituzione autorizzata da un lato e ville affittate residenzialmente senza licenza dall'altro, nella stessa famiglia e nello stesso portafoglio.