Quanto deve valere la proprietà?

La guida alla residenza d'oro dell'ICP afferma che il documento richiesto è “Una lettera del Dipartimento della Registrazione delle Terre che conferma la proprietà di una o più proprietà valutate a ≥ AED 2 milioni (senza prestiti).” La carta di servizio dell'ICP per lo stesso flusso lo riafferma come una “Lettera del Dipartimento della Registrazione Immobiliare che conferma la proprietà da parte dell'investitore di una proprietà del valore di almeno AED 2.000.000.”

Il golden residence permit per investitori di GDRFA Dubai indica come condizione il possesso di "un immobile o un gruppo di immobili con un valore totale non inferiore a AED 2 milioni" e aggiunge un meccanismo che le pagine federali non prevedono: "Il valore dell'immobile deve essere certificato da un property status statement certificate rilasciato dal Dubai Land Department." Quando la proprietà consiste in una quota di un immobile in comproprietà, GDRFA applica il test di AED 2 milioni al valore di tale quota. Il modo in cui si compone la cifra è trattato in come viene misurata la soglia di AED 2 milioni.

Fin qui, tutto coerente. Tutte e tre le fonti descrivono un valore. La parola "valutato", l'espressione "valore totale" e il requisito che il valore sia "certificato" vanno nella stessa direzione: verso ciò che il bene vale, stimato da qualcuno, oggi. Il percorso societario, sulla stessa pagina di GDRFA, richiede prove diverse: una licenza commerciale valida (si veda la richiesta di licenza commerciale) e un bilancio certificato da una società di revisione accreditata.

Il Dubai Land Department pubblica il servizio che un richiedente a Dubai attraversa concretamente. La sua formulazione non è la stessa: "Questo servizio consente all'investitore immobiliare che possiede un immobile il cui valore di acquisto è pari o superiore a 2 milioni di AED al momento dell'acquisto di richiedere un permesso di residenza rinnovabile di 10 anni." Secondo una lettura letterale, il proprietario che ha pagato meno di AED 2 milioni non soddisfa il requisito, qualunque sia il valore attuale dell'immobile. La questione più ampia dei requisiti è trattata in golden visa per proprietà immobiliare.

Si tratta di una misurazione storica, affermata due volte: valore di acquisto, al momento dell'acquisto. E l'elenco dei documenti sulla stessa pagina non contiene alcun certificato di valutazione di alcun tipo: "1- Passaporto / 2- Disponibilità di un e-Certificate of Title / Title deed / 3- Una fotografia personale / 4- UAE ID (se presente) / 5- Copia del permesso di residenza in corso (se presente)." Porti il title deed o l'e-Certificate of Title a un primo colloquio con i consulenti di Velarozone.

Esiste un ulteriore elemento che rende più difficile liquidare la questione. Il Dubai Land Department sa chiaramente scrivere un'alternativa basata sul valore di mercato quando intende prevederla, perché lo fa nel percorso per pensionati: "Il valore di investimento (valore di acquisto o valore di mercato) dell'immobile è di 1 milione di AED (pagato per intero, non ipotecato) (un immobile o più immobili) intestato al richiedente." Quella parentesi, valore di acquisto o valore di mercato, compare nella pagina dedicata ai pensionati e in nessun'altra. I finanziamenti costituiscono un secondo punto di differenza: ICP dice "senza prestiti", mentre GDRFA dice che un immobile ipotecato è accettabile. I dettagli sono in immobili off-plan e ipotecati.

L'affermazione largamente diffusa è che la soglia venga valutata sul valore di mercato corrente anziché sul prezzo pagato, per cui un proprietario che ha acquistato a meno di AED 2 milioni e ha poi visto salire il mercato potrebbe rientrare nei requisiti sulla base di una nuova valutazione. Ciò sarebbe utile a moltissime persone, ma la documentazione pubblicata non lo stabilisce.

Ciò che si può affermare è che tale affermazione è sostenuta dalla formulazione di ICP e GDRFA e contraddetta dalla pagina del Dubai Land Department che descrive il servizio effettivo, e che nessuna autorità pubblica una frase che concili le due posizioni. Presentare come accertato il percorso basato sull'apprezzamento significherebbe affermare una regola che nessuna autorità ha messo per iscritto.

Un proprietario in questa posizione dovrebbe far confermare la verifica per la propria proprietà prima di pagare una valutazione o di acquistare altri immobili. Una valutazione ha un costo e, secondo la formulazione del Dubai Land Department, potrebbe non essere il documento richiesto dal servizio.

Il meccanismo del GDRFA è a due livelli e i verbi modali non sono gli stessi. Il certificato del Dipartimento delle Terre di Dubai "deve" certificare il valore. Un certificato di un perito privato è trattato come discrezionale: "Un certificato di valutazione immobiliare può essere accettato tramite uffici autorizzati dal Dipartimento delle Terre di Dubai." Deve e può essere accettato non sono equivalenti, e scegliere quello sbagliato costa un ciclo.

Il Dubai Land Department pubblica due distinti strumenti di valutazione e, per ciascuno, un servizio di verifica separato, il che è la prova più chiara che si tratta di documenti diversi e non di due nomi per lo stesso documento.

Il GDRFA richiede un "certificato di dichiarazione dello stato della proprietà emesso dal Dipartimento delle Terre di Dubai". Quella frase non corrisponde al nome pubblicato di alcun servizio del Dipartimento delle Terre di Dubai. Gli strumenti pubblicati più vicini sono un Certificato di Cortesia, che emette "un certificato di dichiarazione di proprietà immobiliare"; una domanda di dichiarazione immobiliare dettagliata, che emette una "e-dichiarazione immobiliare dettagliata approvata" ed è espressamente "per una singola proprietà solamente"; e un'Inchiesta sullo Stato della Proprietà, che è una ricerca per area e numero di terreno piuttosto che un certificato in assoluto.

Quale dei due GDRFA intenda non è pubblicato da nessuna parte, e non intendiamo ipotizzare una corrispondenza. Si noti per inciso che il limite del detailed statement, "un solo immobile", si concilia a fatica con un portafoglio aggregato: un'ulteriore ragione per cui conviene chiarire la questione dello strumento prima che qualcuno paghi per il documento sbagliato.

Si tratta di un servizio di valutazione di uso generale, e la sua lettura è istruttiva proprio per ciò che non dice. I tipi di immobile pubblicati vanno dal terreno libero alle unità residenziali e alle ville, fino agli edifici alberghieri e al terreno sottostante. Il documento rilasciato è il Real Estate Evaluation e-Certificate. I tempi di servizio si dividono: "Unità residenziali e ville a schiera: immediato / Altre tipologie: 7 giorni lavorativi", e la guida passo passo del dipartimento su Dubai REST conferma la stessa distinzione: "In caso di terreno, la richiesta viene inoltrata per approvazione. In caso di unità e villa, il certificato sarà disponibile per il download diretto."

I documenti richiesti sono un modulo di richiesta di valutazione della proprietà, una lettera del proprietario con una copia di un passaporto valido o di un Emirates ID, una mappa municipale o di pianificazione e fotografie recenti della proprietà.

In nessun punto quella pagina collega il servizio alla residenza o al golden visa. La parola residenza vi compare effettivamente, due volte, ed entrambe le occorrenze riguardano lo stesso campo standard dei metadati del servizio, riportato come "Stato di residenza: Tutti". È un'indicazione su chi può utilizzare il servizio, non sullo scopo del certificato. Nulla nella pagina descrive un uso a fini di immigrazione. Residenza, visti di residenza e golden residence sono del tutto assenti dalla Dubai Real Estate Valuation Guide, First Edition 2025 del dipartimento stesso, la cui definizione di valore di mercato è: "L'importo stimato al quale un immobile dovrebbe essere scambiato tra un venditore e un acquirente consenzienti, in una transazione a condizioni di mercato, dopo un'adeguata commercializzazione, e in cui entrambe le parti abbiano agito con cognizione di causa, prudenza e senza costrizione." Lo strumento di valutazione e il suo uso a fini di immigrazione sono documentati in sedi del tutto separate, da enti diversi, senza alcun collegamento pubblicato tra loro.

ICP non pubblica alcuna tariffa per categoria per il golden visa, perciò qui non ne viene indicata alcuna. GDRFA Dubai ne pubblica una per il proprio permesso per investitori: una tariffa per il permesso di residenza di AED 1100, più AED 10 di Knowledge Dirham, AED 10 di Innovation Dirham, una tariffa di AED 500 all'interno del Paese e AED 20 per la consegna. La nota di GDRFA precisa che la tariffa di rilascio aumenta di AED 100 ogni anno quando la residenza supera i due anni. Il Dubai Land Department pubblica i propri tariffari nelle pagine citate di seguito, e il Suo consulente li quantificherà sulla base della Sua pratica effettiva.

Le piccole cifre pubblicate valgono la pena di essere conosciute perché sono quelle che la gente scambia per l'intero costo. Registrare i dettagli di un certificato di valutazione privata tramite l'app Dubai REST è un "Servizio gratuito" che richiede "5 minuti". Un certificato di Cortesia e una dichiarazione immobiliare dettagliata sono ciascuno pubblicati a AED 50 per lettera in aggiunta a una tassa di conoscenza di AED 10 e una tassa di innovazione di AED 10 tramite l'app o il sito web, con la dichiarazione dettagliata pubblicata a AED 120 presso un centro fiduciario. Questi sono costi per certificati amministrativi, non il costo della via.

Il registro pubblicato ti porta a un numero e si ferma. Non ti dice se il tuo particolare possesso è probabile che venga valutato a quel numero, quale dei due strumenti di valutazione ottenere e in quale ordine, o quando commissionare una valutazione rispetto al resto del fascicolo.

Sul punto dell'apprezzamento, sbagliare l'ordine significa pagare una valutazione che la formulazione del Dubai Land Department basata sul valore di acquisto potrebbe non richiedere mai. GDRFA richiede inoltre un gravame sull'immobile per garantire la continuità della proprietà per tutta la validità del permesso, quindi il proprietario dovrebbe verificare di poterlo accettare prima di presentare la domanda. Sono questioni che riguardano la pratica, e si risolvono sulla base dei fatti di una singola proprietà.