Posso combinare più proprietà, e che dire di proprietà non completate o ipotecate?

Questo è il raro punto su cui le superfici federali ed emiratine concordano, nelle loro stesse parole e senza qualifiche.

Nessuna autorità pubblica un limite al numero di immobili che possono essere conteggiati. Si tratta di un'assenza e non di un'autorizzazione, ma è coerente in tutte le fonti. Ciò che GDRFA richiede è che il valore sia certificato da un certificato di stato dell'immobile (property status statement certificate) rilasciato dal Dubai Land Department, e che sia apposto un vincolo sull'immobile per tutta la durata della residenza.

Nessuna autorità pubblica nemmeno una restrizione per tipologia di immobile sul percorso golden. GDRFA afferma che l'immobile ipotecato è accettabile “e comprende tutti i tipi di immobili”. Le affermazioni secondo cui un immobile commerciale, un terreno o una determinata categoria sarebbero esclusi dal percorso golden non trovano riscontro in alcuna fonte pubblicata. La licenza commerciale non ha alcun ruolo nel percorso immobiliare, per il quale GDRFA chiede un passaporto e la prova della proprietà. Compare soltanto nei percorsi per gli investitori in società, e che cos'è una licenza commerciale UAE è trattato separatamente.

Gli immobili devono invece essere intestati al richiedente. Entrambe le formulazioni del Dubai Land Department citate sopra lo dicono espressamente: di proprietà esclusiva dell'investitore, a nome del richiedente. I termini del servizio per investitori non menzionano l'immobile detenuto tramite una società. Una società che intenda operare onshore è una questione distinta, trattata in il rilascio della licenza a un'entità per operare onshore.

È qui che le famiglie spesso assumono una regola che esiste su un prodotto diverso. Tre percorsi, tre differenti trattamenti di una partecipazione condivisa.

Sul percorso golden GDRFA è esplicita ed è la più rigorosa: “Se la proprietà è sotto forma di quota di un immobile in comproprietà, il valore della quota non deve essere inferiore a AED 2 million.” La quota stessa deve superare l'intera soglia: il comproprietario di metà di un immobile richiede quindi che l'intero immobile valga almeno il doppio di AED 2 million. I soci in affari che sono comproprietari sono valutati allo stesso modo, a prescindere da ciò che decidano su dove debba avere sede la licenza, perché il percorso immobiliare di GDRFA considera la quota dell'immobile e non la società.

Sul percorso per pensionati, il Dipartimento delle Terre di Dubai pubblica l'opposto: "Un marito e una moglie possono condividere una proprietà (fornendo una copia certificata del contratto di matrimonio)."

Sulla rotta dell'investitore di due anni, il dipartimento stabilisce un bar molto più basso per un comproprietario: "Un comproprietario della proprietà è autorizzato a richiedere il rilascio di una licenza e visti di residenza per gli investitori immobiliari, a condizione che il valore della loro quota non sia inferiore a AED 400.000."

Nessuna autorità pubblica una regola che consenta a due coniugi di sommare quote individualmente inferiori alla soglia per raggiungere AED 2 million sul percorso golden, e l'unica regola esplicita del percorso golden sulle quote in comproprietà va in senso contrario. Il modo in cui una famiglia possa effettivamente confluire in un unico fascicolo è una questione di strutturazione, non una regola consultabile.

La guida ICP richiede il possesso di proprietà "valutate ≥ AED 2 milioni (senza prestiti)", e la sua carta di servizio ripete questo come termine: "La proprietà deve essere interamente posseduta dall'investitore." Presa alla lettera, questo esclude chiaramente le proprietà ipotecate.

Entrambi i portali di Dubai affermano il contrario in termini. Il servizio per investitori del Dipartimento delle Terre di Dubai afferma: "Nel caso di una proprietà ipotecata, deve essere fornita una lettera della banca che indichi l'importo di 2 milioni di AED come prova", e tra i suoi termini di servizio, "La proprietà può essere ipotecata, e deve essere presentata una lettera della banca che attesti che la banca non si oppone all'emissione di un permesso di soggiorno sulla proprietà, indicando l'importo pagato e il saldo." GDRFA afferma semplicemente che "la proprietà ipotecata è accettabile", e sulla sua pagina per i proprietari di immobili che "se almeno 2 milioni di dirham del valore della proprietà sono stati pagati, il proprietario ha diritto a ottenere la residenza d'oro."

Ciò che le fonti operative verificano, dunque, è un importo assoluto versato, comprovato da una lettera della banca, e non la titolarità libera da gravami. Le due posizioni possono essere conciliate leggendo “senza prestiti” nel senso che gli AED 2 million richiesti non devono essere essi stessi a credito, ma nessuna autorità pubblica questa lettura e non intendiamo affermarla come se ne esistesse una.

Circolano due cifre correlate e nessuna delle due è pubblicata. In queste pagine non compare alcuna percentuale minima di acconto: ogni requisito pubblicato è un importo assoluto in dirham versato, mai una proporzione. E nessuna autorità pubblica un elenco di banche ipotecarie approvate o specifiche; la pagina di GDRFA per i proprietari di immobili rinvia a “un prestito da una banca locale del Paese” senza nominarne alcuna.

Il percorso per pensionati mostra la stessa struttura con un vincolo aggiunto, che vale la pena sapere perché i clienti lo ascoltano e lo applicano al percorso sbagliato: dove quella proprietà è ipotecata, il Dipartimento delle Terre di Dubai richiede una lettera della banca che indichi che "l'importo non può essere rilasciato entro 3 anni."

Abbiamo cercato questo specificamente, su ogni superficie, e non c'è. La guida per la residenza dorata di ICP e la sua scheda di servizio immobiliare non menzionano gli immobili non ancora costruiti. L'hub del governo degli Emirati Arabi Uniti per il visto dorato non lo menziona. Il permesso di residenza dorata per investitori del GDRFA non lo menziona. Il servizio per investitori del Dipartimento della Proprietà di Dubai non lo menziona.

La pagina delle domande frequenti del dipartimento usa effettivamente l'espressione off-plan nove volte, e ogni occorrenza riguarda i conti escrow degli sviluppatori ai sensi della Legge n. 8 del 2007, oppure la registrazione preliminare, intesa come “registrazione dei contratti di compravendita immobiliare e di altri atti giuridici su progetto prima del loro trasferimento al registro immobiliare”. Nessuna riguarda la residenza.

La rivendicazione ampiamente ripetuta secondo cui gli acquisti non ancora costruiti da sviluppatori approvati contano verso i 2 milioni di AED risale a una pagina del portale governativo degli Emirati Arabi Uniti che non esiste più. Tre URL di portali legacy ancora presenti nei risultati di ricerca sono restituiti 404 quando li abbiamo controllati, e la pagina di visto per investitore sopravvissuta è un abbozzo che non contiene riferimenti a 2 milioni di AED, immobili non ancora costruiti, mutui o prestiti. Il portale attualmente non pubblica nulla riguardo al percorso immobiliare oltre a una singola riga di riepilogo nella tabella.

Non è quindi dimostrato che gli immobili su progetto siano esclusi; nessuna autorità ha pubblicato un percorso, e la citazione che tutti si passano rimanda a una pagina non più esistente. Esiste un segnale pubblicato affine: i documenti di rinnovo per i proprietari di immobili di ICP richiedono un certificato del comune che attesti “il completamento della costruzione, la piena proprietà e l'idoneità dell'immobile all'uso residenziale”. È un percorso diverso, ma ricorda che il completamento compare come condizione dove le autorità trattano la questione.

Prima di versare una caparra per un'unità registrata in via provvisoria, verificate che cosa richiederebbe il fascicolo. La domanda del Dubai Land Department elenca un titolo di proprietà o un certificato elettronico di proprietà e verifica un valore d'acquisto pari o superiore a AED 2 million al momento dell'acquisto, mentre GDRFA richiede un certificato sullo stato dell'immobile rilasciato dal dipartimento che ne attesti il valore. Le pagine non dicono se un'unità ancora in costruzione possa produrre l'uno o l'altro documento.

L'aggregazione essendo consentita non dice quali proprietà presentare, sotto quale nome dovrebbero essere registrate, o come una quota condivisa dovrebbe essere strutturata dato che la regola d'oro e la regola per pensionati puntano in direzioni opposte.

Il fatto che un'ipoteca sia accettabile per le fonti di Dubai non dice che cosa debba contenere la lettera di non opposizione di una banca oltre all'importo versato e al saldo. Non dice come l'ipoteca si coordini con il gravame richiesto da GDRFA per tutta la durata della residenza, né che cosa comporterebbe un rifinanziamento per un cliente che intenda effettuarlo. Sono questi gli aspetti che decidono un fascicolo e vanno definiti sui fatti con un consulente.