Posso combinare diverse proprietà, e cosa mi dici delle proprietà non completate o ipotecate?

Questo è il raro punto su cui le superfici federali ed emiratine concordano, nelle loro stesse parole e senza qualifiche.

Nessuna autorità pubblica un limite sul numero di proprietà che possono essere conteggiate. Questa è un'assenza piuttosto che un permesso, ma è un'assenza coerente su ogni superficie.

Nessuna autorità pubblica nemmeno una restrizione per tipo di proprietà sul percorso d'oro. GDRFA afferma che la proprietà ipotecata è accettabile "e include tutti i tipi di proprietà". Le affermazioni che la proprietà commerciale, o il terreno, o una particolare categoria siano escluse dal percorso d'oro non sono documentate.

Le proprietà devono essere intestate al richiedente. Entrambe le formulazioni del Dipartimento delle Terre di Dubai sopra lo affermano esplicitamente — interamente possedute dall'investitore, a nome del richiedente.

È qui che le famiglie spesso assumono una regola che esiste su un prodotto diverso. Tre percorsi, tre differenti trattamenti di una partecipazione condivisa.

Sul percorso d'oro, GDRFA è esplicita ed è rigorosa: "Se la proprietà è sotto forma di una quota in una proprietà congiunta, il valore della quota non deve essere inferiore a AED 2 milioni." La quota stessa deve superare la soglia completa.

Sul percorso per pensionati, il Dipartimento delle Terre di Dubai pubblica l'opposto: "Un marito e una moglie possono condividere una proprietà (fornendo una copia certificata del contratto di matrimonio)."

Sulla via dell'investitore di due anni, il dipartimento stabilisce una soglia molto più bassa per un co-proprietario: “Un co-proprietario della proprietà è autorizzato a fare domanda per il rilascio di una licenza e visto di residenza, a condizione che il valore della loro quota non sia inferiore a 400.000 AED.”

La conseguenza vale la pena di essere affermata chiaramente, perché delude molte coppie. Nessuna autorità pubblica alcuna regola che consenta a due coniugi di combinare partecipazioni individuali sotto soglia per raggiungere AED 2 milioni sul percorso d'oro, e l'unica regola esplicita del percorso d'oro sulle quote congiunte è contraria a ciò. Come una famiglia riesca effettivamente a rientrare in un unico fascicolo è una questione di strutturazione, non una regola che puoi cercare.

La guida ICP richiede il possesso di proprietà "valutate ≥ AED 2 milioni (senza prestiti)", e la sua carta di servizio ripete questo come termine: "La proprietà deve essere interamente posseduta dall'investitore." Presa alla lettera, questo esclude chiaramente le proprietà ipotecate.

Entrambi i portali di Dubai affermano il contrario in termini. Il servizio per investitori del Dipartimento delle Terre di Dubai afferma: "Nel caso di una proprietà ipotecata, deve essere fornita una lettera della banca che indichi l'importo di 2 milioni di AED come prova", e tra i suoi termini di servizio, "La proprietà può essere ipotecata, e deve essere presentata una lettera della banca che attesti che la banca non si oppone all'emissione di un permesso di soggiorno sulla proprietà, indicando l'importo pagato e il saldo." GDRFA afferma semplicemente che "la proprietà ipotecata è accettabile", e sulla sua pagina per i proprietari di immobili che "se almeno 2 milioni di dirham del valore della proprietà sono stati pagati, il proprietario ha diritto a ottenere la residenza d'oro."

Ciò che i portali operativi mettono alla prova, quindi, è un importo assoluto pagato, comprovato da una lettera bancaria — non un titolo libero da gravami. Queste due posizioni possono essere riconciliate leggendo "senza prestiti" come significante che i 2 milioni di AED qualificanti non devono essere presi in prestito, ma nessuna autorità pubblica questa interpretazione e non intendiamo affermarla come se fosse stata pubblicata.

Circolano due cifre correlate e nessuna è pubblicata. Non esiste una percentuale minima di acconto in nessuna di queste pagine — ogni test pubblicato è un importo assoluto in dirham pagato, mai una proporzione. E nessuna autorità pubblica un elenco di banche ipotecarie approvate o specifiche; la pagina per i proprietari di immobili di GDRFA si riferisce a "un prestito da una banca locale nel paese" senza nominare alcuna.

Il percorso per pensionati mostra la stessa struttura con un vincolo aggiunto, che vale la pena sapere perché i clienti lo ascoltano e lo applicano al percorso sbagliato: dove quella proprietà è ipotecata, il Dipartimento delle Terre di Dubai richiede una lettera della banca che indichi che "l'importo non può essere rilasciato entro 3 anni."

Abbiamo cercato questo specificamente, su ogni superficie, e non c'è. La guida per la residenza dorata di ICP e la sua scheda di servizio immobiliare non menzionano gli immobili non ancora costruiti. L'hub del governo degli Emirati Arabi Uniti per il visto dorato non lo menziona. Il permesso di residenza dorata per investitori del GDRFA non lo menziona. Il servizio per investitori del Dipartimento della Proprietà di Dubai non lo menziona.

La pagina FAQ del dipartimento usa la frase off-plan nove volte — e ognuna di esse riguarda conti escrow degli sviluppatori secondo la Legge n. 8 del 2007, o riguardo alla registrazione iniziale, cioè "registrare i contratti di vendita immobiliari e altre azioni legali off-plan prima di trasferirli al registro immobiliare". Nessuna di esse riguarda la residenza.

La rivendicazione ampiamente ripetuta secondo cui gli acquisti non ancora costruiti da sviluppatori approvati contano verso i 2 milioni di AED risale a una pagina del portale governativo degli Emirati Arabi Uniti che non esiste più. Tre URL di portali legacy ancora presenti nei risultati di ricerca sono restituiti 404 quando li abbiamo controllati, e la pagina di visto per investitore sopravvissuta è un abbozzo che non contiene riferimenti a 2 milioni di AED, immobili non ancora costruiti, mutui o prestiti. Il portale attualmente non pubblica nulla riguardo al percorso immobiliare oltre a una singola riga di riepilogo nella tabella.

Quindi la situazione non è che l'off-plan sia escluso. È che nessuna autorità ha pubblicato un percorso, e che la citazione che tutti passano fa riferimento a una pagina morta. C'è un segnale pubblicato adiacente che vale la pena notare: i documenti di rinnovo per i proprietari di immobili dell'ICP richiedono un certificato municipale che attesti “il completamento della costruzione, la piena proprietà e l'idoneità dell'immobile per la residenza” — un percorso diverso, ma è un promemoria che il completamento appare come una condizione dove le autorità lo affrontano.

Chiunque possieda o stia considerando un'unità registrata provvisoriamente ha bisogno che la posizione sia stabilita in base ai propri fatti specifici prima di impegnare denaro. Non è una copertura; è l'unica cosa responsabile da dire su una questione che le autorità hanno lasciato in bianco.

L'aggregazione essendo consentita non dice quali proprietà presentare, sotto quale nome dovrebbero essere registrate, o come una quota condivisa dovrebbe essere strutturata dato che la regola d'oro e la regola per pensionati puntano in direzioni opposte.

Un mutuo accettabile per il Dubai non dice cosa deve dichiarare la lettera di assenso della banca, come il mutuo si colloca con il vincolo registrato per il termine, o cosa significa accettare quella combinazione per un cliente che potrebbe voler rifinanziare. Questi sono gli elementi che decidono un fascicolo, e vengono definiti in base ai fatti con un consulente.