Quando ha senso detenere una proprietà di Dubai tramite una società

Ai sensi della Legge di Dubai n. 7 del 2006 sulla registrazione degli immobili, il Dipartimento del Territorio è l'unico ente autorizzato a registrare i diritti immobiliari, e le operazioni che creano, trasferiscono, modificano o estinguono tali diritti non sono valide se non iscritte nel Registro Immobiliare. Questo è il punto fermo di tutto il tema: chi è nominato nel registro è il proprietario, e nulla di informale lo altera. Per sapere quali tipi di società il registro accetta, vedi quali società possono possedere immobili a Dubai.

Pertanto registrare una società nel registro cambia chi è il proprietario, in modo permanente e pubblico. Seguono quattro conseguenze, e sono l'intera argomentazione.

Trasferire una proprietà che già possiedi in una società è un trasferimento registrabile, non una ristrutturazione interna. Il tariffario pubblicato dal Dipartimento delle Terre, approvato dalla Risoluzione del Consiglio Esecutivo n. 30 del 2013, stabilisce il costo per registrare un contratto di vendita di proprietà immobiliare al 4% del valore del contratto di vendita, e il costo per registrare un regalo di proprietà immobiliare allo 0,125% del valore della proprietà concessa.

Stabilire quale di queste ipotesi si applichi a un trasferimento da una persona fisica a una società da essa posseduta è una questione che spetta al Land Department sulla base dei fatti, non qualcosa da presumere da una tabella di percentuali. Chieda prima di costituire qualsiasi società, perché la risposta può fare la differenza tra una ristrutturazione che si ripaga da sé e una che non lo farà mai. Verifichi direttamente il tariffario vigente, poiché le delibere in materia di tariffe vengono modificate.

In cima a ciò si siede la società stessa: costituzione, processo annuale di rinnovo della licenza commerciale, contabilità, registrazione e deposito del corporate tax. Questi sono ricorrenti, ed è per questo che una società è un cattivo contenitore per un singolo appartamento.

È il fatto che decide la maggior parte delle situazioni e quello scoperto più spesso a posteriori. Ai sensi della Decisione del Consiglio dei Ministri n. 49 del 2023, il reddito che una persona fisica ricava da Real Estate Investment (la vendita, la locazione, la sublocazione e l'affitto di terreni o immobili negli UAE, quando l'attività non è svolta e non è tenuta a essere svolta tramite una licenza) non è considerato derivante da un Business e resta fuori dall'ambito dell'imposta sulle società a prescindere dall'importo.

Una società non ha equivalente. È una persona tassabile, e i suoi profitti sono tassati allo 0% fino a AED 375.000 del reddito tassabile e al 9% al di sopra di quello. Un'entità registrata secondo le regole di zone nemmeno lo risolve: il Decreto del Consiglio n. 100 del 2023 rende il reddito da proprietà immobiliare situata in una free zone tassabile quando la transazione è con una persona non free-zone rispetto alla proprietà commerciale, o con qualsiasi persona rispetto alla proprietà che non è proprietà commerciale.

C'è un controbilanciamento, e questo è importante per i portafogli a leva. Poiché l'esclusione personale toglie il reddito dall'ambito, porta con sé anche la spesa: i costi relativi al reddito da investimento immobiliare escluso non sono deducibili e le perdite non ricevono alcun sollievo. Un proprietario il cui portafoglio è fortemente finanziato e strutturalmente in perdita si trova in una posizione diversa rispetto a uno che colleziona affitti netti.

Ridotto all'essenziale, una società vale il suo costo dove la proprietà è complicata, dove il rischio necessita di un muro attorno, o dove l'attività ha smesso di essere un investimento ed è diventata un'attività.

Il portale del governo degli UAE indica un golden visa per gli investitori immobiliari, valido 5 anni, con un capitale minimo di AED 2 milioni e la proprietà dell'immobile come prova. Quando il proprietario registrato diventa una società anziché Lei, Lei non detiene più il titolo su cui si basava la domanda. Si rivolga all'autorità competente per la residenza prima di ristrutturare, non dopo.