Quando ha senso detenere proprietà a Dubai tramite una società.

Ai sensi della Legge di Dubai n. 7 del 2006 riguardante la Registrazione della Proprietà Immobiliare, il Dipartimento delle Terre è l'unico ente autorizzato a registrare i diritti di proprietà immobiliare, e le operazioni che creano, trasferiscono, modificano o estinguono tali diritti non sono valide se non registrate nel Registro Immobiliare. Questo è il punto fisso in tutto ciò: chiunque sia nominato nel registro è il proprietario, e nulla di informale lo altera.

Pertanto registrare una società nel registro cambia chi è il proprietario, in modo permanente e pubblico. Seguono quattro conseguenze, e sono l'intera argomentazione.

Trasferire una proprietà che già possiedi in una società è un trasferimento registrabile, non una ristrutturazione interna. Il tariffario pubblicato dal Dipartimento delle Terre, approvato dalla Risoluzione del Consiglio Esecutivo n. 30 del 2013, stabilisce il costo per registrare un contratto di vendita di proprietà immobiliare al 4% del valore del contratto di vendita, e il costo per registrare un regalo di proprietà immobiliare allo 0,125% del valore della proprietà concessa.

Quale di questi si applica a un trasferimento da un individuo a una società di cui è proprietario è una domanda per il Dipartimento delle Terre basata sui fatti, non qualcosa da assumere da una tabella percentuale. Chiedi prima di costituire qualsiasi cosa, perché la risposta può fare la differenza tra una ristrutturazione che si ripaga da sola e una che non lo fa mai. Conferma direttamente il tariffario attuale — le risoluzioni tariffarie vengono modificate.

In cima a ciò si siede la società stessa: costituzione, processo annuale di rinnovo della licenza commerciale, contabilità, registrazione e deposito del corporate tax. Questi sono ricorrenti, ed è per questo che una società è un cattivo contenitore per un singolo appartamento.

Questo è il fatto che decide la maggior parte dei casi e quello più spesso scoperto dopo. Ai sensi della Decisione del Gabinetto n. 49 del 2023, il reddito che una persona fisica deriva dall'Investimento Immobiliare — la vendita, locazione, sub-locazione e affitto di terreni o proprietà negli Emirati Arabi Uniti, dove l'attività non è condotta e non richiede di essere condotta tramite una licenza — non è considerato come proveniente da un'Attività, ed è al di fuori dell'imposta sulle società indipendentemente dall'importo.

Una società non ha equivalente. È una persona tassabile, e i suoi profitti sono tassati allo 0% fino a AED 375.000 del reddito tassabile e al 9% al di sopra di quello. Un'entità registrata secondo le regole di zone nemmeno lo risolve: il Decreto del Consiglio n. 100 del 2023 rende il reddito da proprietà immobiliare situata in una free zone tassabile quando la transazione è con una persona non free-zone rispetto alla proprietà commerciale, o con qualsiasi persona rispetto alla proprietà che non è proprietà commerciale.

C'è un controbilanciamento, e questo è importante per i portafogli a leva. Poiché l'esclusione personale toglie il reddito dall'ambito, porta con sé anche la spesa: i costi relativi al reddito da investimento immobiliare escluso non sono deducibili e le perdite non ricevono alcun sollievo. Un proprietario il cui portafoglio è fortemente finanziato e strutturalmente in perdita si trova in una posizione diversa rispetto a uno che colleziona affitti netti.

Ridotto all'essenziale, una società vale il suo costo dove la proprietà è complicata, dove il rischio necessita di un muro attorno, o dove l'attività ha smesso di essere un investimento ed è diventata un'attività.

La questione del permesso di soggiorno merita una linea a parte. Il portale del governo degli Emirati Arabi Uniti descrive un percorso immobiliare per il golden visa documentato contro la proprietà di beni con un capitale minimo di AED 2 milioni. Quando il proprietario registrato diventa una società piuttosto che tu, la proprietà dimostrata non è più tua nello stesso senso. Conferma la posizione con l'autorità di residenza prima di ristrutturare, non dopo — un visto concesso su un titolo di proprietà non è una cosa su cui sperimentare.