¿Qué sucede con su propiedad en Dubái cuando muere?

La Ley N.º 7 de 2006 sobre el Registro de Propiedades establece que si el patrimonio de una persona fallecida contiene derechos de propiedad real, un certificado de herencia será registrado en el Registro de Propiedades, y que la disposición por parte de cualquier heredero de dichos derechos no será efectiva ni reconocida contra terceros a menos que también esté registrada.

Junto a ello se encuentra la regla general de que las transacciones que crean, transfieren, modifican o extinguen derechos de propiedad real no son válidas a menos que estén registradas en el registro, que tiene un valor probatorio absoluto contra todas las partes, a menos que se demuestre fraude o falsificación.

Así que no hay versión de esto donde el proceso de los EAU se omita. Los herederos necesitarán una determinación reconocida de quién hereda, en una forma que el Departamento de Tierras pueda registrar. Todo lo demás — cuál ley rige, cuál tribunal emite qué — es sobre cuán rápidamente y cuán barato se llega esa determinación. Entender qué es una licencia comercial en los EAU también puede ser beneficioso en este contexto.

El Decreto-Ley Federal N.º 41 de 2022 sobre el Estado Civil se aplica a los no musulmanes que son ciudadanos de los EAU y a extranjeros no musulmanes que residen en el Estado, en lo que respecta a matrimonio, divorcio, herencia, testamentos y prueba de filiación, a menos que la persona interesada se adhiera a la aplicación de la ley de su país de origen. Entró en vigor el 1 de febrero de 2023.

Su regla de herencia predeterminada, donde no hay testamento, es que la mitad del patrimonio se transmite al esposo o esposa y la otra mitad se distribuye equitativamente entre los hijos, sin diferenciación entre masculino y femenino. Cuando no hay hijos, el patrimonio pasa a los padres si están vivos, o la mitad a un padre sobreviviente con la otra mitad a los hermanos y hermanas del fallecido.

El derecho a que se aplique la ley de su país de origen es real, y también es un derecho que debe invocarse y evidenciarse, en lugar de algo que ocurre automáticamente. Ese es el argumento para poner la posición fuera de disputa mientras se pueda.

Los Tribunales DIFC operan un Servicio de Testamentos para no musulmanes, bajo la Ley de Dubái N.º 15 de 2017 que regula la herencia, los testamentos y la sucesión para no musulmanes, extendida a Ras Al Khaimah mediante una dirección práctica. En caso de fallecimiento, los Tribunales DIFC emiten los órdenes de sucesión —y las órdenes de tutela donde sea relevante— a aquellos designados para probar el testamento y liquidar el patrimonio.

La elegibilidad, según lo establecen los Tribunales, es que no seas musulmán y nunca hayas sido musulmán, tengas al menos 18 años de edad, y poseas activos en los EAU o tengas hijos menores que residen contigo en los EAU. Las disposiciones de tutela cubren a los hijos menores residentes en Dubái o Ras Al Khaimah.

Si la propiedad está registrada a nombre de una empresa, el activo en su patrimonio no es la propiedad. Son las acciones. Ese es un activo diferente, en un registro diferente, regido por los documentos constitutivos de la empresa y por cualquier acuerdo de accionistas que exista.

Esto puede ser una mejora o una complicación, y cuál de los dos es depende totalmente de si los documentos de la empresa indican lo que ocurre en caso de fallecimiento de un accionista. Cuando lo hacen —provisiones de transferencia, derechos de preferencia, un mecanismo de valoración acordado— la sucesión es ordenada y la escritura nunca se mueve en absoluto, porque el propietario de la propiedad no ha cambiado. Cuando no dicen nada, ha añadido una empresa al problema sin eliminar el problema.

También divide la planificación en dos documentos en lugar de uno. Esa es precisamente la razón por la cual los Tribunales del DIFC publican un Testamento de Propietarios de Negocios que cubre participaciones por separado de un Testamento de Propiedades que cubre bienes inmuebles: un propietario que tiene un apartamento personalmente y otro a través de una empresa necesita que ambos instrumentos sean correctos y que sean consistentes entre sí.

Las estructuras que transfieren la propiedad durante la vida —fundaciones y fideicomisos entre ellas— cambian la posición de manera más fundamental, porque puede no haber ningún activo patrimonial que pasar. También conllevan sus propias consecuencias fiscales, de informes y de control en cada país que toque, y están firmemente en el territorio donde un asesor especializado es la única ruta sensata.

Ninguno de lo anterior es un sustituto del asesoramiento. Es la lista de preguntas que vale la pena llevar. No somos un bufete de abogados y no redactamos testamentos; cuando un cliente necesita planificación sucesoria, presentamos a un abogado cualificado y, cuando se involucra una estructura, coordinamos con ellos sobre cómo se documenta la parte de la empresa.