كيفية إنشاء شركة تطوير عقاري في الإمارات

في التطوير العقاري، تحتاج ثلاثة أشياء مختلفة إلى موافقة، ولها جهات مالكة مختلفة. الكيان مسجل. والمطور معتمد. والمشروع مسجل. ولا تزال الشركة التي لها نشاط يوحي بالتطوير غير قادرة على إطلاق المبيعات إذا غاب أي من هذه، أو ترتيب أموال المشترين. ويواجه مشروع الهيدروجين أو الأمونيا تقسيمًا مشابهًا للموافقات، يبينه دليل مشروع الهيدروجين الأخضر.

يُدرج موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي خدمة تُظهر المطورين الذين اعتمدتهم، واستعلامًا عن حالة المشروع يُظهر نسبة الإنجاز لمشاريع دبي. وتُدرج ADREC خدمة للمشاريع العقارية لتسجيل المشاريع التطويرية وتتبع مراحل إنجازها، ونظامًا لإدارة حسابات الضمان (escrow) لمدفوعات العقارات. وتقع الموافقات على المباني لدى البلدية؛ ويضم موقع بلدية دبي فئة للمباني تشمل تخطيط مشاريع البنية التحتية الحضرية والإشراف عليها.

تختلف الخطوات والمستندات واختبارات الأهلية الدقيقة لاعتماد المطوّر وتسجيل المشروع والإسكرو من إمارة إلى أخرى، وهي تتغير. أكّدوا الإجراء الحالي لدى سلطة الأراضي المختصة بالقطعة قبل أن تصمّموا أي شيء بناءً عليه.

حدّدوا الحق الذي تملكه الشركة على الموقع: ملكية حرة أو إيجار طويل الأجل أو اتفاقية تطوير. وهذا يقرر ما إذا كان هذا الحق قادراً أصلاً على دعم تسجيل المطوّر والمشروع. وغالباً ما يكون مالك الأرض والمطوّر وشركة المشروع ثلاثة أطراف مختلفة، وكثيراً ما تدفع جهات التمويل وترتيبات حماية المشترين نحو كيان منفصل لكل مشروع.

شركة واحدة تحتفظ في آنٍ واحد بالأرض والتزامات التطوير وأموال المشترين لعدة مشاريع هي أصعب هيكل في التمويل وأصعبه في التفكيك. والكيان الذي يبيع الوحدات ينبغي أن يكون الكيان المسجَّل لتطويرها، والحائز على حق الأرض والاعتمادات والتزامات التسليم الكامنة وراء البيع. ويمكن لشركات قابضة وكيانات مالك الأرض وشركة أم في الخارج أن تقف فوقه، ولكل منها دور حقيقي. وسواء كان ذلك تحت طبقات قابضة تتبع شركة في البر الرئيسي (mainland) أو المنطقة الحرة (free zone)، فإن المشروع نفسه يتبع الإمارة التي تقع فيها القطعة.

حساب الضمان (escrow) هو ما يميز المطوّر عن شركة عقارات عادية. ففي دبي تنشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي إرشادات بشأن الامتثال للقانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري. لا تحجز شيئًا ولا تقبل دفعات مقدمة ولا توقّع أي نموذج حجز حتى يتضح مسار البيع وترتيب الحساب المحمي مع الجهة المختصة. ووصف المشروع بأنه أداة استثمارية أو استشارية لا يُخرجه من نظام المطوّرين إذا كان يتلقى أموال المشترين مقابل وحدة غير مبنية.

المجموعة التي تموّل المشاريع دون بيع وحدات للجمهور في وضع مختلف عن تلك التي تتلقى أموال المشترين على الخارطة. حدّدوا أيهما أنتم قبل الهيكلة. أبقوا التدفقات النقدية لمالك الأرض وللمشروع منفصلة، لأن خلطها هو النمط الذي تطعن فيه بنوك الإسكرو ومحامو المشترين أولاً.

هم يقيّمون المشروع وحماية أموال المشترين، لا الرخصة التجارية. جهّزوا مستندات الأرض والملكية، ونموذج جدوى، ومخططاً لشركات التطوير والمشروع، واستراتيجية للاستشاري والمقاول والتمويل، وخطة للمبيعات والإسكرو والتسليم. والهدف رواية واحدة متسقة عبر نموذج الجدوى والعقود وملف البنك. ويهم كذلك مصدر حقوق الملكية الداعمة للمشروع؛ انظر مصدر الثروة والأموال وخطط الأعمال والمستندات.

رسوم الرخصة صغيرة مقارنة بميزانية المشروع. وتعتمد التكلفة على المسار، وتُفصَّل رسوم خدمة Velarozone في كتاب الارتباط (انظر كيف تعمل Velarozone). فرّقوا بين الرسوم المستحقة ورأس المال والودائع وتكاليف المستشارين، وأكّدوا الرسوم الحالية لكل جهة لدى تلك الجهة قبل التقديم.

الخطأ المكلف هو خطأ هيكلي: البيع من كيان خاطئ، أو من مشروع لم يُسجَّل بعد، ثم إعادة إعداد المستندات تحت ضغط المشترين والجهة المختصة.

يتبع التقويم مسار المشروع لا الأوراق: السيطرة على الأرض، قرار الهيكل، تأسيس الكيان، تسجيل المطوّر والمشروع، الإسكرو، إطلاق المبيعات، البناء، التسليم. يمكن أن توجد الشركة خلال أيام. لكن هذا ليس أبداً تاريخ فتح المبيعات ما دامت اعتمادات المشروع والإسكرو معلّقة. وتأتي تأشيرات الإقامة وكفالة الموظفين بعد الاتفاق على الكيان وقيادته. أما التجديدات وإعداد تقارير الإسكرو والمشروع وعمليات التدقيق والتزامات المجتمع بعد التسليم فتسير وفق دورة الجهة المختصة.