متى يكون الاحتفاظ بعقار دبي من خلال شركة منطقيًا

بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري، فإن دائرة الأراضي هي الجهة الوحيدة المخولة بتسجيل الحقوق العقارية، والمعاملات التي تنشئ تلك الحقوق أو تنقلها أو تعدلها أو تنهيها غير صحيحة ما لم تُسجل في السجل العقاري. وهذه هي النقطة الثابتة في كل ذلك: من يُذكر اسمه في السجل هو المالك، ولا شيء غير رسمي يغير ذلك. ولمعرفة أنواع الشركات التي يقبلها السجل، راجع أي الشركات يمكنها امتلاك عقار في دبي.

إن تسجيل شركة يغير المالك بشكل دائم وعلني. تتبع ذلك أربع عواقب، وهي جوهر الحجة.

نقل ممتلكات تمتلكها بالفعل إلى شركة هو تحويل قابل للتسجيل، وليس إعادة ترتيب داخلية. تحدد جدول الرسوم المنشور من قبل إدارة الأراضي، المعتمد بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لعام 2013، الرسوم لتسجيل عقد بيع عقار بنسبة 4% من قيمة عقد البيع، والرسوم لتسجيل هدية عقار بنسبة 0.125% من قيمة العقار المهدى.

أيٌّ من ذلك ينطبق على النقل من فرد إلى شركة يملكها هو مسألة تُسأل عنها دائرة الأراضي بحسب الوقائع، لا أمر يُفترض من جدول نسب. اسأل قبل تأسيس أي شيء، لأن الإجابة قد تكون الفارق بين إعادة هيكلة تغطي كلفتها وأخرى لا تفعل ذلك أبدًا. تأكد من الجدول الحالي مباشرة، فقرارات الرسوم تُعدَّل.

على رأس ذلك تجلس الشركة نفسها: التكوين والسنوي عملية تجديد الرخصة التجارية، والمحاسبة، والضريبة على الشركات التسجيل والملف. تلك متكررة، وهي السبب الذي يجعل الشركة حاوية سيئة لشقة واحدة.

هذه هي الحقيقة التي تحسم معظم الحالات، وأكثرها اكتشافًا بعد فوات الأوان. بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023، لا يُعامل الدخل الذي يحققه الشخص الطبيعي من الاستثمار العقاري (بيع أراضٍ أو عقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة وتأجيرها وتأجيرها من الباطن وإيجارها، حيث لا يُمارس النشاط ولا يُشترط ممارسته عبر رخصة) على أنه ناشئ عن عمل تجاري إطلاقًا، ويقع خارج ضريبة الشركات أيًّا كان مبلغه.

لا توجد نسخة معادلة لشركة. إنها شخص خاضع للضريبة، وأرباحها تخضع للضريبة بنسبة 0% حتى 375,000 درهم إماراتي من دخل الضريبة و9% فوق ذلك. كيان مسجل بموجب قواعد المنطقة لا يحلها إما: قرار المجلس رقم 100 لسنة 2023 يجعل الدخل من الممتلكات غير المنقولة الموجودة في منطقة حرة دخلاً خاضعاً للضريبة حيث تكون المعاملة مع شخص غير منطقة حرة بشأن ممتلكات تجارية، أو مع أي شخص بشأن ممتلكات ليست ممتلكات تجارية.

هناك وزن مضاد، وهو مهم للمحافظ المالية ذات الرافعة. لأن الاستثناء الشخصي يأخذ الدخل خارج النطاق، فإنه يأخذ النفقات معه: التكاليف المتعلقة بدخل الاستثمار العقاري المستثنى غير قابلة للخصم والخسائر لا تجذب أي إعفاء. مالك محفظة يتم تمويلها بشكل كبير وهي هيكليًا تخسر يكون في وضع مختلف عن شخص يتلقى إيجارًا صافيًا.

إذا تم اختزالها إلى الضروريات، فإن الشركة تستحق تكلفتها حيث تكون الملكية معقدة، حيث يحتاج المخاطر إلى جدار حوله، أو حيث توقف النشاط عن أن يكون استثمارًا وأصبح عملًا.

تدرج بوابة حكومة دولة الإمارات العربية المتحدة التأشيرة الذهبية للمستثمرين العقاريين، وهي صالحة 5 سنوات، بحد أدنى لرأس المال قدره 2 مليون درهم (AED 2 million) وملكية العقار دليلًا. وحين يصبح المالك المسجل شركة لا أنت، فلم تعد تحمل سند الملكية الذي استند إليه الطلب. اسأل جهة الإقامة قبل إعادة الهيكلة، لا بعدها.