Thị thực Vàng với Bất động sản Dự án Chưa hoàn thành hoặc Thế chấp: Điều gì Đủ Tiêu chuẩn

Hầu như mọi tài liệu thứ cấp về lộ trình này đều mang một phiên bản của cùng một câu chuyện: rằng golden visa theo diện bất động sản từng đòi hỏi một khoản tối thiểu đã thanh toán, bên cạnh tài sản trị giá AED 2 million trở lên, và khoản tối thiểu đó đã được bãi bỏ vào tháng 1 năm 2024 mà không có thông báo. Thường đi kèm là một con số cụ thể.

Chúng tôi không thể truy nguồn câu chuyện đó về một cơ quan nào. Không trang nào của ICP, GDRFA hay Dubai Land Department mà chúng tôi truy cập được công bố mức đặt cọc tối thiểu cho lộ trình này, công bố ngày mức đó bị bãi bỏ, hoặc thừa nhận rằng nó từng tồn tại. Một quy tắc không có văn bản được công bố thì cũng không có cách diễn đạt được công bố để dựa vào, và tuyên bố rằng nó đã bị hủy cũng không có nguồn như tuyên bố rằng nó đang áp dụng.

Đó không phải là lý do để giả định điều ngược lại. Quý khách hãy coi vấn đề số tiền đã thanh toán là một câu hỏi còn bỏ ngỏ trong hồ sơ của mình chứ không phải một tiêu đề đã được chốt, và lưu ý rằng thẻ dịch vụ của Dubai Land Department có áp đặt phép thử chứng cứ về số tiền đã thanh toán đối với người nộp đơn có thế chấp; đó là yêu cầu về tài liệu chứ không phải ngưỡng điều kiện, và là điều gần nhất với câu chuyện thực sự được công bố.

Thẻ cư trú vàng của GDRFA dành cho nhà đầu tư là thẻ rõ ràng hơn trong hai loại. Thẻ nêu điều kiện là sở hữu một bất động sản hoặc một nhóm bất động sản có tổng giá trị không thấp hơn AED 2 million, ghi nhận rằng các bất động sản đang thế chấp được chấp nhận, và bổ sung rằng một quyền cầm giữ (lien) được đặt lên bất động sản trong suốt thời gian cư trú mười năm và bất động sản đó không được định đoạt khi giấy phép còn hiệu lực. Thẻ đề cập đến thế chấp và quyền cầm giữ; việc nhiều bất động sản, căn off-plan và các khoản thế chấp được cộng gộp như thế nào được trình bày trong kết hợp bất động sản, căn off-plan và thế chấp.

Thẻ dịch vụ nhà đầu tư thị thực vàng của Dubai Land Department, là lộ trình mà hầu hết người nộp đơn tại Dubai thực sự sử dụng, theo hướng hẹp hơn về chứng cứ. Khi bất động sản đang thế chấp, thẻ yêu cầu một thư ngân hàng nêu số tiền đã thanh toán là 2 triệu AED để làm bằng chứng. Các cố vấn của Velarozone có thể đối chiếu bản nháp thư của ngân hàng với cách diễn đạt đó trước khi Quý khách nộp.

Hai lập trường này không phải là một, và coi chúng là một sẽ dẫn đến bất ngờ ở giai đoạn chứng cứ. 'Bất động sản đang thế chấp được chấp nhận' là một tuyên bố về điều kiện đủ. 'Xuất trình thư ngân hàng cho thấy đã thanh toán 2 triệu AED' là một tuyên bố về chứng cứ, và đó là yêu cầu khó đáp ứng hơn trong hai yêu cầu đối với bất động sản vẫn đang được trả dần. Trước khi mua dựa trên cách diễn đạt về điều kiện đủ, hãy yêu cầu lập trường của cơ quan đối với hồ sơ cụ thể của Quý khách bằng văn bản. Nếu phép thử chứng cứ có vẻ vượt quá khả năng với khoản thế chấp của Quý khách, hãy so sánh thị thực vàng với thị thực nhà đầu tư bất động sản hai năm.

Một đơn vị chưa hoàn thành không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, bởi vì không có gì để giữ quyền sở hữu cả. Những gì nó có là một đăng ký tạm thời: Phòng Đất đai Dubai vận hành một sổ đăng ký tạm thời mà qua đó các nhà phát triển ghi lại các đơn vị đã bán chưa hoàn thành, và đó là bằng chứng quyền sở hữu có sẵn tại giai đoạn đó. Phần đó đã được công bố, trên trang dịch vụ của cơ quan cho việc đăng ký một giao dịch bán ban đầu.

Mọi thứ sau đó không được công bố. Cả thẻ GDRFA và thẻ Phòng Đất đai Dubai đều không nêu ra một bài kiểm tra cho đơn vị chưa hoàn thành bằng ngôn từ của chính nó. Không có cái nào nói rằng một đăng ký tạm thời đáp ứng bằng chứng quyền sở hữu, và cũng không cái nào nói điều ngược lại. ICP yêu cầu một thư từ phòng đất đai xác nhận quyền sở hữu và giá trị, và cũng không đề cập đến trường hợp chưa hoàn thành.

Vì vậy, tuyên bố chân thành là không có cơ quan nào công bố một lộ trình chưa hoàn thành cho lộ trình này. Các hướng dẫn thứ cấp nói rằng đơn vị chưa hoàn thành đủ điều kiện "có điều kiện" không trích dẫn một cơ quan nào, và tuyên bố lan rộng về một thông tư chính sách liên bang vào tháng 2 năm 2026 liên quan đến đơn vị chưa hoàn thành và các ngưỡng thanh toán mà chúng tôi không thể xác minh với bất kỳ tài liệu chính phủ nào. Không có điều đó có nghĩa là một quyền sở hữu chưa hoàn thành không thể được thực hiện; nó có nghĩa là câu hỏi được quyết định trên hồ sơ, trước, và không từ một trang web.

Khi có một khoản thế chấp, ngân hàng trở thành một bên tham gia trong đơn xin visa, và các ngân hàng chậm lại theo cách khiến mọi người ngạc nhiên, những người vừa chuyển nhanh chóng về một giao dịch mua. Thư này không phải là một sản phẩm tiêu chuẩn tại mọi tổ chức, và nó cần phải nói những điều cụ thể.

Điều được công bố là chính yêu cầu: thẻ của Dubai Land Department yêu cầu người nộp đơn có thế chấp cung cấp thư ngân hàng nêu số tiền đã thanh toán là 2 triệu AED để làm bằng chứng. Điều không được công bố là mẫu của thư đó, và các danh mục kiểm tra dài hơn đang lưu hành (giấy chứng nhận không phản đối, xác nhận số dư còn nợ, xác nhận tình trạng tốt) là thông lệ thị trường chứ không phải danh mục tài liệu của một cơ quan. Hãy coi chúng là bản hướng dẫn hợp lý để đưa cho quản lý quan hệ khách hàng của Quý khách, không phải yêu cầu đã công bố, và yêu cầu ngân hàng cho xem mẫu trước khi dựa vào.

Cách diễn đạt về điều kiện đủ của GDRFA rộng, còn cách diễn đạt về chứng cứ của Dubai Land Department hẹp. Cách diễn đạt về chứng cứ là điều mà một hồ sơ phải đáp ứng. Đó là lý do để sắp xếp lộ trình đúng thứ tự, không phải để tránh nó.

Hãy xác lập lập trường về tài liệu của cơ quan này dựa trên các dữ kiện chính xác của Quý khách (hình thành trong tương lai hay đã hoàn thiện, có thế chấp hay không, một bất động sản hay nhiều) trước khi mua chứ không phải sau. Một giao dịch mua dựa trên giả định về điều kiện đủ có thể vẫn là giao dịch mà Quý khách hài lòng, nhưng đó không phải là thị thực, và hai quyết định này đáng được đưa ra riêng rẽ.