Thị thực Vàng hay Thị thực Nhà đầu tư Bất động sản Hai năm?

Ngày 29 tháng 4 năm 2026, cả Gulf News và Khaleej Times đều đưa tin rằng các quy tắc đủ điều kiện đối với visa cư trú hai năm dành cho nhà đầu tư bất động sản của Dubai đã được cập nhật. Giá trị bất động sản tối thiểu AED 750,000 đã bị bãi bỏ đối với chủ sở hữu duy nhất. Phần sở hữu tối thiểu AED 400,000 cho mỗi nhà đầu tư được quy định đối với bất động sản sở hữu chung, kể cả khi quyền sở hữu được chia đều.

Không có thông báo chính thức. Các tiêu chí sửa đổi xuất hiện tại trung tâm dịch vụ nhà đầu tư của Dubai Land Department, và các bài đưa tin theo sau. Trang Investor Residence Application (Taskeen) của cơ quan này hiện nêu cùng quy tắc: chủ sở hữu cá nhân có thể nộp đơn bất kể giá trị bất động sản, và phần sở hữu của đồng sở hữu không được thấp hơn AED 400,000. Giấy phép được liệt kê là cư trú hai năm với chủ sở hữu là người bảo lãnh. Không có số nghị định nào được nêu, vì vậy hãy dẫn chiếu trang dịch vụ và ngày quý vị đọc trang đó.

Các bài đưa tin này cũng nêu cách xử lý bất động sản chưa hoàn thiện trên lộ trình này: đối với giao dịch mua off-plan, phải đã thanh toán ít nhất năm mươi phần trăm giá trị bất động sản, hoặc AED 375,000. Bất động sản đang thế chấp cần giấy không phản đối (no-objection certificate) của bên cho vay xác nhận tổng số đã thanh toán, dư nợ còn lại và sao kê thế chấp. Bài viết điều kiện bất động sản của Golden Visa trình bày cách lộ trình Golden xử lý cùng hai trường hợp này.

GDRFA công bố thẻ dịch vụ cho cả hai. Thẻ giấy phép cư trú cho chủ sở hữu bất động sản đặt ra các điều kiện không liên quan đến visa vàng: bất động sản phải được xây dựng hoàn chỉnh, với các chủ sở hữu lô đất chưa phát triển không được tính; phải có thể sống; phải hoàn toàn thuộc sở hữu của người nộp đơn; và người nộp đơn phải chứng minh thu nhập hàng tháng không dưới 10.000 AED hoặc chứng minh khả năng tài chính.

Điều kiện thu nhập đó là điều kiện thường bị bỏ sót nhất bởi những người chỉ so sánh theo giá. Không có bài kiểm tra tương đương nào ở lộ trình nhà đầu tư của golden visa, nơi tài sản AED 2 million chính là điều kiện đủ điều kiện.

Phí giấy phép trên thẻ chủ sở hữu bất động sản là AED 200. Trên thẻ cư trú vàng, phí này vào khoảng AED 1,100. So với chênh lệch về vốn đủ điều kiện, khoảng cách đó không đáng kể, nhưng nó lặp lại. Mỗi lần gia hạn hai năm lại phát sinh khám sức khỏe, Emirates ID và xử lý hồ sơ, và một giấy phép vàng có thời hạn dài hơn làm những khoản này phát sinh ít thường xuyên hơn. Mọi hạng mục chi phí đều được liệt kê trong bảng chi tiết phí golden visa UAE.

Cách so sánh trung thực không phải là phí đối với phí mà là tổng chi phí trong cùng một thời gian cư trú, và trên cơ sở đó khoảng chênh thu hẹp lại. Điều không thu hẹp là sự khác biệt về những gì hai loại giấy phép đòi hỏi ở tài sản.

Ba điều biện minh cho ngưỡng cao hơn, và không có điều nào trong số đó là độ dài của giấy phép tự nó.

Thứ nhất là việc vắng mặt. Cổng thông tin chính phủ UAE liệt kê trong các đặc quyền của Golden Visa khả năng ở bên ngoài đất nước lâu hơn sáu tháng thông thường cần thiết để giữ visa cư trú còn hiệu lực. Đối với chủ sở hữu chỉ ở Dubai vài tuần mỗi năm, đó là sự khác biệt giữa giữ được và mất tư cách cư trú.

Thứ hai là sự thiếu vắng của một bài kiểm tra thu nhập. Đường đi của chủ sở hữu tài sản yêu cầu AED 10,000 một tháng hoặc chứng minh khả năng chi trả, được đánh giá tại mỗi lần gia hạn. Một chủ sở hữu đã nghỉ hưu, hoặc một người có thu nhập không đều, có thể thấy đường vàng là ổn định hơn trong hai lựa chọn mặc dù cần một số tiền lớn hơn.

Thứ ba là bảo lãnh. Dubai Land Department ghi chủ sở hữu là người bảo lãnh trên giấy phép hai năm, trong khi cổng thông tin chính phủ UAE nêu rằng người sở hữu Golden Visa không cần người bảo lãnh và có thể bảo lãnh vợ hoặc chồng và con cái. Điều kiện và hồ sơ cho người phụ thuộc được trình bày tại mục bảo lãnh gia đình.

Nếu vốn của bạn không gần AED 2 triệu, thay đổi vào tháng Tư có nghĩa là câu hỏi bây giờ chỉ đơn giản là liệu bạn có muốn cư trú hay không, thay vì liệu bạn có thể đạt được ngưỡng tối thiểu hay không. Đó là một vị trí tốt hơn so với các khách hàng một năm trước.

Nếu vốn của quý vị gần hoặc trên AED 2 triệu, quyết định phụ thuộc vào ràng buộc mà quý vị ít sẵn lòng chấp nhận nhất: quyền cầm giữ (lien) và điều kiện cấm chuyển nhượng trong suốt thời hạn giấy phép Golden, hoặc gia hạn kèm kiểm tra thu nhập hai năm một lần. Hãy cân nhắc điều đó với thời gian quý vị sẽ ở nước ngoài và thời điểm quý vị có thể bán.