Bất động sản phải Trị giá bao nhiêu?

Hướng dẫn cư trú golden của ICP nêu yêu cầu tài liệu là “Một lá thư từ Cơ quan Đăng ký Đất đai xác nhận quyền sở hữu một hoặc nhiều tài sản có giá trị từ ≥ 2 triệu AED (không có khoản vay).” Thẻ dịch vụ của ICP cho dòng này nhấn mạnh lại là “Lá thư từ Cơ quan Đăng ký Bất động sản xác nhận quyền sở hữu tài sản của nhà đầu tư có giá trị ít nhất 2.000.000 AED.”

Giấy phép cư trú vàng dành cho nhà đầu tư của GDRFA Dubai nêu điều kiện là sở hữu “một bất động sản hoặc một nhóm bất động sản có tổng giá trị không thấp hơn 2 triệu AED”, và bổ sung một cơ chế mà các trang liên bang không có: “Giá trị bất động sản phải được chứng nhận bằng giấy chứng nhận tình trạng bất động sản (property status statement certificate) do Dubai Land Department cấp.” Khi quyền sở hữu là một phần trong bất động sản đồng sở hữu, GDRFA áp dụng tiêu chí 2 triệu AED cho giá trị của phần đó. Cách hình thành con số được nêu trong cách đo ngưỡng 2 triệu AED.

Đến đây vẫn nhất quán. Cả ba đều mô tả một giá trị. Từ “được định giá”, cụm “tổng giá trị” và yêu cầu giá trị phải được “chứng nhận” đều chỉ về cùng một hướng: giá trị của tài sản, do ai đó đánh giá, ở thời điểm hiện tại. Lộ trình doanh nghiệp trên cùng trang GDRFA yêu cầu bằng chứng khác: giấy phép thương mại còn hiệu lực (xem đơn xin giấy phép thương mại) và báo cáo tài chính được chứng nhận của một công ty kiểm toán được công nhận.

Dubai Land Department công bố dịch vụ mà người nộp đơn tại Dubai thực sự đi qua. Cách diễn đạt không giống nhau: “Dịch vụ này cho phép nhà đầu tư bất động sản sở hữu bất động sản có giá trị mua bằng hoặc cao hơn 2 triệu AED tại thời điểm mua nộp đơn xin giấy phép cư trú 10 năm có thể gia hạn.” Hiểu theo nghĩa đen, chủ sở hữu đã trả dưới 2 triệu AED sẽ không đạt, dù bất động sản hiện nay đáng giá bao nhiêu. Câu hỏi rộng hơn về điều kiện đủ được nêu trong thị thực vàng theo sở hữu bất động sản.

Đó là phép đo mang tính lịch sử, được nêu hai lần: giá trị mua, tại thời điểm mua. Và danh mục giấy tờ trên cùng trang đó không có bất kỳ giấy chứng nhận định giá nào: “1- Hộ chiếu / 2- Có sẵn e-Certificate of Title / Giấy chứng nhận quyền sở hữu / 3- Ảnh cá nhân / 4- UAE ID (nếu có) / 5- Bản sao giấy phép cư trú hiện tại (nếu có).” Hãy mang giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc e-Certificate of Title đến buổi trao đổi đầu tiên với các cố vấn của Velarozone.

Còn một bằng chứng nữa khiến điều này khó bị bỏ qua. Dubai Land Department rõ ràng biết cách viết phương án theo giá trị thị trường khi họ muốn, vì họ làm vậy ở lộ trình dành cho người nghỉ hưu: “Giá trị đầu tư (giá trị mua hoặc giá trị thị trường) vào bất động sản là 1 triệu AED (thanh toán đầy đủ, không thế chấp) (một hoặc nhiều bất động sản) đứng tên người nộp đơn.” Phần trong ngoặc đó, giá trị mua hoặc giá trị thị trường, xuất hiện trên trang dành cho người nghỉ hưu và không xuất hiện trên trang nào khác. Khoản vay là điểm khác biệt thứ hai: ICP nêu “không có khoản vay”, trong khi GDRFA nêu bất động sản đang thế chấp được chấp nhận. Chi tiết nằm trong bất động sản hình thành trong tương lai và bất động sản thế chấp.

Nhận định được lan truyền rộng rãi là ngưỡng được đánh giá theo giá trị thị trường hiện tại chứ không theo giá đã trả, nên chủ sở hữu mua dưới 2 triệu AED và sau đó chứng kiến thị trường tăng có thể đủ điều kiện nhờ một đợt định giá mới. Điều đó sẽ hữu ích cho rất nhiều người, nhưng hồ sơ đã công bố không xác lập được điều này.

Điều có thể nói là nhận định này được hỗ trợ bởi cách diễn đạt của ICP và GDRFA, đồng thời bị trang của Dubai Land Department mô tả dịch vụ thực tế phủ nhận, và không cơ quan nào công bố một câu dung hòa hai bên. Trình bày lộ trình tăng giá như một điều đã được xác lập nghĩa là khẳng định một quy tắc mà không cơ quan nào đã viết ra.

Một chủ sở hữu ở vào vị trí này nên nhờ xác nhận phép kiểm tra đối với tài sản đang nắm giữ của mình trước khi trả tiền cho một lần định giá hoặc mua thêm bất động sản. Một lần định giá tốn chi phí và, theo cách diễn đạt của Dubai Land Department, có thể không phải là tài liệu mà dịch vụ yêu cầu.

Cơ chế của GDRFA là hai tầng, và các động từ khiếm khuyết không giống nhau. Giấy chứng nhận của Cục Đất đai Dubai “phải” chứng nhận giá trị. Giấy chứng nhận định giá của người đánh giá tư nhân được coi là tùy ý: “Một giấy chứng nhận định giá bất động sản có thể được chấp nhận thông qua các văn phòng được cấp phép bởi Cục Đất đai Dubai.” Phải và có thể được chấp nhận không tương đương, và việc chọn sai cái gây tổn thất một chu trình.

Dubai Land Department công bố hai công cụ định giá khác nhau, và công bố một dịch vụ xác minh riêng cho mỗi loại, đó là bằng chứng rõ nhất cho thấy chúng là các tài liệu khác nhau chứ không phải hai tên gọi của một tài liệu.

GDRFA yêu cầu một “giấy chứng nhận tình trạng bất động sản được phát hành bởi Cục Đất đai Dubai”. Cụm từ đó không khớp với tên xác thực của bất kỳ dịch vụ nào của Cục Đất đai Dubai. Các công cụ được công bố gần nhất là Giấy Chứng Nhận “Kính gửi ai có thể quan tâm”, phát hành “giấy chứng nhận về tình trạng quyền sở hữu tài sản”; một Đơn Đăng Ký Giấy Tờ Bất Động Sản Chi Tiết, phát hành “giấy chứng nhận điện tử bất động sản chi tiết đã được phê duyệt” và rõ ràng “dành cho một tài sản duy nhất”; và một Yêu Cầu Tình Trạng Tài Sản, là một tìm kiếm theo khu vực và số đất thay vì một giấy chứng nhận hoàn toàn.

GDRFA muốn nói đến loại nào trong hai loại đó thì không được công bố ở đâu cả, và chúng tôi sẽ không đoán một sự tương ứng. Cũng xin lưu ý rằng giới hạn “chỉ một bất động sản” của bản kê chi tiết không phù hợp với danh mục gộp, một lý do nữa để giải quyết vấn đề công cụ trước khi ai đó trả tiền cho tài liệu sai.

Đây là dịch vụ định giá đa năng, và đọc nó mang tính gợi mở chính vì những điều nó không nói. Các loại bất động sản được công bố trải từ đất trống qua căn hộ và biệt thự đến tòa nhà khách sạn và phần đất bên dưới. Tài liệu được cấp là Real Estate Evaluation e-Certificate. Thời gian dịch vụ được chia ra: “Căn hộ và biệt thự liền kề: Ngay lập tức / Các loại khác: 7 ngày làm việc”, và hướng dẫn Dubai REST của cơ quan này xác nhận cùng cách chia: “Đối với đất, yêu cầu của bạn được gửi để phê duyệt. Đối với căn hộ và biệt thự, giấy chứng nhận của bạn sẽ có thể tải xuống trực tiếp.”

Các tài liệu cần thiết của nó bao gồm một mẫu yêu cầu định giá tài sản, một thư từ chủ sở hữu kèm theo bản sao hộ chiếu hợp lệ hoặc ID Emirates, một bản đồ quy hoạch hoặc quản lý, và các bức ảnh gần đây của tài sản.

Không ở chỗ nào trang đó liên kết dịch vụ với cư trú hay với thị thực vàng. Từ cư trú có xuất hiện trên đó, hai lần, và cả hai lần đều là cùng một trường siêu dữ liệu dịch vụ theo mẫu, hiển thị là “Tình trạng cư trú: Tất cả”. Đó là một phát biểu về việc ai có thể sử dụng dịch vụ, không phải về mục đích của giấy chứng nhận. Không có gì trên trang mô tả việc sử dụng cho mục đích nhập cư. Cư trú, thị thực cư trú và cư trú vàng hoàn toàn không có trong Dubai Real Estate Valuation Guide của chính cơ quan này, Ấn bản đầu tiên 2025, trong đó định nghĩa giá trị thị trường là: “Số tiền ước tính mà một bất động sản nên được trao đổi giữa một người bán sẵn lòng và một người mua sẵn lòng, trong một giao dịch độc lập, sau khi tiếp thị phù hợp, và khi cả hai bên đều hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.” Công cụ định giá và việc sử dụng nó cho mục đích nhập cư được ghi nhận ở những nơi hoàn toàn riêng biệt, bởi các cơ quan khác nhau, không có cầu nối nào được công bố giữa chúng.

ICP không công bố phí thị thực vàng theo từng loại, nên không trích dẫn mức nào ở đây. GDRFA Dubai công bố một mức cho giấy phép nhà đầu tư: phí giấy phép cư trú 1.100 AED, cộng 10 AED Knowledge Dirham, 10 AED Innovation Dirham, phí 500 AED trong nước và 20 AED phí giao nhận. Ghi chú của GDRFA nêu phí cấp tăng 100 AED mỗi năm khi thời hạn cư trú trên hai năm. Dubai Land Department công bố biểu phí riêng trên các trang được trích dẫn bên dưới, và cố vấn của quý vị sẽ tính chi phí theo hồ sơ thực tế của quý vị.

Các con số nhỏ được công bố rất đáng để biết vì chúng là những số mà mọi người nhầm lẫn cho toàn bộ chi phí. Việc đăng ký chi tiết của một giấy chứng nhận định giá tư nhân thông qua ứng dụng Dubai REST là một “Dịch vụ miễn phí” mất “5 Phút”. Một chứng chỉ “Gửi Ai Quan Tâm” và một báo cáo bất động sản chi tiết được công bố với mức giá 50 AED mỗi chứng nhận cộng thêm khoản phí 10 AED cho kiến thức và 10 AED cho đổi mới thông qua ứng dụng hoặc trang web, với báo cáo chi tiết được công bố ở mức 120 AED tại trung tâm được ủy thác. Những khoản phí này là phí chứng nhận hành chính, không phải là chi phí của quy trình.

Hồ sơ được công bố đưa bạn đến một con số và dừng lại. Nó không cho bạn biết liệu tài sản cụ thể của bạn có khả năng được định giá ở con số đó không, loại công cụ định giá nào để lấy và theo thứ tự nào, hoặc khi nào nên ủy quyền một định giá liên quan đến phần còn lại của hồ sơ.

Về điểm tăng giá, làm sai thứ tự nghĩa là trả tiền cho một bản định giá mà cách diễn đạt về giá trị mua của Dubai Land Department có thể không bao giờ yêu cầu. GDRFA cũng yêu cầu thiết lập quyền cầm giữ trên bất động sản để bảo đảm quyền sở hữu liên tục trong suốt thời hạn hiệu lực của giấy phép, nên chủ sở hữu cần xác nhận mình có thể chấp nhận điều đó trước khi nộp đơn. Đây là những câu hỏi về hồ sơ, được trả lời dựa trên dữ kiện của một bất động sản.