Tài sản phải có giá trị bao nhiêu?

Hướng dẫn cư trú golden của ICP nêu yêu cầu tài liệu là “Một lá thư từ Cơ quan Đăng ký Đất đai xác nhận quyền sở hữu một hoặc nhiều tài sản có giá trị từ ≥ 2 triệu AED (không có khoản vay).” Thẻ dịch vụ của ICP cho dòng này nhấn mạnh lại là “Lá thư từ Cơ quan Đăng ký Bất động sản xác nhận quyền sở hữu tài sản của nhà đầu tư có giá trị ít nhất 2.000.000 AED.”

Giấy phép cư trú golden của GDRFA Dubai cho các nhà đầu tư nêu điều kiện là sở hữu “một tài sản hoặc một nhóm tài sản có giá trị tổng cộng không dưới 2 triệu AED”, và thêm một cơ chế mà các trang liên bang không có: “Giá trị tài sản phải được chứng nhận bằng một giấy chứng nhận trạng thái tài sản được phát hành bởi Cơ quan Đất đai Dubai.”

Cho đến nay mọi thứ đều nhất quán. Cả ba đều mô tả một giá trị. Từ “được định giá”, cụm từ “giá trị tổng cộng”, và yêu cầu giá trị phải “được chứng nhận” đều chỉ về một hướng — đối với giá trị tài sản, được đánh giá bởi một ai đó, bây giờ.

Cơ quan Đất đai Dubai công bố dịch vụ mà một ứng viên tại Dubai thực sự trải qua. Cách diễn đạt của nó không giống nhau: “Dịch vụ này cho phép nhà đầu tư bất động sản sở hữu một tài sản có giá mua bằng hoặc cao hơn 2 triệu AED tại thời điểm mua, để nộp đơn xin giấy phép cư trú có thời hạn 10 năm và có thể gia hạn.”

Đó là một phép đo lịch sử, được nêu rõ hai lần — giá trị mua, vào thời điểm mua. Và danh sách tài liệu ở trang đó không chứa bất kỳ chứng nhận định giá nào: “1- Một hộ chiếu / 2- Sự có mặt của Giấy Chứng Nhận Tài Sản điện tử / Giấy chứng nhận quyền sở hữu / 3- Một bức ảnh cá nhân / 4- ID UAE (nếu có) / 5- Một bản sao giấy phép cư trú hiện tại (nếu có).”

Có thêm một bằng chứng làm cho vấn đề này khó bị bác bỏ. Cục Đất đai Dubai một cách rõ ràng biết cách viết một giá trị thị trường thay thế khi có nghĩa là như vậy, vì họ làm điều đó trên con đường cho người về hưu: “Giá trị đầu tư (giá trị mua hoặc giá trị tiếp thị) trong bất động sản là 1 triệu AED (đã thanh toán đầy đủ, không có thế chấp) (một tài sản hoặc nhiều tài sản) dưới tên của người nộp đơn.” Câu trong ngoặc đó — giá trị mua hoặc giá trị tiếp thị — xuất hiện trên trang cho người về hưu và không ở đâu khác.

Khẳng định đang lan truyền rộng rãi là ngưỡng được đánh giá dựa trên giá trị thị trường hiện tại thay vì dựa trên giá bạn đã trả, vì vậy một chủ sở hữu đã mua dưới 2 triệu AED và kể từ đó chứng kiến thị trường tăng có thể đủ điều kiện dựa trên một định giá mới. Chúng tôi muốn nói với bạn rằng điều đó là đúng, vì điều đó sẽ hữu ích cho rất nhiều người.

Điều chúng tôi có thể nói là điều đó được hỗ trợ bởi cách diễn đạt của ICP và GDRFA và được mâu thuẫn bởi trang của Cục Đất đai Dubai mô tả dịch vụ thực tế, và không có cơ quan nào công bố một câu hòa giải giữa hai cái đó. Đó là trạng thái của hồ sơ đã được công bố. Việc trình bày con đường giá trị tăng lên như đã được thiết lập có nghĩa là khẳng định một quy tắc mà không cơ quan nào đã viết ra, và cụm này sẽ không làm điều đó.

Điều theo sau về mặt thực tiễn không phải là “giả định điều tồi tệ nhất”. Đó là một câu hỏi cụ thể dựa trên thực tế với tiền thật đứng sau, rằng nó được trả lời dựa trên một hồ sơ thay vì từ một trang, và một chủ sở hữu trong vị trí này nên xác định vị trí của họ trên tài sản cụ thể của họ trước khi họ chi bất cứ khoản nào vào một định giá hoặc một giao dịch mua.

Cơ chế của GDRFA là hai tầng, và các động từ khiếm khuyết không giống nhau. Giấy chứng nhận của Cục Đất đai Dubai “phải” chứng nhận giá trị. Giấy chứng nhận định giá của người đánh giá tư nhân được coi là tùy ý: “Một giấy chứng nhận định giá bất động sản có thể được chấp nhận thông qua các văn phòng được cấp phép bởi Cục Đất đai Dubai.” Phải và có thể được chấp nhận không tương đương, và việc chọn sai cái gây tổn thất một chu trình.

Cục Đất đai Dubai công bố hai công cụ định giá khác nhau, và họ công bố một dịch vụ xác minh riêng cho từng cái — đây là bằng chứng rõ ràng nhất rằng chúng là các tài liệu khác nhau chứ không phải hai tên cho một.

GDRFA yêu cầu một “giấy chứng nhận tình trạng bất động sản được phát hành bởi Cục Đất đai Dubai”. Cụm từ đó không khớp với tên xác thực của bất kỳ dịch vụ nào của Cục Đất đai Dubai. Các công cụ được công bố gần nhất là Giấy Chứng Nhận “Kính gửi ai có thể quan tâm”, phát hành “giấy chứng nhận về tình trạng quyền sở hữu tài sản”; một Đơn Đăng Ký Giấy Tờ Bất Động Sản Chi Tiết, phát hành “giấy chứng nhận điện tử bất động sản chi tiết đã được phê duyệt” và rõ ràng “dành cho một tài sản duy nhất”; và một Yêu Cầu Tình Trạng Tài Sản, là một tìm kiếm theo khu vực và số đất thay vì một giấy chứng nhận hoàn toàn.

Cái nào trong số đó mà GDRFA nghĩa không được công bố ở bất kỳ đâu, và chúng tôi sẽ không đoán một bản đồ. Lưu ý rằng giới hạn “chỉ một tài sản” của giấy chứng nhận chi tiết không thuận lợi với một danh mục tài sản tập hợp — một lý do khác khiến câu hỏi tài liệu đáng được giải quyết trước khi bất kỳ ai chi tiền cho tài liệu sai.

Đây là một dịch vụ định giá đa mục đích, và việc đọc nó có giá trị chính bởi vì những gì nó không nói. Các loại tài sản được công bố trải dài từ đất trống qua các đơn vị nhà ở và biệt thự đến các tòa nhà khách sạn và đất bên dưới chúng. Tài liệu được cấp là Giấy Chứng Nhận Định Giá Bất Động Sản điện tử. Thời gian dịch vụ của nó được chia như sau: “Các Đơn Vị Nhà Ở và Biệt Thự Liên Kết: Ngay Lập Tức / Các Loại Khác: 7 Ngày Làm Việc”, và hướng dẫn của bộ phận về Dubai REST xác nhận sự phân chia tương tự — “Nếu là Đất, yêu cầu của bạn sẽ được gửi để phê duyệt. Nếu là Đơn Vị và Biệt Thự, chứng chỉ của bạn sẽ có sẵn để tải xuống trực tiếp.”

Các tài liệu cần thiết của nó bao gồm một mẫu yêu cầu định giá tài sản, một thư từ chủ sở hữu kèm theo bản sao hộ chiếu hợp lệ hoặc ID Emirates, một bản đồ quy hoạch hoặc quản lý, và các bức ảnh gần đây của tài sản.

Vào bất kỳ thời điểm nào, trang đó không kết nối dịch vụ với thường trú hoặc với thẻ visa vàng. Từ thường trú không xuất hiện trên đó, hai lần, và cả hai lần xảy ra trong trường thông tin dịch vụ cùng một mẫu, hiện ra là “Tình trạng Thường trú: Tất cả” — một tuyên bố về những ai có thể sử dụng dịch vụ, không về việc chứng chỉ là gì. Không có gì trên trang mô tả một mục đích nhập cư. Thường trú, thị thực và nhà ở vàng hoàn toàn vắng mặt trong Hướng dẫn Định giá Bất động sản Dubai của chính sở, Ấn bản Đầu tiên năm 2025, mà định nghĩa giá trị thị trường là “Số tiền ước tính mà tài sản nên được mua bán giữa một người bán sẵn sàng và một người mua sẵn sàng, trong một giao dịch bình thường, sau khi tiếp thị đúng cách, và nơi cả hai bên đều hành động một cách thông thạo, thận trọng và không bị ép buộc.” Công cụ định giá và việc sử dụng cho nhập cư được tài liệu hóa ở những nơi hoàn toàn khác, bởi các cơ quan khác nhau, không có cầu nối đã được công bố giữa chúng.

Rất ít điều này có thể được định giá công khai. ICP không công bố bất kỳ mức phí visa vàng cho từng loại nào cả, và chúng tôi sẽ không tạo ra một cái nào. Cục Đất đai Dubai và GDRFA đều công bố lịch trình đầy đủ trên các trang được trích dẫn dưới đây, và những lịch trình đó vượt xa bất kỳ điều gì chúng tôi trích dẫn trong bình luận; cố vấn của bạn sẽ định giá chúng dựa trên hồ sơ thực tế của bạn.

Các con số nhỏ được công bố rất đáng để biết vì chúng là những số mà mọi người nhầm lẫn cho toàn bộ chi phí. Việc đăng ký chi tiết của một giấy chứng nhận định giá tư nhân thông qua ứng dụng Dubai REST là một “Dịch vụ miễn phí” mất “5 Phút”. Một chứng chỉ “Gửi Ai Quan Tâm” và một báo cáo bất động sản chi tiết được công bố với mức giá 50 AED mỗi chứng nhận cộng thêm khoản phí 10 AED cho kiến thức và 10 AED cho đổi mới thông qua ứng dụng hoặc trang web, với báo cáo chi tiết được công bố ở mức 120 AED tại trung tâm được ủy thác. Những khoản phí này là phí chứng nhận hành chính, không phải là chi phí của quy trình.

Hồ sơ được công bố đưa bạn đến một con số và dừng lại. Nó không cho bạn biết liệu tài sản cụ thể của bạn có khả năng được định giá ở con số đó không, loại công cụ định giá nào để lấy và theo thứ tự nào, hoặc khi nào nên ủy quyền một định giá liên quan đến phần còn lại của hồ sơ.

Đó là những câu hỏi quyết định xem một yêu cầu có đáng để thực hiện hay không, và về điểm định giá cụ thể, chúng là sự khác biệt giữa một kết quả tốt và một chu trình lãng phí. Chúng là những đánh giá được thực hiện dựa trên sự thật, đó là lý do tại sao chúng thuộc về một cố vấn hơn là trong một bài viết blog.