Dành cho người mua bất động sản UAE không cư trú
Người không cư trú mua bất động sản UAE mà không có tài khoản ngân hàng UAE
Câu trả lời ngắn gọn
Tại Dubai, người không cư trú có thể mua bất động sản mà không cần tài khoản ngân hàng UAE: tiền mua được chuyển vào một tài khoản ký quỹ (escrow) được quản lý, và đại lý ký quỹ thanh toán cho bên bán khi Dubai Land Department có thể chuyển quyền sở hữu. Cơ quan này chấp nhận hộ chiếu còn hiệu lực thay cho Emirates ID đối với người nước ngoài không cư trú. Trước khi thanh toán, đại lý xác nhận quyền sở hữu sạch, việc giải chấp thế chấp, giấy chứng nhận không phản đối (NOC) của chủ đầu tư và lịch hẹn chuyển nhượng; chúng tôi xây dựng các điều kiện đó và điều phối các bên.
Tiền được giữ ở đâu
Tiền mua được giữ trong tài khoản tiền của khách hàng tách biệt tại một tổ chức được cấp phép, tách khỏi quỹ riêng của Velarozone, theo thỏa thuận ký quỹ. Đại lý chỉ giải ngân khi đáp ứng các điều kiện mà thỏa thuận đó quy định.
Nếu bất kỳ ai tự giới thiệu là đại diện cho chúng tôi yêu cầu bạn thanh toán tiền mua vào bất kỳ tài khoản nào khác ngoài tài khoản ký quỹ đã được ghi trong thỏa thuận của bạn, hãy dừng lại và liên hệ với chúng tôi qua thông tin trên trang này.
Tại Dubai, giao dịch mua bán được đăng ký tại trung tâm Real Estate Registration Trustee, hoạt động thay mặt Dubai Land Department. Bên mua và bên bán xác minh danh tính bằng Emirates ID hoặc, đối với người nước ngoài không cư trú, bằng hộ chiếu còn hiệu lực. Tại các khu vực freehold, e-NOC (giấy chứng nhận không phản đối điện tử) của chủ đầu tư cũng được yêu cầu, được cấp qua ứng dụng Dubai REST. Nếu căn hộ đang thế chấp, giao dịch chỉ hoàn tất sau khi nộp thư giải chấp của ngân hàng. Cơ quan này nêu thời gian 25 phút cho riêng việc đăng ký, và một giấy chứng nhận quyền sở hữu điện tử sẽ được cấp.
Một người mua ở nước ngoài khó có thể đến trực tiếp với séc quản lý, một trong các phương thức thanh toán mà cơ quan này liệt kê, và cũng không có tài khoản UAE để phát hành séc đó. Chuyển khoản trước toàn bộ giá không có biện pháp bảo vệ nào nếu phía bên bán chưa sẵn sàng. Ký quỹ (escrow) đặt một tài khoản tách biệt, được quản lý, vào giữa hai bên. Bên mua nạp tiền, đại lý ký quỹ xác nhận quyền sở hữu sạch, việc giải chấp thế chấp, NOC của chủ đầu tư và lịch hẹn chuyển nhượng, rồi thanh toán khi hoàn tất. Cùng cấu trúc này có thể giữ tiền đặt cọc trong khi thẩm định đang diễn ra. Đối với thị thực cư trú về sau, trang visa vàng của chính phủ UAE nêu mức vốn tối thiểu 2 triệu AED đối với nhà đầu tư bất động sản, với thị thực năm năm, do các cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Nhìn tổng quan
- Chi phí dự kiến
- Dubai Land Department nêu các khoản phí đăng ký tính trên giá trị giao dịch từ bên bán và bên mua, phí giấy chứng nhận quyền sở hữu và phí trustee phụ thuộc vào giá trị giao dịch. Phí của tổ chức ký quỹ và phí luật sư do bên được hưởng quyết định. Phí dịch vụ Velarozone được liệt kê từng khoản trong thư thỏa thuận dịch vụ của quý khách.
- Thời gian
- Cấu trúc và việc mở tài khoản ký quỹ được thực hiện trước. Cơ quan này nêu thời gian 25 phút cho việc đăng ký tại trung tâm trustee, nhưng ngày thực hiện phụ thuộc vào phía bên bán: thư giải chấp của ngân hàng và NOC của chủ đầu tư.
- Những gì bao gồm
- Các điều kiện giải ngân được lập thành văn bản và được chứng minh
- Việc đưa vào tài khoản ký quỹ của cả hai bên được phối hợp.
- Danh mục kiểm tra hoàn tất được thực hiện cho đến khi chuyển nhượng
Điều này dành cho bạn nếu
- Quý khách sống ngoài UAE và đang mua bất động sản tại đây, dù là dự án hình thành trong tương lai (off-plan) hay bất động sản đã qua sử dụng (resale).
- Quý khách không có tài khoản ngân hàng UAE, hoặc có tài khoản nhưng không thể phát hành séc bảo chứng kịp thời.
- Quý khách muốn khoản thanh toán chỉ được thực hiện khi quyền sở hữu thực sự có thể được chuyển nhượng.
- Bên bán đang có khoản thế chấp, cần xin xác nhận của chủ đầu tư, hoặc có một chuỗi giấy tờ cần kiểm tra.
Điều này có thể không phải là con đường đúng nếu
- Quý khách muốn được tư vấn về việc có nên mua hay không, về giá cả hoặc về bản thân bất động sản; đó là công việc của môi giới, thẩm định viên và luật sư của quý khách.
- Bạn muốn giá được thanh toán trước các điều kiện, hoặc vào một tài khoản ngoài thỏa thuận ký quỹ; ký quỹ tồn tại để ngăn chặn chính điều đó.
- Quý khách muốn được cam kết về quy trình hoặc thời gian của cơ quan đất đai; điều đó thuộc thẩm quyền của cơ quan đó.
Nhìn tổng quan
- Chi phí dự kiến
- Dubai Land Department nêu các khoản phí đăng ký tính trên giá trị giao dịch từ bên bán và bên mua, phí giấy chứng nhận quyền sở hữu và phí trustee phụ thuộc vào giá trị giao dịch. Phí của tổ chức ký quỹ và phí luật sư do bên được hưởng quyết định. Phí dịch vụ Velarozone được liệt kê từng khoản trong thư thỏa thuận dịch vụ của quý khách.
- Thời gian
- Cấu trúc và việc mở tài khoản ký quỹ được thực hiện trước. Cơ quan này nêu thời gian 25 phút cho việc đăng ký tại trung tâm trustee, nhưng ngày thực hiện phụ thuộc vào phía bên bán: thư giải chấp của ngân hàng và NOC của chủ đầu tư.
- Những gì bao gồm
- Các điều kiện giải ngân được lập thành văn bản và được chứng minh
- Việc đưa vào tài khoản ký quỹ của cả hai bên được phối hợp.
- Danh mục kiểm tra hoàn tất được thực hiện cho đến khi chuyển nhượng
Dịch vụ này bao gồm
- Cấu trúc giao dịch: các bên, điều kiện, bằng chứng để giải ngân và trình tự hoàn tất.
- Việc onboard của mỗi bên vào tài khoản ký quỹ được phối hợp, để tài trợ không bị trì hoãn bởi việc thẩm định.
- Phối hợp việc soạn thảo hợp đồng ký quỹ với các luật sư được cấp phép tại UAE khi cần điều khoản đặc thù.
- Danh mục kiểm tra hoàn tất do chúng tôi thực hiện: quyền sở hữu, giải chấp thế chấp, xác nhận của chủ đầu tư, phí dịch vụ, lịch hẹn.
- Điều phối việc xác nhận giải ngân gửi tới đại lý và bản thân quá trình chuyển nhượng.
Những gì không bao gồm
- Bất kỳ khoản di chuyển nào của tiền mua ngoài các điều kiện của hợp đồng ký quỹ.
- Tư vấn về bất động sản, định giá, môi giới hoặc pháp lý liên quan đến việc mua, những nội dung này do các chuyên gia được thuê riêng cho từng lĩnh vực cung cấp.
- Các khoản phí của văn phòng đất đai, phí của tổ chức ký quỹ và phí của luật sư, mỗi điều được nêu rõ bởi bên nhận phí.
Quy trình
Cách thức các công việc được sắp xếp
Mỗi giai đoạn có những điều kiện phụ thuộc riêng (phê duyệt hoạt động, hợp pháp hóa tài liệu, xử lý của cơ quan chức năng và rà soát của ngân hàng), và chúng tôi báo cáo tiến độ theo từng điều kiện đó chứ không theo một mốc thời gian chung duy nhất.
- 01
Cấu trúc
Điều kiện, bằng chứng và trình tự được thống nhất với cố vấn của bên mua và bên bán.
- 02
Tài khoản và thỏa thuận
Các bên kiểm tra tính minh bạch của tài khoản ký quỹ; hợp đồng được soạn thảo và ký kết.
- 03
Cấp vốn và kiểm tra
Người mua tài trợ cho tài khoản ký quỹ; danh sách kiểm tra được hoàn thành.
Mua qua công ty thay vì cá nhân? Dubai Land Department yêu cầu công ty phải được đăng ký với cơ quan này bằng một yêu cầu đăng ký công ty trước khi giao dịch có thể được đăng ký, vì vậy hãy xác định bên mua trước khi nạp tiền vào tài khoản ký quỹ.
Thích bắt đầu bằng văn bản? Gửi thông tin qua mẫu liên hệ.
Bắt đầu với một đánh giá cấu trúc
Trong một buổi tư vấn ban đầu, bạn sẽ nhận được một bản tóm tắt quyết định bằng ngôn ngữ dễ hiểu, một danh sách chuẩn bị tài liệu và các bước tiếp theo cho tình huống của bạn. Các số liệu hiện tại được xác nhận trong bảng so sánh lộ trình đã được cố vấn của bạn xem xét.
Điều kiện trước khi giải ngân
Những gì đại lý xác nhận trước khi thanh toán cho người bán
Các điều kiện được ghi trong thỏa thuận ký quỹ; đại lý chỉ giải ngân khi đáp ứng chúng. Mỗi hàng dưới đây tương ứng với một tài liệu do Dubai Land Department hoặc chủ đầu tư cấp.
Các điều kiện giải ngân thông thường trong một giao dịch ký quỹ bất động sản UAE và bên chứng minh từng điều kiện.
Quyền sở hữu thuộc về bên bán và không bị ràng buộc
- Bằng chứng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ của cơ quan đất đai
- Bên cung cấp
- Bên bán; được luật sư của bên mua kiểm tra
Mọi khoản thế chấp sẽ được giải chấp
- Bằng chứng
- Thư xác nhận dư nợ của ngân hàng, sau đó là thư giải chấp mà cơ quan này yêu cầu trước khi giao dịch hoàn tất
- Bên cung cấp
- Bên cho vay của bên bán
Xác nhận của chủ đầu tư
- Bằng chứng
- e-NOC từ chủ đầu tư, được cấp qua ứng dụng Dubai REST tại các khu vực freehold
- Bên cung cấp
- Chủ đầu tư, theo đơn đề nghị của bên bán
Phí dịch vụ đã được thanh toán đầy đủ
- Bằng chứng
- Xác nhận từ ban quản lý chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư
- Bên cung cấp
- Bên bán
Lịch hẹn chuyển nhượng
- Bằng chứng
- Mã tham chiếu đặt lịch của trung tâm trustee và bảng tính phí
- Bên cung cấp
- Bên ủy thác đăng ký (registration trustee) hoặc cơ quan đất đai
Danh tính và nguồn tiền của bên mua
- Bằng chứng
- Thẩm định của đại lý đối với bên mua và nguồn tiền; hộ chiếu còn hiệu lực để cơ quan này kiểm tra danh tính
- Bên cung cấp
- Bên mua
| Điều kiện | Bằng chứng | Bên cung cấp |
|---|---|---|
| Quyền sở hữu thuộc về bên bán và không bị ràng buộc | Giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ của cơ quan đất đai | Bên bán; được luật sư của bên mua kiểm tra |
| Mọi khoản thế chấp sẽ được giải chấp | Thư xác nhận dư nợ của ngân hàng, sau đó là thư giải chấp mà cơ quan này yêu cầu trước khi giao dịch hoàn tất | Bên cho vay của bên bán |
| Xác nhận của chủ đầu tư | e-NOC từ chủ đầu tư, được cấp qua ứng dụng Dubai REST tại các khu vực freehold | Chủ đầu tư, theo đơn đề nghị của bên bán |
| Phí dịch vụ đã được thanh toán đầy đủ | Xác nhận từ ban quản lý chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư | Bên bán |
| Lịch hẹn chuyển nhượng | Mã tham chiếu đặt lịch của trung tâm trustee và bảng tính phí | Bên ủy thác đăng ký (registration trustee) hoặc cơ quan đất đai |
| Danh tính và nguồn tiền của bên mua | Thẩm định của đại lý đối với bên mua và nguồn tiền; hộ chiếu còn hiệu lực để cơ quan này kiểm tra danh tính | Bên mua |
Dịch vụ
Ký quỹ và quản lý giao dịch
Các loại giao dịch, nơi tiền được giữ và điều gì giải ngân số tiền đó, đối với mọi khoản ký quỹ chúng tôi xây dựng.
Xem dịch vụ escrow
Mỗi lộ trình được lập kế hoạch dựa trên cách mà doanh nghiệp sẽ thực sự hoạt động tại UAE.
Sau giấy phép
Những gì quý khách có thể cũng cần
Bốn dịch vụ mà hầu hết người sáng lập trong tình huống này hỏi đến tiếp theo, mỗi dịch vụ có một trang riêng.
Dịch vụ visa & PRO
Thị thực cư trú cho chủ sở hữu, nhân viên và gia đình, cùng với hồ sơ lao động MOHRE, khám sức khỏe và gia hạn Emirates ID giúp giấy phép thương mại và những người liên quan luôn ở trong tình trạng hợp lệ. Thị thực có bảo lãnh có thời hạn 1, 2 hoặc 3 năm; việc phê duyệt thuộc về cơ quan có thẩm quyền.
→Thiết lập tài khoản ngân hàng tại UAE
Hồ sơ sẵn sàng cho ngân hàng, xây dựng quanh quyền sở hữu, hoạt động và giao dịch dự kiến của bạn, khớp với ngân hàng có khẩu vị rủi ro phù hợp hồ sơ của bạn. Chỉ ngân hàng quyết định việc phê duyệt và thời gian.
→Kế toán và thuế
Kế toán hằng tháng, kê khai VAT và thuế doanh nghiệp, báo cáo cuối năm, kèm kiểm toán theo luật do kiểm toán viên đã đăng ký ký.
→Dịch vụ pháp lý
Hợp đồng, tài liệu doanh nghiệp, tranh chấp và các vấn đề quy định, do luật sư được cấp phép hành nghề tại UAE và có tên trong thư nhận việc tư vấn.
→
Quyết định tiếp theo
Đọc thêm liên quan
Câu hỏi
Câu hỏi thường gặp
- Tôi có cần tài khoản ngân hàng UAE để mua bất động sản không?
- Không cần cho riêng việc chuyển nhượng. Đối với người nước ngoài không cư trú, Dubai Land Department chấp nhận hộ chiếu còn hiệu lực thay cho Emirates ID, và liệt kê ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet và séc quản lý là các phương thức thanh toán. Theo thỏa thuận ký quỹ, đại lý giữ tiền của quý khách và thanh toán giá cùng các khoản phí đến hạn khi hoàn tất. Một số bên mua cũng mở tài khoản UAE, và dịch vụ chuẩn bị hồ sơ ngân hàng bao gồm việc đó.
- Tiền đặt cọc có thể được giữ trong escrow không?
- Có. Một khoản đặt cọc được giữ trong tài khoản ký quỹ trong khi các kiểm tra được thực hiện sẽ được giải phóng cho người bán hoặc trả lại cho bạn theo các điều kiện mà hợp đồng quy định, điều này an toàn hơn cho cả hai bên so với việc thanh toán trực tiếp cho người bán hoặc môi giới.
- Còn việc mua bất động sản hình thành trong tương lai (off-plan) thì sao?
- Các khoản thanh toán off-plan cho chủ đầu tư được chuyển vào tài khoản escrow riêng của dự án theo quy định off-plan của tiểu vương quốc, đây là một cơ chế khác với escrow hoàn tất. Chúng tôi sẽ cho bạn biết cơ chế nào áp dụng cho giao dịch mua của bạn trước khi bất kỳ điều gì được cơ cấu.
- Ai kiểm tra quyền sở hữu?
- Luật sư hoặc chuyên viên chuyển nhượng bất động sản (conveyancer) của bạn kiểm tra quyền sở hữu và các tài liệu của người bán; đại lý escrow xác nhận rằng các điều kiện trong thỏa thuận đã được chứng minh trước khi giải ngân. Chúng tôi điều phối cả hai việc này và thực hiện danh mục kiểm tra.
- Điều này có khiến tôi đủ điều kiện xin visa cư trú không?
- Không tự động. Trang visa vàng của chính phủ UAE nêu mức vốn tối thiểu 2 triệu AED đối với nhà đầu tư bất động sản, với thị thực năm năm, do các cơ quan có thẩm quyền quyết định theo tiêu chí của họ. Đây là một hồ sơ riêng sau khi hoàn tất, và các trang về thị thực đề cập đến việc này.
Nguồn
- Dubai Land Department: báo cáo chi tiết về bất động sản
- Dubai Land Department: định giá bất động sản
- Central Bank of the UAE, cơ quan quản lý ngân hàng và thanh toán của UAE
Các quy định, phí và đủ điều kiện có thể thay đổi. Mọi tuyên bố quy định đều được kiểm tra lại trước khi công bố và có ngày tháng ở trên.
Ghi chú pháp lý và phạm vi
Velarozone cung cấp sự phối hợp thiết lập và sẵn sàng hoạt động. Trang này chỉ là thông tin chung, không phải là lời khuyên về pháp lý, thuế, di trú hoặc ngân hàng.
Thông tin chung được trích từ CBUAE Rulebook, bao gồm Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021), và Cabinet Resolution No. (134) of 2025 như đã công bố, không phải tư vấn pháp lý hay thuế. Quy định và hướng dẫn có thể thay đổi, vì vậy hãy xác nhận văn bản hiện hành và yêu cầu riêng của từng tổ chức trước khi quý vị nộp hồ sơ.
Quỹ ký quỹ được giữ trong một tài khoản riêng biệt với một tổ chức được cấp phép theo hợp đồng ký quỹ và kiểm tra tính minh bạch của mỗi bên; Velarozone không được cấp phép như một đại lý ký quỹ và cung cấp cấu trúc và phối hợp được mô tả ở đây. Tài sản, định giá, môi giới và tư vấn pháp lý về việc mua được thực hiện bởi các chuyên gia được thuê cho mục đích này.