Có thể Kết hợp Nhiều Bất động sản, và Thế nào với Dự án Chưa hoàn thành hoặc Thế chấp không?

Đây là điểm hiếm hoi mà các bề mặt liên bang và tiểu bang đồng ý, bằng từ ngữ riêng của họ và không có sự miễn trừ.

Không cơ quan nào công bố mức giới hạn về số lượng bất động sản được tính. Đó là sự vắng mặt của quy định chứ không phải một sự cho phép, nhưng nó nhất quán trên mọi nguồn. Điều GDRFA yêu cầu là giá trị phải được chứng nhận bằng giấy chứng nhận tình trạng tài sản do Dubai Land Department cấp, và quyền cầm giữ được đặt trên tài sản trong suốt thời hạn của thẻ cư trú.

Cũng không cơ quan nào công bố hạn chế theo loại bất động sản đối với lộ trình vàng. GDRFA nêu rằng bất động sản đang thế chấp được chấp nhận “và bao gồm mọi loại bất động sản”. Những khẳng định rằng bất động sản thương mại, đất hoặc một loại cụ thể bị loại khỏi lộ trình vàng đều không có nguồn từ bất kỳ thông tin nào đã được công bố. Giấy phép thương mại không đóng vai trò gì trong lộ trình bất động sản, vốn yêu cầu GDRFA hộ chiếu và bằng chứng sở hữu. Giấy phép này chỉ xuất hiện ở các lộ trình dành cho nhà đầu tư doanh nghiệp, và giấy phép thương mại UAE là gì được trình bày riêng.

Bất động sản phải đứng tên người nộp đơn. Cả hai cách diễn đạt của Dubai Land Department nêu trên đều nói rõ điều này: thuộc sở hữu đầy đủ của nhà đầu tư, đứng tên người nộp đơn. Điều khoản dịch vụ dành cho nhà đầu tư không đề cập đến bất động sản được nắm giữ thông qua một công ty. Một công ty muốn kinh doanh onshore là vấn đề riêng, được trình bày tại cấp phép cho một pháp nhân kinh doanh onshore.

Đây là nơi các gia đình thường giả định một quy tắc tồn tại với một sản phẩm khác. Ba con đường, ba cách xử lý khác nhau đối với việc sở hữu chung.

Trên lộ trình vàng, GDRFA nêu rõ và là cơ quan nghiêm ngặt: “Nếu quyền sở hữu ở dạng một phần trong bất động sản đồng sở hữu, giá trị của phần đó không được thấp hơn AED 2 triệu.” Bản thân phần sở hữu phải vượt toàn bộ ngưỡng, do đó người đồng sở hữu một nửa bất động sản cần toàn bộ bất động sản có giá trị ít nhất gấp đôi AED 2 triệu. Các đối tác kinh doanh cùng sở hữu được kiểm tra theo cách tương tự, dù họ quyết định thế nào về nơi đặt giấy phép, vì lộ trình bất động sản của GDRFA xem xét phần sở hữu bất động sản chứ không xem xét công ty.

Trên con đường cho người nghỉ hưu, Cơ quan Đất đai Dubai công bố điều kiện ngược lại: “Vợ và chồng có thể chia sẻ một tài sản (cung cấp bản sao chứng minh kết hôn có chứng thực).”

Trên lộ trình nhà đầu tư hai năm, cơ quan này đặt ra ngưỡng thấp hơn nhiều đối với đồng sở hữu: “Đồng sở hữu bất động sản được phép nộp đơn xin cấp giấy phép và thị thực cư trú dành cho nhà đầu tư bất động sản, với điều kiện giá trị phần sở hữu của họ không thấp hơn 400.000 AED.”

Không cơ quan nào công bố quy định cho phép hai vợ chồng cộng gộp các phần sở hữu riêng lẻ dưới ngưỡng để đạt AED 2 triệu trên lộ trình vàng, và quy định rõ ràng duy nhất của lộ trình vàng về phần sở hữu chung đi ngược lại điều đó. Cách một gia đình thực sự vào cùng một hồ sơ là vấn đề cấu trúc, không phải một quy định có thể tra cứu.

Hướng dẫn của ICP yêu cầu sở hữu các tài sản “có giá trị ≥ 2 triệu AED (không có khoản vay)”, và thẻ dịch vụ của họ khẳng định lại điều đó như một điều khoản: “Tài sản phải hoàn toàn thuộc sở hữu của nhà đầu tư.” Được tiếp nhận theo nghĩa đen điều đó loại trừ hoàn toàn tài sản đã thế chấp.

Cả hai bề mặt Dubai nói trái ngược lại trong các điều khoản. Dịch vụ nhà đầu tư của Cơ quan Đất đai Dubai tuyên bố: “Trong trường hợp một tài sản đã thế chấp, một thư từ ngân hàng cho biết số tiền 2 triệu AED đã được thanh toán phải được cung cấp”, và trong các điều khoản dịch vụ của nó, “Tài sản có thể được thế chấp, và một thư ngân hàng không phản đối được nộp kèm theo chỉ rõ rằng ngân hàng không phản đối việc cấp giấy phép cư trú trên tài sản, chỉ rõ số tiền đã thanh toán và số dư.” GDRFA đơn giản tuyên bố rằng “tài sản đã thế chấp là chấp nhận được”, và trên trang tài sản của nó rằng “nếu ít nhất 2 triệu Dirhams giá trị của tài sản đã được thanh toán, chủ sở hữu có quyền xin cấp cư trú vàng.”

Vì vậy, điều các nguồn vận hành kiểm tra là một số tiền tuyệt đối đã thanh toán, được chứng minh bằng thư của ngân hàng, chứ không phải quyền sở hữu không bị ràng buộc. Hai quan điểm đó có thể dung hòa bằng cách hiểu “không có khoản vay” là khoản AED 2 triệu đủ điều kiện không được là tiền đi vay, nhưng không cơ quan nào công bố cách hiểu đó và chúng tôi sẽ không khẳng định nó như thể có cơ quan đã làm vậy.

Có hai con số liên quan đang lưu hành và không con số nào được công bố. Không có tỷ lệ đặt cọc tối thiểu ở bất kỳ đâu trên các trang này: mọi phép kiểm tra được công bố đều là một số tiền dirham tuyệt đối đã thanh toán, không bao giờ là một tỷ lệ. Và không cơ quan nào công bố danh sách các ngân hàng cho vay thế chấp được phê duyệt hoặc cụ thể; trang dành cho chủ sở hữu bất động sản của GDRFA nhắc đến “khoản vay từ một ngân hàng địa phương trong nước” mà không nêu tên ngân hàng nào.

Con đường cho người nghỉ hưu cho thấy cùng cấu trúc với một khoảng thời gian khóa, điều này đáng biết vì khách hàng nghe thấy nó và áp dụng sai vào con đường khác: khi tài sản đó đã thế chấp, Cơ quan Đất đai Dubai yêu cầu một thư từ ngân hàng chỉ rõ rằng “tiền đặt cọc không thể được giải phóng trong vòng 3 năm.”

Chúng tôi đã tìm kiếm điều này một cách cụ thể, trên mọi bề mặt, và nó không có ở đó. Hướng dẫn về cư trú vàng của ICP và thẻ dịch vụ bất động sản của nó không đề cập đến kế hoạch. Cổng thông tin chính phủ UAE về golden visa cũng không đề cập đến nó. Giấy phép cư trú vàng của GDRFA cho nhà đầu tư không đề cập đến nó. Dịch vụ nhà đầu tư của Cục Đất đai Dubai cũng không đề cập đến nó.

Trang câu hỏi thường gặp của cơ quan này có dùng cụm off-plan chín lần, và lần nào cũng nói về tài khoản ký quỹ (escrow) của chủ đầu tư theo Luật số 8 năm 2007, hoặc về đăng ký ban đầu, tức là “đăng ký các hợp đồng mua bán bất động sản và các hành vi pháp lý khác ở giai đoạn off-plan trước khi chuyển sang sổ đăng ký bất động sản”. Không lần nào nói về cư trú.

Khẳng định được lặp lại rộng rãi rằng việc mua bán theo kế hoạch từ các nhà phát triển được phê duyệt tính vào AED 2 triệu bắt nguồn từ trang của cổng thông tin UAE không còn tồn tại. Ba URL cổng thông tin cũ vẫn còn được tìm thấy trong kết quả tìm kiếm và trả về 404 khi chúng tôi kiểm tra, và trang còn sống về thị thực nhà đầu tư là một trang ngắn không chứa tham chiếu nào đến AED 2 triệu, các kế hoạch, khoản vay hoặc thế chấp. Hiện tại, cổng thông tin không công bố bất kỳ điều gì về con đường tài sản ngoài một hàng tóm tắt đơn lẻ.

Vì vậy, chưa có bằng chứng cho thấy off-plan bị loại trừ; không cơ quan nào công bố lộ trình, và trích dẫn mà mọi người truyền tay nhau trỏ đến một trang không còn tồn tại. Có một tín hiệu liên quan đã được công bố: tài liệu gia hạn dành cho chủ sở hữu bất động sản của ICP yêu cầu giấy chứng nhận của chính quyền thành phố (municipality) xác nhận “việc hoàn thành xây dựng, quyền sở hữu đầy đủ và sự phù hợp của bất động sản để cư trú”. Đó là một lộ trình khác, nhưng nhắc rằng việc hoàn thành xuất hiện như một điều kiện ở nơi các cơ quan thực sự đề cập đến.

Trước khi đặt cọc cho một căn hộ đã đăng ký tạm thời, hãy kiểm tra hồ sơ sẽ cần những gì. Hồ sơ của Dubai Land Department liệt kê giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc chứng nhận quyền sở hữu điện tử, kiểm tra giá trị mua từ AED 2 triệu trở lên tại thời điểm mua, và GDRFA yêu cầu giấy chứng nhận tình trạng bất động sản từ cơ quan này xác nhận giá trị. Các trang không nói liệu một căn còn đang xây dựng có thể cung cấp một trong hai giấy tờ đó hay không.

Việc cho phép tập hợp không cho bạn biết các tài sản nào cần đưa ra, tên của chúng nên đứng trong đó, hoặc cách mà một cổ phần chung nên được cấu trúc khi quy tắc vàng và quy tắc cho người nghỉ hưu đi theo các hướng ngược nhau.

Việc thế chấp được các nguồn của Dubai chấp nhận không cho bạn biết thư không phản đối của ngân hàng cần nêu những gì ngoài số tiền đã trả và số dư. Nó cũng không cho bạn biết khoản thế chấp tồn tại thế nào cùng quyền cầm giữ mà GDRFA yêu cầu trong suốt thời hạn cư trú, hay việc tái tài trợ nghĩa là gì đối với khách hàng muốn thực hiện. Những phần đó quyết định một hồ sơ, và được giải quyết dựa trên dữ kiện cùng một cố vấn.