Коли має сенс володіти нерухомістю в Дубаї через компанію

Згідно із законом Дубаю № 7 від 2006 року про реєстрацію нерухомості, Земельний департамент є єдиною установою, уповноваженою реєструвати права на нерухомість, і угоди, які створюють, передають, змінюють або ліквідують ці права, не є дійсними, якщо не зафіксовані в Реєстрі нерухомості. Це є фіксованою точкою в усьому цьому: хто б не був зазначений у реєстрі, є власником, і нічого неформального не змінює цього.

Отже, постановка компанії на облік змінює те, хто є власником, назавжди і публічно. Від цього слідує чотири наслідки, які є основною частиною аргументу.

Переміщення нерухомості, яку ви вже володієте, у компанію є реєстрованим переказом, а не внутрішнім перетасуванням. Опублікований графік зборів Департаменту земель, затверджений Рішенням Виконавчої ради № 30 від 2013 року, встановлює плату за реєстрацію договору продажу нерухомості в 4% від вартості договору продажу, а плату за реєстрацію дарунка нерухомості в 0,125% від вартості переданої нерухомості.

Яке з цих положень стосується переказу від фізичної особи до компанії, яку вона володіє, є питанням для Департаменту земель на основі фактів, а не щось, що потрібно припускати з таблиці процентів. Запитуйте, перш ніж ви щось реєструєте, оскільки відповідь може бути різницею між реструктуризацією, що виплачує сама себе, і такою, що ніколи цього не зробить. Підтверджуйте поточний графік безпосередньо — рішення про збори змінюються.

На верхньому рівні знаходиться сама компанія: формування, щорічне продовження ліцензії, бухгалтерський облік, реєстрація корпоративного податку і подача звітності. Це постійні витрати, і це причина, чому компанія є поганим контейнером для однієї квартири.

Це факт, який вирішує більшість справ та той, що найчастіше виявляється пізніше. Згідно з Рішенням Кабінету Міністрів № 49 від 2023 року, дохід, який фізична особа отримує від інвестицій у нерухомість — продаж, оренда, побічна оренда та оренда земель або нерухомості ОАЕ, де діяльність не ведеться і не вимагає ведення під ліцензією — взагалі не вважається таким, що виникає з бізнесу, і підлягає податку на прибуток незалежно від суми.

У компанії немає еквіваленту. Вона є оподаткованою особою, і її прибуток оподатковується за ставкою 0% до 375,000 AED оподатковуваного доходу і 9% вище цієї суми. Компанія вільної зони не розв’язує цього питання; Міністерське рішення № 100 від 2023 року визначає, що доходи від нерухомості, розташованої у вільній зоні, оподатковуються, якщо транзакція відбувається з особою з-за меж вільної зони щодо комерційної нерухомості або з будь-якою особою щодо нерухомості, яка не є комерційною.

Є контратака, і це має значення для кредитних портфелів. Оскільки особисте виключення виводить дохід з-під оподаткування, воно виводить витрати разом із собою: витрати, пов'язані з виключеним доходом від інвестицій в нерухомість, не підлягають вирахуванню, а втрати не отримують жодного зменшення податку. Власник, чий портфель сильно фінансований та структурно збитковий, знаходиться в іншому становищі, ніж той, хто отримує чистий дохід від оренди.

Зведено до основ, компанія варта своїх витрат, коли власність ускладнена, коли ризик потребує стіни навколо себе, або коли діяльність перестала бути інвестиційною і стала бізнесом.

Питання з дозволом на проживання заслуговує окремої лінії. Урядовий портал ОАЕ описує реальний шлях до золотої візи, документованої на основі володіння нерухомістю з мінімальним капіталом 2 мільйона AED. Якщо зареєстрованим власником стає компанія, а не ви, володіння більше не є вашим у такому ж сенсі. Підтвердьте позицію з органом імміграції перед реструктуризацією, а не після — віза, надана на підставі правовстановлюючого документу, не є темою для експериментів.