Коли утримання дубайської нерухомості через компанію має сенс

Згідно із Законом Дубая № 7 від 2006 року про реєстрацію нерухомого майна Земельний департамент є єдиним органом, уповноваженим реєструвати права на нерухоме майно, а операції, що створюють, передають, змінюють чи припиняють ці права, недійсні, якщо їх не внесено до Реєстру нерухомості. Це незмінна точка в усьому цьому: власником є той, кого названо в реєстрі, і ніщо неформальне цього не змінює. Про те, які типи компаній реєстр прийме, див. які компанії можуть володіти нерухомістю в Дубаї.

Отже, постановка компанії на облік змінює те, хто є власником, назавжди і публічно. Від цього слідує чотири наслідки, які є основною частиною аргументу.

Переміщення нерухомості, яку ви вже володієте, у компанію є реєстрованим переказом, а не внутрішнім перетасуванням. Опублікований графік зборів Департаменту земель, затверджений Рішенням Виконавчої ради № 30 від 2013 року, встановлює плату за реєстрацію договору продажу нерухомості в 4% від вартості договору продажу, а плату за реєстрацію дарунка нерухомості в 0,125% від вартості переданої нерухомості.

Яке з них застосовується до передачі від фізичної особи компанії, що їй належить, це питання до Land Department за фактами, а не те, що слід припускати з таблиці відсотків. Запитайте до того, як щось реєструвати, бо відповідь може бути різницею між реструктуризацією, що окупається, і такою, що ніколи не окупиться. Підтвердьте чинний тариф безпосередньо, оскільки рішення про збори змінюють.

Понад це додається й сама компанія: заснування, щорічний процес продовження торгової ліцензії, бухгалтерський облік, реєстрація та подання звітності з корпоративного податку. Усе це повторюється регулярно, і саме тому компанія є поганим інструментом для однієї квартири.

Це факт, який вирішує більшість випадків і який найчастіше виявляють постфактум. Відповідно до Cabinet Decision No. 49 of 2023 дохід, який фізична особа отримує від інвестицій у нерухомість (продаж, оренда, суборенда та здавання в найм землі чи майна в ОАЕ, де діяльність не провадиться і не потребує провадження через ліцензію), взагалі не вважається таким, що виникає від бізнесу, і не підпадає під корпоративний податок незалежно від суми.

У компанії немає аналога. Вона є платником податку, і її прибуток оподатковується за ставкою 0% до AED 375 000 оподатковуваного доходу та 9% понад цю суму. Юридична особа, зареєстрована за правилами вільної зони, також не вирішує цієї проблеми: Рішення Кабінету Міністрів № 100 від 2023 року робить дохід від нерухомого майна, розташованого у вільній зоні, оподатковуваним, якщо операція здійснюється з особою поза межами вільної зони стосовно комерційної нерухомості, або з будь-якою особою стосовно нерухомості, що не є комерційною.

Є контратака, і це має значення для кредитних портфелів. Оскільки особисте виключення виводить дохід з-під оподаткування, воно виводить витрати разом із собою: витрати, пов'язані з виключеним доходом від інвестицій в нерухомість, не підлягають вирахуванню, а втрати не отримують жодного зменшення податку. Власник, чий портфель сильно фінансований та структурно збитковий, знаходиться в іншому становищі, ніж той, хто отримує чистий дохід від оренди.

Зведено до основ, компанія варта своїх витрат, коли власність ускладнена, коли ризик потребує стіни навколо себе, або коли діяльність перестала бути інвестиційною і стала бізнесом.

Урядовий портал ОАЕ наводить золоту візу для інвесторів у нерухомість строком на 5 років із мінімальним капіталом 2 млн дирхамів (AED) та правом власності на нерухомість як підтвердженням. Якщо зареєстрованим власником стає компанія, а не ви, ви більше не маєте правового титулу, на який спиралася заява. Зверніться до органу з питань резидентства до реструктуризації, а не після.