Как структурировать рынок PropTech или платформу для размещения объектов недвижимости

Исходите из того, что платформа делает сегодня и что добавят следующие три релиза. Объявления, обмен сообщениями, предложения, бронирования и платежи: каждая из этих функций меняет ответ. Компания, зарегистрированная для разработки программного обеспечения, может выпустить продукт, который незаметно становится брокерским. Полезный вопрос: какая именно функция в каком именно релизе впервые выполняет регулируемую функцию и какое юридическое лицо будет за неё отвечать.

Запишите это в виде карты по функциям: что делает продукт, что он намеренно оставляет одобренным сторонам и какая запланированная функция изменила бы ответ. Инвесторы, партнёры-порталы, банки и платёжные провайдеры проводят проверку (due diligence) именно по этому документу, поэтому он окупается неоднократно.

Два реестра описывают регулируемую деятельность разными терминами, и вам нужно знать, какой из них применим к каждой функции.

На сайте DLD размещены сервис просмотра брокеров по недвижимости, лицензированных RERA в Дубае, сервис проверки лицензий и разрешений, которые Land Department выдаёт специалистам по недвижимости, а также возможность интегрировать приложения с системами DLD через его API. Таким образом, дубайский портал может проверить лицензию брокера непосредственно у источника, а для работы в качестве брокера требуется лицензия RERA. DLD также выдаёт разрешения на рекламу недвижимости через систему Trakheesi; среди видов разрешений: электронная реклама и платформы для продвижения недвижимости. Большинство разрешений стоят AED 1,000, указанный срок оказания услуги составляет 1 рабочий день.

На сайте ADREC перечислены лицензирование профессий в сфере недвижимости (новые лицензии, продления и аккредитации), услуга по выдаче рекламных разрешений, позволяющая компании на законных основаниях рекламировать недвижимость, система управления эскроу-счетами для платежей по недвижимости, а также Madhmoun, который ADREC описывает как надёжную платформу MLS Абу-Даби, наряду с услугой по проверке рекламы. Таким образом, платформа, размещающая объекты в Абу-Даби, на одном и том же рынке сталкивается и с рекламными разрешениями, и с государственной платформой размещения объявлений.

Ни одна из этих страниц не излагает полных условий для технологической платформы. Уточните в DLD и ADREC, к какой категории относится конкретная функция, до её разработки и до того, как сообщать инвесторам, что она находится вне периметра регулирования.

Программное обеспечение, поставляемое брокерам и застройщикам. Платформа не взаимодействует с конечными пользователями от собственного имени. Это самый простой случай: коммерческая технологическая лицензия, при которой регулируемые обязанности несут клиенты платформы.

Портал объявлений и лидов. Он отображает объекты недвижимости и продаёт лиды или подписки. Он остаётся вне брокерской деятельности только в том случае, если не ведёт переговоры и не получает вознаграждение по завершении сделки. Именно в правилах рекламы и проверке размещаемых объектов эта модель чаще всего сталкивается с реестрами.

Цифровое брокерское агентство или платформа для сделок. Она выполняет функцию брокера и требует брокерского лицензирования соответствующего эмирата. О том, что это означает, см. брокерская деятельность на рынке недвижимости в ОАЭ.

Приложения для аренды и обслуживания. Если приложение собирает арендную плату или управляет объектами по поручению владельцев, сторона управления является регулируемой деятельностью; сравните управление недвижимостью и жилыми комплексами.

Большинство платформ относится сразу к двум из этих категорий. Обычное решение, разделение: технологическое юридическое лицо, которое создаёт и лицензирует продукт, и отдельное одобренное юридическое лицо, которое осуществляет брокерскую деятельность, управление или работу с денежными средствами. Такое разделение также удерживает регулируемые обязательства вне баланса компании-разработчика программного обеспечения.

Платформа в сфере недвижимости хранит имена, документы, удостоверяющие личность, номера телефонов и историю просмотров. Закон ОАЭ о персональных данных, Федеральный указ-закон № 45 от 2021 года, вступил в силу 2 января 2022 года и распространяется на обработку данных с использованием электронных систем. На странице правительства ОАЭ о защите данных сказано, что компании, располагающие персональными данными, должны обеспечивать их защиту и конфиденциальность, что для обработки, как правило, требуется согласие владельца данных, за установленными исключениями, и что физические лица могут требовать исправления данных или прекращения их обработки. Там же сказано, что закон устанавливает требования к трансграничной передаче данных.

Для платформы это означает, что место размещения данных, субобработчики и любая зарубежная материнская компания требуют чётко обозначенного основания до запуска. UAE Data Office, учреждённое Федеральным указом-законом № 44 от 2021 года, является федеральным регулятором в сфере данных. Изучите правила трансграничной передачи до того, как выбирать, где будет размещён продукт, поскольку указанная выше страница их не раскрывает.

Доход от подписки банку понять просто. Вознаграждение за успешный результат, бронирования и всё, что напоминает удерживаемый депозит, меняют характер разговора. Система управления эскроу-счетами (escrow) ADREC существует потому, что платежи за недвижимость должны находиться в контролируемом месте. Технологическое юридическое лицо, принимающее депозиты, берёт на себя именно тот риск, который эта система призвана устранить.

Храните депозиты и арендные платежи вне технологического юридического лица: через регулируемое подразделение или одобренный платёжный маршрут. Если сам продукт перемещает денежные средства, прочитайте также создание финтех-компании. Условия использования, питч-презентация и заявка в банк должны описывать один и тот же продукт и, прежде всего, одну и ту же позицию по комиссионному вознаграждению и хранению средств. Когда они расходятся, это проявляется прежде всего в разделе готовность к открытию корпоративного банковского счёта.

Последнее обходится дороже всего. Сравнивайте варианты по тому, насколько хорошо каждый из них учитывает дорожную карту продукта, а не по плате в первый день.

Лицензия составляет небольшую статью расходов рядом с разработкой. Стоимость зависит от того, сколько регулируемых функций входит в объём работ и находятся ли они непосредственно в компании или в одобренном подразделении. Плата за услуги Velarozone детализирована в письме-соглашении об условиях оказания услуг (engagement letter), а шаги описаны в разделе как работает Velarozone. Сравнивайте варианты мейнленд (mainland) и свободной зоны (free zone) для технологического юридического лица только после того, как составлена карта функций.