Как создать компанию по разработке недвижимости в ОАЭ

При застройке одобрения требуют три разные вещи, и у них разные владельцы. Юридическое лицо регистрируется. Застройщик утверждается. Проект регистрируется. Компания с видом деятельности, похожим на застройку, всё равно не может начать продажи, если чего-то из этого или механизма средств покупателей нет. Проект водорода или аммиака сталкивается с похожим разделением одобрений, описанным в руководстве по проектам зелёного водорода.

На сайте Dubai Land Department указана услуга, показывающая застройщиков, которых он одобрил, и запрос о статусе проекта, показывающий процент завершённости проектов в Дубае. ADREC указывает услугу по проектам недвижимости для регистрации проектов застройки и отслеживания этапов их завершения, а также систему управления эскроу-счетами для платежей за недвижимость. Разрешения на строительство находятся в ведении муниципалитета; на сайте Dubai Municipality есть строительная категория, охватывающая планирование и надзор за проектами городской инфраструктуры.

Точные шаги, документы и критерии соответствия для одобрения застройщика, регистрации проекта и эскроу различаются по эмиратам и меняются. Уточните действующий порядок в земельном органе по месту расположения участка, прежде чем строить на нём какие-либо планы.

Определите, какое право компания имеет на участок: собственность (freehold), аренда (leasehold) или договор о девелопменте. Именно это определяет, может ли такое право вообще служить основанием для регистрации застройщика и проекта. Землевладелец, застройщик и проектная компания часто оказываются тремя разными сторонами, а кредиторы и механизмы защиты покупателей нередко подталкивают к созданию отдельной структуры под каждый проект.

Одна компания, которая одновременно удерживает землю, обязательства по застройке и средства покупателей по нескольким проектам, это структура, которую сложнее всего финансировать и сложнее всего расформировать. Юридическое лицо, продающее объекты, должно быть тем, которое зарегистрировано как застройщик и за продажей которого стоят право на землю, одобрения и обязанности по сдаче объектов. Над ним могут находиться холдинговые компании, структуры землевладельца и зарубежная материнская компания, каждая с реальной ролью. Находятся ли над ним холдинговые уровни в виде компании на мейнленде (mainland) или свободной зоны (free zone), сам проект подчиняется правилам эмирата, где расположен участок.

Эскроу отличает застройщика от обычной компании по недвижимости. В Дубае Департамент земель Дубая публикует рекомендации по соблюдению Закона № 8 за 2007 год об условных счетах эскроу для девелопмента недвижимости. Ничего не бронируйте, не принимайте депозитов и не подписывайте форм бронирования, пока с органом не будет ясности по маршруту продаж и схеме защищённого счёта. Если описывать предприятие как инвестиционную структуру или консультацию, оно не выходит из режима застройщика, когда получает деньги покупателей за ещё не построенный объект.

Группа, которая финансирует проекты, не продавая объекты публике, находится в ином положении, чем группа, принимающая деньги покупателей на стадии строительства. Определите, к какому типу вы относитесь, прежде чем выстраивать структуру. Разделяйте денежные потоки землевладельца и проекта, поскольку их смешение это то, что в первую очередь оспаривают банки, ведущие эскроу-счета, и юристы покупателей.

Они оценивают проект и защиту средств покупателей, а не торговую лицензию. Подготовьте документы на землю и право собственности, модель технико-экономического обоснования, схему компаний-застройщиков и проектных компаний, стратегию в отношении консультантов, подрядчиков и финансирования, а также план продаж, эскроу и сдачи объектов. Цель, единая согласованная картина в модели технико-экономического обоснования, договорах и банковском досье. Важен и источник собственного капитала, вложенного в проект; см. источник благосостояния и средств и бизнес-планы и документация.

Сбор за лицензию невелик по сравнению с бюджетом проекта. Стоимость зависит от выбранного маршрута, а плата за услуги Velarozone указана отдельной строкой в письме-соглашении об условиях оказания услуг (engagement letter) (см. как работает Velarozone). Отделяйте подлежащие уплате сборы от капитала, депозитов и расходов на консультантов, а действующие сборы органов уточняйте в каждом органе до подачи документов.

Дорогостоящая ошибка носит структурный характер: продажа от имени не того юридического лица или по проекту, который ещё не зарегистрирован, с последующим переоформлением документов под давлением покупателей и органа.

Календарь следует за путём проекта, а не за оформлением документов: контроль над землёй, решение о структуре, учреждение юридического лица, регистрация застройщика и проекта, эскроу, запуск продаж, строительство, передача. Компания может быть создана за несколько дней. Это никогда не дата, с которой можно открывать продажи, пока одобрения по проекту и эскроу не получены. Резидентские визы и спонсорство сотрудников следуют после согласования юридического лица и его руководства. Продления, отчётность по эскроу и проекту, аудиты и обязанности перед сообществом собственников после передачи следуют циклу органа.