Руководство
Как создать компанию по разработке недвижимости в ОАЭ
Краткий ответ
Застройщик недвижимости — это не просто компания, владеющая землей. Структура может потребовать регистрацию застройщика, квалифицирующую собственность или права на застройку, соглашения по проектам и эскроу, консультантов, подрядчиков, контроль продаж и обязательства после завершения.
Начните с земли и средств покупателя, а не с меню лицензий. Установите, какие права имеет компания на участок, поддерживают ли эти права регистрацию застройщика и проекта, и как будут защищены средства покупателя до того, как будет продан единичный объект, — затем отдельно выделите обычное создание компании от одобрений застройщика, проекта и эскроу, от которых действительно зависит запуск продаж. В этом порядке коммерческая лицензия никогда не принимается за разрешение на продажу по плану.
Почему операционная модель важнее юрисдикции
В девелопменте недвижимости одобрение структурировано: организация регистрируется, девелопер получает одобрение, и сам проект регистрируется — отдельные этапы с отдельными владельцами. Кто владеет землёй, кто именуется девелопером и кто может принимать деньги от покупателей — это разные вопросы с разными ответами.
Зарегистрированная компания с деятельностью, связанной с девелопментом, всё равно не может начать продажи, если отсутствует одобрение девелопера, регистрация проекта или соглашения о фонде покупателей. Полезный вопрос не в том, какая лицензия выдается быстрее. Важно знать, какая организация может законно владеть правом на землю, зарегистрировать проект и открыть продажи — и что должно существовать перед каждым из этих этапов.
Начните с выбора, какая из этих моделей наиболее близка к вашему плану:
- Девелопер, владеющий и реализующий собственный проект
- Совместное предприятие с землевладельцем
- Главный девелопер или девелопер сообщества
- Инвестиционная группа назначает одобренного менеджера по девелопменту
Если применимо несколько моделей, ожидайте, что землевладелец, девелопер и проектная компания будут выделены — кредиторы и схемы защиты покупателей часто вынуждают к разделению по проектам. Одна компания, которая одновременно владеет землёй, отвечает за обязательства по девелопменту и принимает деньги от покупателей нескольких проектов, является структурой, которую труднее финансировать и сложно распутать.
Где может остановиться обычная регистрация компании
Проверьте эти вопросы перед тем, как выбрать любую юрисдикцию или код деятельности, потому что каждый из них может остановить запуск продаж после того, как компания уже существует:
- Регистрация девелопера и проекта
- Право на землю или права на девелопмент
- Продажа «на стадии проектирования», эскроу и средства покупателей
- Одобрения на планирование, проектирование и строительство
- Посредничество, маркетинг и управление сообществом
Появление вопроса в этом списке автоматически не требует отдельного разрешения; оно требует проверки фактов по отношению к проекту. Также описывать проект как инвестиционный инструмент или консалтинг не выводит его за рамки режима девелопмента, если он принимает деньги от покупателей против недостроенной единицы.
Запишите периметры: какая организация владеет землёй, кто зарегистрирован как девелопер, кто может получать средства от покупателей и через какую защищенную схему, и какие будущие этапы могут изменить ответ. Кредиторы, эскроу-банки, адвокаты покупателей и регистрационный орган все читают этот документ.
Структурные решения, которые изменяют ответ
Структура проекта определяет структуру предприятия, поэтому исправьте эти переменные перед сравнением континентальная юрисдикция, свободная зона и финансовых центров:
- Роли землевладельца, девелопера и компании проекта
- Право собственности, аренда или соглашение о девелопменте
- Модель «строить для продажи», «строить для аренды» или гостиничная модель
- Собственная команда по девелопменту против менеджера
- Последовательность запуска продаж и финансирования
Организация, которая продаёт единицы, должна быть той, которая зарегистрирована для их разработки, владея правом на землю, одобрениями и обязательствами по выполнению продажи. Холдинговые компании, транспортные средства землевладельца и зарубежный родитель могут находиться выше, каждая с реальной ролью. Структура, собранная для дешевой заголовочной цены, имеет тенденцию выстуать в виде вопросов по эскроу, споров с покупателями и необходимости повторного оформления после открытия продаж.
Стоимость и временные рамки: используйте слои, а не одну заглавную цифру
Для девелопера плата за лицензию представляет собой шум по сравнению с бюджетом проекта, и несколько слоев являются закрытыми, а не просто подлежащими оплате. Бюджетируйте по слоям:
- Формирование предприятия: регистрация, учредительные документы, выбор деятельности, карта учреждения, рабочее пространство и иммиграционные возможности — наименьший и самый быстрый слой.
- Одобрения девелопера и проекта: регистрация девелопера, регистрация проекта, схемы эскроу, разрешения на планирование и проектирование, с работой консультанта за каждым — слой, который блокирует продажи.
- Земельные участки и проектная инфраструктура: само право на землю, консультанты, подрядчики, создание участка, страхование и системы, отслеживающие деньги покупателей — доминирующий слой по стоимости.
- Люди и управление: развитие, продажи, финансы и руководство, профессионалы, чьи данные поддерживают одобрения, и визы для них.
- Постоянные обязательства: продление лицензий и регистраций, эскроу и отчетность по проекту, аудит, налоговые декларации и обязанности после передачи, которые выходят за рамки офиса продаж.
Календарь определяется путем проекта, а не объемом документации: контроль земли, решение по структуре, создание южного лица, регистрация застройщика и проекта, запуск продаж, строительство, передача. Регистрация компании может быть быстрой; это не дата, когда могут начаться продажи, пока одобрения проекта и эскроу остаются неурегулированными.
Готовность к банковским операциям, инвестициям и коммерции
Банки и эскроу-поставщики обеспечивают проект и защиту средств покупателя, а не торговую лицензию. Подготовьте следующее до начала процесса регистрации:
- Документация на землю и право собственности
- Концепция и модель осуществимости
- Схема развития и проектной компании
- Стратегия консультирования, подрядчика и финансирования
- План продаж, эскроу и исполнения
Цель состоит в том, чтобы создать единое согласованное повествование — земля, финансирование, план продаж и обязательства по исполнению — в рамках модели осуществимости, контрактов и банковского досье. Эта согласованность сокращает обсуждения эскроу и счета. Это не гарантирует счет, финансирование или регистрацию.
Вопросы, на которые нужно ответить до оплаты регистрации
- Кто владеет или контролирует землю?
- Кто зарегистрирован как застройщик?
- Как будет финансироваться проект?
- Когда могут начаться продажи?
- Кто остается ответственным после завершения?
Где отсутствует ответ, зафиксируйте предположение и укажите, кто должен это подтвердить — собственник земли, кредитор или орган. Открытый вопрос по земле или финансированию сейчас значительно дешевле на бумаге, чем выясненный после того, как покупатели оплатили.
Общие ошибки
- Инкорпорация застройщика до проверки прав на землю и проект
- Принятие предварительных заказов от покупателей до того, как маршрут продаж станет ясным
- Смешивание денежных потоков собственника земли и проекта
- Игнорирование обязательств по сообществу после передачи
Дорогая ошибка в развитии заключается в структуре: продажа от неправильного южного лица или от проекта, который еще не зарегистрирован, и переоформление под давлением покупателя и власти. Сравните полные маршруты — зависимости регистрации, механика эскроу, стоимость продления и что каждая структура разрешает при запуске продаж — а не сборы за инкорпорацию.
Что оценивает Velarozone
Оценка, проводимая консультантом Velarozone, превращает план развития в решение о создании. В зависимости от фактов, письменный план может охватывать:
- Категории маршрутов, которые стоит сравнить, и как каждая из них относится к контролю над землей, регистрации застройщика и проектному транспорту.
- Какие шаги являются обычной инкорпорацией компании, а какие — утверждениями застройщика, проекта или эскроу с их собственными воротами.
- Зависимости запуска продаж — регистрации, защита средств покупателей, назначения консультантов — которые устанавливают календарь.
- Слои затрат, в которых земля и строительство, а не лицензия, являются важными показателями.
- Документы, открытые земли и вопросы финансирования и предположения, требующие специализированного подтверждения.
- Последовательность подачи, которая начинается только после того, как клиент понимает и одобряет маршрут.
Окончательный список полномочных органов, точный выбор деятельности, текущие требования и путь подачи заявки подтверждаются на основе актуальных данных. Это выходы решения, а не утверждения на сайте.
