Могу ли я передать собственность, которой я уже владею, в свою компанию?

Передача между физическим лицом и компанией является регистрируемой сделкой в Земельном департаменте Дубая, и она недействительна, если не зафиксирована в Реестре имущества. Применяется регистрационный сбор, и какая строка тарифного расписания применяется, зависит от того, как квалифицирована передача, поэтому подтвердите это с департаментом перед реорганизацией.

Мне нужна компания для покупки недвижимости в Дубае?

Нет. Физические лица могут приобретать собственность на свободной основе в зонах, предназначенных для лиц, не являющихся гражданами ОАЭ, и большая часть жилой недвижимости находится на личных именах. Компания является выбором структуры со своими собственными затратами, а не обязательным требованием.

Защищает ли компания мои другие активы от этой недвижимости?

Отдельная юридическая личность — это суть компании, поэтому обязательства, связанные с активом, лежат на компании, а не на вас лично, за исключением любых гарантий, которые вы даете, и обычных ограничений на ограниченную ответственность. Кредиторы часто требуют личные гарантии, что снижает степень отделения.

Сколько стоит содержать компанию, владеющую недвижимостью, каждый год?

Продление лицензии, бухгалтерский учет, регистрация корпоративного налога и подача отчетности повторяются ежегодно независимо от того, приносила ли собственность доход, наряду с любыми требованиями реестра. Эта повторяющаяся стоимость объясняет, почему компания лучше подходит для портфеля или совместно принадлежащего актива, чем для единичной единицы.

Блог

Когда имеет смысл владеть недвижимостью в Дубае через компанию

VelarozoneНалоги и комплаенс25 August 20266 минуты чтения

Краткий ответ

Владеть недвижимостью в Дубае через компанию имеет смысл в тех случаях, когда есть несколько несвязанных соинвесторов, когда ответственность необходимо защитить от других активов или когда имущество действительно является частью бизнеса, а не инвестиции. Это меняет три вещи: актив наследства становится акциями, а не свидетельством о праве собственности, владение регулируется уставом компании, а не совместной долевой собственностью, и арендный доход попадает под налогообложение корпоративного налога, а не под исключение для личных инвестиций в недвижимость. Перевод личной недвижимости в компанию — это регистрируемая сделка в земельном департаменте, поэтому реорганизация не бесплатна.

Этот вопрос обычно возникает поздно. Кто-то купил квартиру на свое имя, затем вторую, затем третью, и кто-то за обедом упоминает, что они должны были использовать компанию. Иногда это правильно. Чаще ответ заключается в том, что первые три должны были остаться там, где они находятся, а четвертая — это та, которую стоит структурировать.

То, что делает компания, не является загадкой. Это отдельное юридическое лицо, поэтому она может владеть титулом, нести долг и быть разбитой на доли. Все другое вытекает из этого, включая недостатки.

Что на самом деле меняется, когда титул находится в компании

Согласно Закону Дубая № 7 от 2006 года о регистрации прав на недвижимость, Земельный департамент является единственным уполномоченным органом для регистрации прав на недвижимость, и сделки, которые создают, передают, изменяют или прекращают эти права, не действительны, если не зарегистрированы в реестре недвижимости. Это тот фиксированный пункт во всем этом: кто бы ни был указан в реестре, тот и является собственником, и ничего неформального это не изменяет.

Таким образом, внесение компании в реестр изменяет владельца на постоянной и публичной основе. Это влечет за собой четыре последствий, которые и составляют основную аргументацию.

Ответственность: компания владеет активом и несет его обязательства, что отделяет имущество от ваших других активов и ваши другие активы от него.
Наследование: ваше имущество содержит доли в компании, а не зарегистрированный интерес в земельном участке, который является другим активом, регулируемым другими документами.
Совместное владение: несколько владельцев держат акции согласно уставу и соглашению акционеров, вместо того чтобы владеть неделимыми долями в праве собственности.
Налоги: доход от аренды получен облагаемым налогом лицом, а не физическим лицом, что исключает личное освобождение от налога на недвижимость.

Сам перевод является затратой, и он не маленький.

Перемещение недвижимости, которой вы уже владеете, в компанию является подлежащим регистрации переводом, а не внутренним перераспределением. Опубликованный график сборов Департамента земель, утвержденный Решением Исполнительного совета № 30 от 2013 года, устанавливает сбор за регистрацию договора купли-продажи недвижимости в размере 4% от стоимости договора продажи, а сбор за регистрацию дарения недвижимости составляет 0,125% от стоимости передаваемой недвижимости.

Какой из них применяется к передаче от физического лица к компании, которой оно владеет, — вопрос для Департамента земель на основании фактов, это не то, что следует предполагать на основе таблицы процентов. Спросите перед тем, как учредить что-либо, потому что ответ может стать решающим для реорганизации, которая оправдает себя, и той, что никогда не оправдает. Подтвердите текущий график напрямую — решения по сборам изменяются.

Кроме того, существует сама компания: создание, ежегодное обновление лицензии, бухгалтерский учет, регистрация и подача корпоративного налога. Эти расходы являются регулярными, и именно они делают компанию плохим контейнером для одной квартиры.

Налоговые последствия, как правило, ложатся на компанию.

Это факт, который решает большинство дел и который чаще всего обнаруживается позже. В соответствии с Решением Кабинета Министров № 49 от 2023 года, доход, который физическое лицо получает от инвестиций в недвижимость — продажа, аренда, субаренда и аренда земли или недвижимости ОАЭ, где деятельность не осуществляется и не требует лицензии — не рассматривается как происходящий от бизнеса вообще и находится вне корпоративного налога независимо от суммы.

У компании нет эквивалента. Она является облагаемым налогом лицом, и ее прибыль облагается налогом по ставке 0% на сумму до 375,000 AED налогооблагаемого дохода и 9% выше этой суммы. Компания свободной зоны также не решает эту проблему: Кабинетное решение № 100 от 2023 года устанавливает, что доход от недвижимого имущества, расположенного в свободной зоне, подлежит налогообложению, если сделка осуществляется с лицом, не относящимся к свободной зоне, в отношении коммерческой недвижимости или с любым лицом в отношении имущества, не являющегося коммерческой недвижимостью.

Существует противовес, и это имеет значение для активов с плечом. Поскольку личное освобождение исключает доход из области налогообложения, оно также исключает расходы: расходы, связанные с доходом от инвестиций в недвижимость, подлежащие исключению, не подлежат вычету, а убытки не получат освобождения. Владелец, чей портфель сильно финансируется и структурно убыточен, находится в другом положении, чем тот, кто получает чистую аренду.

Случаи, когда компания оправдывает свои затраты.

Сведя к основам, компания стоит своих затрат, когда владение усложнено, когда риск требует стену вокруг себя или когда деятельность перестала быть инвестициями и стала бизнесом.

Где корпоративное право решает реальную проблему, а где оно этого не делает.

Единственное жилье, в котором вы живете.
Название компании или физического лица.
Физическое лицо.
Одна или две квартиры, сдаваемые в аренду без мебели по обычным договорным условиям.
Название компании или физического лица.
Физическое лицо.
Несколько независимых соинвесторов в одном активе.
Название компании или физического лица.
Компания — регулируется соглашением акционеров.
Разработка, перепродажа или краткосрочная аренда, требующая лицензии.
Название компании или физического лица.
Компания — лицензия, в любом случае исключает это из личного освобождения.
Портфель, который будет храниться в течение поколений в одной семье
Название компании или физического лица.
Компания или фонд — получите консультацию по обоим вариантам
Актив, несущий реальный операционный риск, который вы хотите отделить
Название компании или физического лица.
Компания
Институциональные или фондовые деньги поступают к вам вместе с вами
Название компании или физического лица.
Компания — инвесторам нужны акции, а не совместное владение

Где корпоративное право решает реальную проблему, а где оно этого не делает.
Ситуация	Название компании или физического лица.
Единственное жилье, в котором вы живете.	Физическое лицо.
Одна или две квартиры, сдаваемые в аренду без мебели по обычным договорным условиям.	Физическое лицо.
Несколько независимых соинвесторов в одном активе.	Компания — регулируется соглашением акционеров.
Разработка, перепродажа или краткосрочная аренда, требующая лицензии.	Компания — лицензия, в любом случае исключает это из личного освобождения.
Портфель, который будет храниться в течение поколений в одной семье	Компания или фонд — получите консультацию по обоим вариантам
Актив, несущий реальный операционный риск, который вы хотите отделить	Компания
Институциональные или фондовые деньги поступают к вам вместе с вами	Компания — инвесторам нужны акции, а не совместное владение

Вопросы, которые нужно решить, прежде чем регистрировать что-либо

Вопрос разрешения на проживание заслуживает отдельной строки. Портал правительства ОАЭ описывает путь через недвижимость к золотой визе, документируемый на основе собственности на имущество с минимальным капиталом в 2 миллиона AED. Если зарегистрированным владельцем становится компания, а не вы, то право собственности больше не является вашим в том же смысле. Подтвердите позицию с иммиграционными властями перед реорганизацией, а не после — виза, выданная на основании свидетельства о праве собственности, не является предметом для экспериментов.

В каком реестре будет находиться компания, и принимает ли Земельный департамент регистрацию прав собственности из этого реестра сегодня?
Какой сбор возьмет Земельный департамент за переуступку недвижимости в ваших конкретных обстоятельствах?
Каковы текущие доходы от аренды в налоговом отношении, и каковы они были бы внутри компании?
Вы обладаете или собираетесь подать заявку на получение вида на жительство, выданного на основе личного владения недвижимостью?
Кто унаследует акции, и говорит ли устав компании о том, что происходит в случае смерти акционера?
Какова будет ежегодная стоимость компании, и повторяется ли проблема, которую она решает, ежегодно?

Вкратце

Что из этого следует

Реестр Земельного департамента определяет право собственности; внесение компании в него изменяет владельца в юридическом смысле, а не только на бумаге.
Перемещение существующей недвижимости в компанию является регистрируемой трансакцией с дополнительным сбором — уточните, какой именно сбор перед принятием решения.
Исключение по инвестициям в недвижимость не имеет корпоративного аналога, поэтому компания, как правило, усугубляет налоговую позицию по аренде.
Исключение работает в обе стороны: исключенные доходы означают недопустимые расходы и отсутствие компенсации убытков.
Компании зарабатывают свои затраты через совместное владение, разделение ответственности, наследование и лицензированную деятельность — а не через одну сданную в аренду квартиру.

Могу ли я передать собственность, которой я уже владею, в свою компанию?: Передача между физическим лицом и компанией является регистрируемой сделкой в Земельном департаменте Дубая, и она недействительна, если не зафиксирована в Реестре имущества. Применяется регистрационный сбор, и какая строка тарифного расписания применяется, зависит от того, как квалифицирована передача, поэтому подтвердите это с департаментом перед реорганизацией.
Мне нужна компания для покупки недвижимости в Дубае?: Нет. Физические лица могут приобретать собственность на свободной основе в зонах, предназначенных для лиц, не являющихся гражданами ОАЭ, и большая часть жилой недвижимости находится на личных именах. Компания является выбором структуры со своими собственными затратами, а не обязательным требованием.
Защищает ли компания мои другие активы от этой недвижимости?: Отдельная юридическая личность — это суть компании, поэтому обязательства, связанные с активом, лежат на компании, а не на вас лично, за исключением любых гарантий, которые вы даете, и обычных ограничений на ограниченную ответственность. Кредиторы часто требуют личные гарантии, что снижает степень отделения.
Сколько стоит содержать компанию, владеющую недвижимостью, каждый год?: Продление лицензии, бухгалтерский учет, регистрация корпоративного налога и подача отчетности повторяются ежегодно независимо от того, приносила ли собственность доход, наряду с любыми требованиями реестра. Эта повторяющаяся стоимость объясняет, почему компания лучше подходит для портфеля или совместно принадлежащего актива, чем для единичной единицы.

Источники

Откуда это пришло

Эта страница содержит общую информацию о создании бизнеса в ОАЭ, а не юридические, налоговые, иммиграционные или банковские консультации. Правила, сборы, разрешенные виды деятельности и банковская политика могут меняться. Окончательная пригодность зависит от ваших фактов и применимых правил на момент подачи заявления.