Wanneer het Zin heeft om Dubai-eigendom via een Bedrijf te Bezitten

Onder Wet nr. 7 van 2006 van Dubai inzake de registratie van onroerend goed is het Landdepartement de enige entiteit die bevoegd is zakelijke rechten op onroerend goed te registreren, en transacties die die rechten doen ontstaan, overdragen, wijzigen of laten vervallen zijn niet geldig tenzij ze in het vastgoedregister zijn ingeschreven. Dat is het vaste punt in dit alles: wie in het register staat, is de eigenaar, en niets informeels verandert dat. Voor welke bedrijfstypen het register accepteert, zie welke bedrijven vastgoed in Dubai mogen bezitten.

Het inschrijven van een bedrijf in het register verandert wie de eigenaar is, permanent en openbaar. Daar volgen vier gevolgen uit, en dat zijn de gehele argumentatie.

Een eigendom dat u al bezit overdragen naar een bedrijf is een registreerbare overdracht, geen interne herschikking. De gepubliceerde tarieven van het Landdepartement, goedgekeurd door Resolutie van de Uitvoerende Raad nr. 30 van 2013, stelt het tarief voor het registreren van een onroerendgoedverkoopcontract op 4% van de waarde van het verkoopcontract, en het tarief voor het registreren van een schenking van onroerend goed op 0,125% van de waarde van het gegeven onroerend goed.

Welke daarvan van toepassing is op een overdracht van een natuurlijke persoon aan een vennootschap die deze persoon bezit, is een vraag voor het Land Department op basis van de feiten, niet iets wat u uit een percentagetabel mag aannemen. Vraag het voordat u iets opricht, omdat het antwoord het verschil kan maken tussen een herstructurering die zichzelf terugverdient en een die dat nooit doet. Bevestig het actuele tarievenschema rechtstreeks, aangezien tariefbesluiten worden gewijzigd.

Daar bovenop komt de vennootschap zelf: oprichting, jaarlijkse verlenging van de handelslicentie, boekhouding, registratie en aangifte van corporate tax. Dat zijn terugkerende kosten, en dat is de reden waarom een vennootschap een slecht vehikel is voor één enkel appartement.

Dit is het feit dat de meeste gevallen bepaalt en dat het vaakst achteraf wordt ontdekt. Op grond van Cabinet Decision No. 49 of 2023 wordt inkomen dat een natuurlijke persoon verkrijgt uit Real Estate Investment (de verkoop, leasing, onderverhuur en verhuur van land of onroerend goed in de UAE, waarbij de activiteit niet via een licentie wordt uitgeoefend en ook niet via een licentie hoeft te worden uitgeoefend) helemaal niet beschouwd als voortkomend uit een Business, en valt het buiten de vennootschapsbelasting, ongeacht het bedrag.

Een bedrijf heeft geen gelijkwaardig alternatief. Het is een belastingplichtige persoon, en de winsten ervan worden belast met 0% tot AED 375.000 van belastbare inkomsten en 9% daarboven. Een entity geregistreerd onder zone rules lost het ook niet op: Cabinet Decision No. 100 of 2023 maakt inkomsten uit onroerend goed dat in een free zone is gelegen belastbaar waar de transactie plaats vindt met een non-free-zone persoon wat betreft commercieel eigendom, of met enig persoon wat betreft eigendom dat niet commercieel eigendom is.

Er is een tegenwicht, en dat is belangrijk voor gefinancierde portefeuilles. Omdat de persoonlijke uitsluiting het inkomen buiten de reikwijdte houdt, houdt het ook de uitgaven buiten: kosten met betrekking tot uitgesloten onroerendgoedbelegginginkomen zijn niet aftrekbaar en verliezen trekken geen verlichting aan. Een eigenaar wiens portefeuille zwaar gefinancierd is en structureel verliesgevend is, bevindt zich in een andere positie dan iemand die netto huur ontvangt.

Gereduceerd tot de essentie is een bedrijf het waard waar het eig ownership ingewikkeld is, waar risico een muur nodig heeft, of waar de activiteit geen investering meer is maar een bedrijf is geworden.

Het portaal van de UAE-overheid vermeldt een gouden visum voor vastgoedinvesteerders, geldig voor 5 jaar, met een minimumkapitaal van AED 2 million en eigendom van onroerend goed als bewijs. Wanneer de geregistreerde eigenaar een vennootschap wordt in plaats van uzelf, houdt u niet langer de eigendomstitel waarop de visumaanvraag berustte. Vraag het aan de verblijfsautoriteit voordat u herstructureert, niet erna.