Blog
Wanneer het houden van Dubai onroerend goed via een bedrijf logisch is
Het korte antwoord
Onroerend goed in Dubai via een bedrijf bezitten is de moeite waard wanneer er meerdere niet-verwante mede-investeerders zijn, wanneer aansprakelijkheid moet worden afgeschermd van andere activa, of wanneer het onroerend goed daadwerkelijk deel uitmaakt van een bedrijf in plaats van een investering. Het verandert drie dingen: de estate-asset wordt aandelen in plaats van een eigendomsakte, eigendom wordt beheerd door de statuten van het bedrijf in plaats van door gezamenlijke eigendom, en het huuropbrengst valt binnen het bedrijfsbelastingnet in plaats van de persoonlijke vrijstelling voor onroerend goed-investeringen. Het verplaatsen van onroerend goed dat je al persoonlijk bezit naar een bedrijf is een registreerbare overdracht bij het Landdepartement, dus de herstructurering is niet gratis.
De vraag komt meestal te laat. Iemand heeft een appartement op zijn eigen naam gekocht, dan een tweede, dan een derde, en iemand tijdens een diner noemt dat ze een bedrijf hadden moeten gebruiken. Soms is dat juist. Vaker is het antwoord dat de eerste drie precies daar hadden moeten blijven waar ze zijn, en het vierde het is dat de moeite waard is om te structureren.
Wat een bedrijf doet, is niet geheimzinnig. Het is een aparte juridische entiteit, dus het kan eigendom bezitten, schulden aangaan en in fracties worden eigendom. Alles wat verder volgt, inclusief de nadelen.
Wat verandert er eigenlijk wanneer het eigendom bij een bedrijf is
Op grond van de Dubai Wet nr. 7 van 2006 betreffende de registratie van onroerend goed, is het Landdepartement de enige instantie die bevoegd is om rechten op onroerend goed te registreren, en transacties die deze rechten creëren, overdragen, wijzigen of beëindigen zijn niet geldig tenzij geregistreerd in het Register van Onroerend Goed. Dat is het vaste punt in dit alles: wie er in het register is genoemd, is de eigenaar, en niets informeels verandert dat.
Het inschrijven van een bedrijf in het register verandert wie de eigenaar is, permanent en openbaar. Daar volgen vier gevolgen uit, en dat zijn de gehele argumentatie.
- Aansprakelijkheid: het bedrijf bezit de activa en draagt de verplichtingen, wat de eigendommen scheidt van uw andere activa en uw andere activa van het bedrijf.
- Opvolging: uw nalatenschap bevat aandelen in een bedrijf in plaats van een geregistreerd belang in onroerend goed, wat een ander activum is dat wordt beheerst door andere documenten.
- Medeeigendom: verschillende eigenaren beschikken over aandelen onder een grondwet en een aandeelhoudersovereenkomst, in plaats van onverdeelde fracties van een eigendomsakte te houden.
- Belasting: de huurinkomsten worden verdiend door een belastingplichtige in plaats van door een natuurlijke persoon, wat de uitsluiting van persoonlijke vastgoedbeleggingen verwijdert.
De overdracht zelf is een kost, en het is geen kleine.
Een eigendom dat u al bezit overdragen naar een bedrijf is een registreerbare overdracht, geen interne herschikking. De gepubliceerde tarieven van het Landdepartement, goedgekeurd door Resolutie van de Uitvoerende Raad nr. 30 van 2013, stelt het tarief voor het registreren van een onroerendgoedverkoopcontract op 4% van de waarde van het verkoopcontract, en het tarief voor het registreren van een schenking van onroerend goed op 0,125% van de waarde van het gegeven onroerend goed.
Welke daarvan van toepassing is op een overdracht van een individu naar een bedrijf dat zij bezitten, is een vraag voor het Landdepartement op basis van de feiten, niet iets om aan te nemen op basis van een percentage tabel. Vraag het voordat u iets opricht, want het antwoord kan het verschil zijn tussen een herstructurering die zichzelf terugbetaalt en een die dat nooit doet. Bevestig het huidige schema direct — tariefresoluties worden gewijzigd.
Bovenop dat staat het bedrijf zelf: oprichting, jaarlijkse licentiehernieuwing, boekhouding, vennootschapsbelasting registratie en indiening. Dit zijn terugkerende kosten en ze zijn de reden dat een bedrijf een slecht container is voor een enkel appartement.
Het belastingeffect is meestal tegen het bedrijf.
Dit is het feit dat de meeste zaken beslist en het feit dat het meest vaak achteraf wordt ontdekt. Onder Besluit van de Raad van Ministers nr. 49 van 2023 wordt inkomen dat een natuurlijke persoon genereert uit vastgoedbeleggingen — de verkoop, verhuur, onderverhuur en het huren van land of onroerend goed in de VAE, waar de activiteit niet wordt uitgevoerd en niet hoeft te worden uitgevoerd via een licentie — niet behandeld als voortkomend uit een bedrijf, en is buiten de vennootschapsbelasting ongeacht het bedrag.
Een bedrijf heeft geen equivalent. Het is een belastingplichtige, en de winst wordt belast tegen 0% tot AED 375.000 aan belastbaar inkomen en 9% daarboven. Een free-zone bedrijf lost het probleem ook niet op: Kabinetsbesluit nr. 100 van 2023 maakt inkomen uit onroerend goed gelegen in een vrije zone belastbaar wanneer de transactie plaatsvindt met een niet-vrijezone persoon met betrekking tot commercieel onroerend goed, of met welke persoon dan ook met betrekking tot onroerend goed dat geen commercieel onroerend goed is.
Er is een tegenwicht, en dat is belangrijk voor gefinancierde portefeuilles. Omdat de persoonlijke uitsluiting het inkomen buiten de reikwijdte houdt, houdt het ook de uitgaven buiten: kosten met betrekking tot uitgesloten onroerendgoedbelegginginkomen zijn niet aftrekbaar en verliezen trekken geen verlichting aan. Een eigenaar wiens portefeuille zwaar gefinancierd is en structureel verliesgevend is, bevindt zich in een andere positie dan iemand die netto huur ontvangt.
De gevallen waarin een bedrijf zijn kostje bij elkaar verdient.
Gereduceerd tot de essentie is een bedrijf het waard waar het eig ownership ingewikkeld is, waar risico een muur nodig heeft, of waar de activiteit geen investering meer is maar een bedrijf is geworden.
Waar de juridische titel neigt naar het beantwoorden van een echt probleem, en waar dat niet het geval is.
Een eengezinswoning waar u in woont.
- Bedrijfsnaam of persoonlijke naam.
- Persoonlijke naam.
Een of twee appartementen die ongemeubileerd worden verhuurd op gewone huurovereenkomsten.
- Bedrijfsnaam of persoonlijke naam.
- Persoonlijke naam.
Verschillende niet-verwante co-investeerders in één activum.
- Bedrijfsnaam of persoonlijke naam.
- Bedrijf — beheerd door een aandeelhoudersovereenkomst.
Een ontwikkeling, flipping of short-let operatie die een licentie vereist.
- Bedrijfsnaam of persoonlijke naam.
- Bedrijf — de licentie haalt het hoe dan ook uit de persoonlijke uitsluiting.
Een portefeuille die over generaties binnen één familie wordt aangehouden.
- Bedrijfsnaam of persoonlijke naam.
- Vennootschap of stichting — neem advies over beide
Een activum met reëel operationeel risico dat u wilt afschermen
- Bedrijfsnaam of persoonlijke naam.
- Bedrijf
Institutioneel of fondsen geld dat binnenkomt naast u
- Bedrijfsnaam of persoonlijke naam.
- Vennootschap — investeerders hebben aandelen nodig, geen mede-eigendom
| Situatie | Bedrijfsnaam of persoonlijke naam. |
|---|---|
| Een eengezinswoning waar u in woont. | Persoonlijke naam. |
| Een of twee appartementen die ongemeubileerd worden verhuurd op gewone huurovereenkomsten. | Persoonlijke naam. |
| Verschillende niet-verwante co-investeerders in één activum. | Bedrijf — beheerd door een aandeelhoudersovereenkomst. |
| Een ontwikkeling, flipping of short-let operatie die een licentie vereist. | Bedrijf — de licentie haalt het hoe dan ook uit de persoonlijke uitsluiting. |
| Een portefeuille die over generaties binnen één familie wordt aangehouden. | Vennootschap of stichting — neem advies over beide |
| Een activum met reëel operationeel risico dat u wilt afschermen | Bedrijf |
| Institutioneel of fondsen geld dat binnenkomt naast u | Vennootschap — investeerders hebben aandelen nodig, geen mede-eigendom |
Vragen om op te lossen voordat u iets opricht
De vraag over het verblijfspapier verdient een aparte vermelding. Het VAE-regeringsportaal beschrijft een vastgoedroute naar het gouden visum gedocumenteerd tegen eigendom van onroerend goed met een minimumkapitaal van AED 2 miljoen. Wanneer de geregistreerde eigenaar een bedrijf wordt in plaats van u, is de eigendom niet langer van u in dezelfde zin. Bevestig de positie met de verblijfautoriteit voordat u herstructureert, niet daarna – een visum dat is verleend op basis van een eigendomsakte is geen zaak om mee te experimenteren.
- In welk register komt de vennootschap te staan, en accepteert het Land Departement vandaag de titelsregistratie van dat register?
- Welke kosten zal het Land Departement in rekening brengen om het onroerend goed te verplaatsen, op basis van uw specifieke gegevens?
- Wat is de huurinkomsten vandaag voor belastingdoeleinden, en wat zou het binnen een vennootschap doen?
- Bezit u, of bent u van plan om een verblijfsvergunning aan te vragen die is verleend op basis van het persoonlijk bezitten van het onroerend goed?
- Wie erft de aandelen, en zegt de statuten van de vennootschap wat er gebeurt bij het overlijden van een aandeelhouder?
- Wat kost de vennootschap elk jaar, en komt het probleem dat het oplost jaarlijks ook terug?
Kort samengevat
Wat hiervan te leren
- Het register van het Land Departement beslist over eigendom; het plaatsen van een vennootschap daarin verandert de eigenaar in de wet, niet alleen op papier.
- Het verplaatsen van een bestaand onroerend goed naar een vennootschap is een registreerbare overdracht met een bijbehorende vergoeding — stel vast welke voordat u beslist.
- De uitzondering voor persoonlijke vastgoedbeleggingen heeft geen zakelijke equivalent, dus een vennootschap verslechtert doorgaans de belastingpositie op huur.
- De uitzondering werkt in beide richtingen: uitgesloten inkomen betekent niet-aftrekbare uitgaven en geen verliescompensatie.
- Vennootschappen verdienen hun kosten via mede-eigendom, aansprakelijkheids-scheiding, opvolging en vergunde activiteiten — niet door een enkel verhuurd appartement.
- Kan ik een eigendom dat ik al bezit in mijn eigen vennootschap overdragen?
- Een overdracht tussen een individu en een vennootschap is een registreerbare transactie bij het Dubai Land Departement, en is niet geldig tenzij geregistreerd in het Eigendomsregister. Een registratietarief is van toepassing, en welke regel van de tarievenlijst van toepassing is, hangt af van hoe de overdracht wordt gekarakteriseerd, dus bevestig dit met het departement voordat u herstructureert.
- Heb ik een vennootschap nodig om onroerend goed in Dubai te kopen?
- Nee. Individuen kunnen vrijhold eigendom verwerven in de gebieden die zijn aangewezen voor niet-VAE-nationalen, en de meeste woningen worden in persoonlijke namen gehouden. Een vennootschap is een keuze voor structurering met eigen kosten, geen vereiste.
- Beschermt een vennootschap mijn andere activa tegen het onroerend goed?
- Een aparte juridische persoonlijkheid is het doel van een vennootschap, zodat verplichtingen die aan het activum zijn verbonden, bij de vennootschap blijven en niet bij u persoonlijk, onder voorbehoud van eventuele garanties die u geeft en de gewone beperkingen op beperkte aansprakelijkheid. Kredietverleners vereisen vaak persoonlijke garanties, wat de scheiding vermindert.
- Wat kost het om een onroerend goed-houdende vennootschap elk jaar te runnen?
- Vernieuwing van de licentie, boekhouding, registratie en indiening van vennootschapsbelasting komen jaarlijks terug, ongeacht of het onroerend goed inkomen heeft opgeleverd, naast wat het register vereist. Die terugkerende kosten zijn de reden waarom een vennootschap geschikt is voor een portfolio of een mede-eigend activum in plaats van een enkele eenheid.
Bronnen
Waar dit vandaan komt
- Dubai Land Department — vastgoedwetgeving, inclusief Wet nr. 7 van 2006 en het tarievenoverzicht van het Land Department (PDF)
- Kabinetsbesluit nr. 49 van 2023 over natuurlijke personen die onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting (PDF)
- Federal Tax Authority — Gids voor vastgoedbelegging voor natuurlijke personen, CTGREI1 (PDF)
- Kabinetsbesluit nr. 100 van 2023 over kwalificerende inkomsten voor de Qualifying Free Zone Person (PDF)
- De officiële portal van de VAE-regering — gouden visum
Deze pagina bevat algemene informatie over het opzetten van een bedrijf in de VAE, geen juridische, fiscale, immigratie- of bankadvies. Regels, kosten, toegestane activiteiten en bankbeleid kunnen wijzigen. De uiteindelijke geschiktheid hangt af van uw feiten en de toepasselijke regels op het moment van aanvraag.