გიდი
უძრავი ქონებისა და საზოგადოების მართვის კომპანიის შექმნის პროცესი
მოკლე პასუხი
ქონების მართვა რეგულირდება საემიროს დონეზე. დუბაიში Dubai Land Department აწარმოებს იჯარის რეგისტრაციას, ხოლო Dubai Department of Economy and Tourism (DET) განსაზღვრავს სავაჭრო ლიცენზიით ნებადართულ საქმიანობას. აბუ-დაბიში Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) თავის სერვისებში ასახელებს იჯარისა და ქონების მართვის ხელშეკრულებებს, ასევე მესაკუთრეთა ასოციაციების მომსახურებებს. საჭირო ნებართვა დამოკიდებულია იმაზე, რას გააკეთებს ფირმა მესაკუთრისთვის: გაქირავება, ქირის აკრეფა, ტექნიკური მომსახურება, თემის ფუნქციები ან დღიური გაქირავება. გზას ყველაზე ხშირად განსაზღვრავს ის, ვისი ფული ექნება ფირმას, რადგან ქირა, დეპოზიტები და მომსახურების გადასახდელები თითოეული საკუთარ საკითხებს აჩენს დამუშავებისა და გამიჯვნის მხრივ.
მანდატი განსაზღვრავს ბიზნესს
მმართველი მოქმედებს მესაკუთრის ან თემის უფლებამოსილებით. რისი აკრეფის, დახარჯვისა და ხელმოწერის უფლება აქვს ფირმას, გამომდინარეობს ამ მანდატიდან და მის უკან მდგომი ნებართვებიდან და არა რეგისტრაციიდან. კომპანიას, რომლის საქმიანობის სახელწოდება მართვას ჰგავს, მაინც შეიძლება არ შეეძლოს მოიჯარეებისთვის ინვოისის გამოწერა, დეპოზიტის შენახვა ან თემის ფუნქციების შესრულება.
სასარგებლო კითხვაა: რის გაკეთების უფლებას მისცემს მართვის ხელშეკრულება კომპანიას სხვისი ქონებისა და ფულის მიმართ. ჩაწერეთ ეს იურიდიული პირის არჩევამდე. სერვისის „ობიექტების კოორდინაციად“ ან „აქტივების ადმინისტრირებად“ წოდება მას მართვის რეჟიმის მიღმა არ ტოვებს, თუ ფირმა აგროვებს ქირას ან ახორციელებს თემის უფლებამოსილებებს.
რას აჩვენებენ უძრავი ქონების უწყებები
Dubai Land Department-ის ვებგვერდზე აღწერილია Dubai REST აპლიკაცია იჯარის რეგისტრაციის, განახლებისა და გაუქმებისთვის, ქირავნობის დავების გადაწყვეტისა და თვალყურის დევნებისთვის, ასევე Ejari ხელშეკრულებაში თანამოსარგებლეების დამატებისთვის. ეს არის ის დონე, რომელზეც საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისა და ქირის აკრეფის ბიზნესი ყოველდღე მუშაობს.
ADREC ასახელებს გაქირავების კატეგორიას, რომელიც მოიცავს ქირავნობის ხელშეკრულებებისა და ქონების მართვის ხელშეკრულებების რეგისტრაციას, განახლებას, შეცვლას და გაუქმებას, და ცალკე მესაკუთრეთა ასოციაციის კატეგორიას, რომელიც მოიცავს რეგისტრაციას, ბიუჯეტებს, ინვოისებსა და მომსახურების საფასურებს. მეორე ის ადგილია, სადაც თემის მენეჯერებმა პირველ რიგში უნდა ნახონ.
კონკრეტული ნებართვები, კვალიფიკაციები და რეგისტრაციები, რომლებსაც თითოეული საემირო მართვის ფირმისგან მოითხოვს, ამ გვერდებზე მითითებული არ არის. სანამ მანდატს აიღებთ, იკითხეთ იმ საემიროს ორგანოსთან, სადაც შენობები მდებარეობს, თქვენი სერვისები რომელ ნებართვებს საჭიროებს.
თანხა არის სტრუქტურა
ქონების მმართველის ბანკში მიღებისას ბანკი აფასებს კლიენტის ფულის ორგანიზებას: ვისი სახსრები შემოდის, როგორ ინახება ისინი ცალკე და როგორ გამოიყოფა ფირმის საკუთარი საფასურები. შეადგინეთ ფულის რუკა: რას აგროვებს ფირმა, ვისი სახელით, რომელ ანგარიშზე, ვინ ამტკიცებს მასზე ხარჯვას და რომელი დამატებითი სერვისები შეცვლიდა საჭირო ნებართვებს. მესაკუთრეები, თემის საბჭოები, აუდიტორები და ბანკები ფირმას სწორედ ამ რუკით აფასებენ.
ერთი იურიდიული პირი, რომელიც ურევს მესაკუთრეთა სახსრებს, თემის შენატანებს და საკუთარ საოპერაციო ნაღდ ფულს, ზუსტად ის არის, რასაც ბანკები და აუდიტორები კითხვის ნიშნის ქვეშ აყენებენ. ამის გამო ბევრი ჯგუფი თემის როლს პორტფელის ბიზნესისგან ჰყოფს. მოამზადეთ სერვისებისა და უფლებამოსილებების მატრიცა, მართვის ხელშეკრულების შაბლონი, დეპოზიტებისა და ფულის ნაკადის სქემა, ჩანაწერების გეგმა და ტექნიკური მომსახურების შესყიდვის კონტროლი. მიზანია ერთი გასაგები ნაკადი მოიჯარის გადახდიდან მესაკუთრის ანგარიშამდე, რომელიც ერთნაირია ხელშეკრულებაში, ანგარიშების სტრუქტურასა და ბანკის განაცხადში. იხილეთ კორპორატიული საბანკო ანგარიშის მზაობა იმის შესახებ, როგორ იქმნება ეს დოკუმენტაცია.
ხარჯს განსაზღვრავს ადამიანები, სისტემები და კონტროლი და არა რეგისტრაცია: კვალიფიციური მმართველები, ბუღალტრები, რომლებსაც შეუძლიათ მესაკუთრეთა და თემის წიგნების წარმოება, კონტრაქტორების ზედამხედველები, ქონების მართვის სისტემა, გამიჯნული ანგარიშები და დაზღვევა. ხარჯი დამოკიდებულია გზაზე, ხოლო Velarozone-ის მომსახურების საფასური დეტალურად არის მითითებული წერილში-შეთანხმებაში მომსახურების პირობებზე (იხილეთ როგორ მუშაობს Velarozone).
იჯარა, ბროკერობა და სასტუმრო სახლები
სამი საქმიანობა ადვილად ერევა მართვაში.
- ბროკერობა: მოიჯარეების ან მყიდველების მოძიება საკომისიოთი. მისი მართვად წოდება არ ცვლის მის არსს; იხილეთ უძრავი ქონების ბროკერობა იმის შესახებ, როგორ მტკიცდებიან ბროკერები.
- თემის მართვა: საერთო სივრცეების მართვა და მესაკუთრეთა ასოციაციის ფუნქციები, რომელსაც ADREC ცალკე სერვისის კატეგორიად ასახელებს.
- დღიური ან სასტუმროს ტიპის გაქირავება: გრძელვადიანი მართვისგან განსხვავებული საქმიანობა. დუბაიში დაადასტურეთ DET-თან, სჭირდება თუ არა მას ცალკე ნებართვა, სანამ მას გრძელვადიან მოდელს დაამატებთ.
თითოეული დამატებითი სერვისი აფართოებს საჭირო ნებართვებს და ცვლის ფულის წესებს. რეგისტრაციას გაივლით მეინლენდის (mainland) კომპანიით თუ აირჩევთ თავისუფალი ზონის (free zone) იურიდიულ პირს (იხილეთ თავისუფალი ზონა თუ მეინლენდი), უშუალო მართვაზე ვრცელდება იმ საემიროს წესები, სადაც ქონება მდებარეობს.
რა ცდება ყველაზე ხშირად
- ბროკერობის ქონების მართვად წოდება.
- მესაკუთრეთა სახსრების შერევა საოპერაციო ნაღდ ფულთან.
- თემის ფუნქციების შესრულება საჭირო როლის გარეშე.
- დღიური გაქირავების დამატება გრძელვადიანი მართვის მოდელისთვის ნებართვის შემოწმების გარეშე.
ძვირადღირებული შეცდომაა ისეთი ფულის შენახვა, რომელსაც მანდატი ან ნებართვა არ მოიცავს. ის მოქმედ ბიზნესს ერთ ღამეში პასუხისმგებლობად აქცევს. შეადარეთ გზები იმით, თუ რის აკრეფისა და ხელმოწერის უფლებას აძლევს თითოეული ფირმას და კონტროლის განმეორებადი ხარჯით.
პერსონალი, ვიზები და განახლებები
ფირმა ოპერაციულია, როდესაც მესაკუთრეს შეუძლია უსაფრთხოდ გადასცეს მას შენობა: ნებართვები მიღებულია, კლიენტის ანგარიშები და სისტემები აგებულია, ძირითადი თანამშრომლები აყვანილია, შემდეგ კი პირველი მანდატი. საცხოვრებელი ნებართვები და სპონსორობა მოჰყვება პერსონალს, რომელიც სამუშაოს ასრულებს. განმეორებადი საკითხებია ნებართვების განახლება, მესაკუთრეთა და თემის ანგარიშგების ციკლები, კლიენტის ფულის აუდიტები, საგადასახადო დეკლარაციები და ხელშეკრულებების განახლება. რეგისტრაციის თარიღი ამ მზაობიდან არცერთს არ ადასტურებს.
