გიდი
უძრავი ქონებისა და საზოგადოების მართვის კომპანიის შექმნის პროცესი
მოკლე პასუხი
უძრავი ქონების მართვა მოიცავს ქირის აკრეფას, გაქირავებას, მომსახურების კოორდინირებას, მფლობელთა ასოციაციას ან თემის ფუნქციების და მოკლევადიანი მიცემას. თითოეული მომსახურება შეიცვლის კომპანიის უფლებას, ფულის ნაკადებს, სისტემებს და პროფესიონალურ მოვალეობებს.
დაიწყეთ იმაზე შერჩევით, რომელის ფულიც კომპანია უნდა მოითხოვოს. ქირაობა, უსაფრთხოების დეპოზიტები, მომსახურების გადასახადები და მომსახურების ხარჯები სხვადასხვანაირი შეკრების და გამოყოფის მოლოდინებს ატარებს, და თითოეული დამატებითი მომსახურება კვირავს კომპანიის საჭიროებებს - ამიტომ დაიწყო ფულის და მანდატების რუქა, შემდეგ კი გაასხვავეთ ჩვეულებრივი კომპანიის ჩამოყვანება იმ მმართველობის დამტკიცებებიდან, რაც მანდატი ითხოვს.
რატომ მოდელირების ტიპი უნდა იყოს წინა იურისდიქციის საკითხზე
უძრავი ქონების ოპერაციებში მანდატი განსაზღვრავს ბიზნესს: მმართველი მოქმედებს მფლობელის ან თემის უფლებით, და უფლებები, სახის შემოწერა და ფულის წესები მიყვებიან იმას, რაც მანდატი საშუალებას აძლევს კომპანიას მიიღოს, გაატაროს და უნდა სიგელი.
ორგანიზაცია, რომელსაც მართვის მსგავსად მოქმედება აქვს, შეიძლება გამოგვაკლდეს ქირის შემოსავლების აღება, დეპოზიტის შენახვა ან თემის ფუნქციების შესრულება, რადგან ეს უფლებები მოდის ვალდებულებებიდან და მანდატებიდან, არა რეგისტრაციიდან. გამოსაყენებელი კითხვა არ არის, რომელი ლიცენზია რისინდება ყველაზე სწრაფად; ეს არის, რას გააქვთ მართვის შეთანხმება კომპანიას სხვა ადამიანების ქონებისა და ფულიით.
მოიწყეთ იმ მოდელების არჩევით, რომლებიც ყველაზე ახლოს აღწერენ გეგმას:
- სასახლკაროს ან კომერციული უძრავი ქონების მენეჯერი
- კომუნალური ან საერთო სივრცის მენეჯერი
- ქირის და ქირის აგენტი
- ტერიტორიული მენეჯერი მესამე მხარის კონტრაქტორების გამოყენებით
თუ ერთზე მეტი მოდელი მოქმედებს — მართვა, გაქირავება და თემის მუშაობა — ნებართვები აივსება და ფულის წესები განსხვავდება, და ბევრი ჯგუფი აპირებს თემის როლს პორტფელის ბიზნესისგან. ერთი სუბიექტი, რომელიც მეწილეობის თანხებს, თემის გადასახადებს და თავის მუშაობა ფულებს ურევს არის ის, რისგან ბანკები და აუდიტორები შეკითხვას გააკეთებენ.
სად იცვლება ჩვეულებრივი კომპანიის ჩამოყალიბების პროცესი
შეამოწმეთ ეს საკითხები სანამ იურისდიქცია ან საქმიანობას აირჩევთ, რადგან თითო ალზე დამოკიდებულია მანდატი და ფული, ვიდრე სუბიექტი:
- უძრავი ქონების მართვა და ქირაობის უფლებამოსილებები
- მფლობელის ან ქირავნერის ფულის მიღება და შეწყვეტა
- კომუნალური და მფლობელთა საექსპლუატაციო ფუნქციები
- შენარჩუნების შესყიდვა და კონტრაქტორების კონტროლი
- ქირავნული საცხოვრებელი ან სასპორტო საქმიანობა
ჩავარდნილ სიის საკითხი ფაქტობრივი წვეულების მოთხოვნადია, არა ავტომატური ავტორიზაციის მოთხოვნილება. მაგრამ სარკის სურათი ასევე მართალია: მომსახურების სახელები მენეჯმენტის რეჟიმში არ ყოფნის, თუ კომპანია ქირაობს ან ახორციელებს კომუნალურ ძალებს.
აქ წერილობითი ზღვარი ძირითადად ფულის რუკაა: რა აქვს კომპანიას, რომელ სახელზე, რომელი ანგარიშზე, ვინ ცნობს ხარჯებს, და რომელი დამატებითი მომსახურება შეიცვლიდა საჭიროდ უფლებებს. მფლობელები, კომუნალური საბჭოები, აუდიტორები და ბანკები ყველა ამ რუკის მიხედვით აფასებენ კომპანიას.
უფლებრივი გადაწყვეტილებები, რომლებიც პასუხს ცვლის
მანდატი და ფულადი ნაკადები განსაზღვრავენ პიროვნების არჩევანს, ამიტომ ამ ცვლადებზე ჯერ გასარკვევია, სანამ შეადარებთ მეინლენდი, თავისუფალი ზონა და ფინანსური ცენტრი მარშრუტებს:
- აქტივების კლასი და ემირატი
- მხარეებიდან მენეჯმენტი ვიით ქირაობა და ბროკერობა
- ვინ გამოთვალებს ქირავნებს და ინახავს დეპოზიტებს
- შიდა ტექნიკოსები წინააღმდეგ ქვეკონტრაქტორების
- ერთმხრივი მფლობელი, პორტფელი ან კომუნალური მანდატი
განცხადებები, რომლებიც მენეჯმენტის შეთანხმებებს აწვდიან, უნდა ეკუთვნოდეს უფლებებს, კვალიფიცირებულ პერსონალს და დაშვებული ანგარიშების მოწყობას, რაც დოკუმენტებში ითვალისწინებს. მფლობელთა სქემები და ჯგუფის წინა მხარე შეიძლება ახლოს შერეული როლებით. სტრუქტურა, რომელიც დაბალი გაწვდების ფასისთვის არის მოპოვებული, ჩვეულებრივ უნდა წარმოიშვას როგორც შერეული ფულები, აუდიტის შედეგები და უფლებამოსილების ტერმინაციები.
ხარჯები და დროული: გამოიყენეთ ფენები, ნუ გამოიყენებთ ერთი ჯამური ციფრის.
მენეჯერისთვის ბიუჯეტი აღებულია ადამიანებით, სისტემებით და კონტროლით, არამედ რეგისტრაციის შეზღუდვით, რადგან კლიენტები მათ ფულს და აქტივს გადასცემენ. ბიუჯეტი შთაბეჭდილებაში:
- საბჭო ფორმირება: რეგისტრაცია, საკონსტიტუციო დოკუმენტები, საქმიანობის არჩევა, მოსამზადებელი სერტიფიკატი, სამუშაო ადგილი და ემიგრაციის შესაძლებლობა — იშვიათად გადამწყვეტი რიცხვი.
- მენეჯმენტის უფლებები: უძრავი ქონების მართვა, ქირაობისა და ნებისმიერი კომუნალური როლის ავტორიზაციები, კვალიფიკაციის მტკიცებულებითა და კონსულტანტის მუშაობით.
- მოქმედების ინფრასტრუქტურა: უძრავი ქონების მართვის სისტემა, ცალკე კლიენტის ანგარიშები, შენარჩუნების შესყიდვის კონტროლები და დაზღვევა - ეს არის შრე, რომელსაც კლიენტები მართლაც სწავლობენ.
- ქალბატონები და მმართველობა: კვალიფიციური მენეჯერები, ანგარიშიება წინა და საზოგადოების გაზეთები, კონტრაქტორების ზედამხედველები და იმ ვიზები, რომელიც უკან იხილება — ჩვეულებრივ, ყველაზე მთავარი სფერო.
- მიმდინარე ვალდებულებები: ლიცენზიის და ავტორიზაციის განახლებები, მეპატრონის და საზოგადოებრივი ანგარიშების ციკლები, კლიენტის თანხების აუდიტები, გადასახადების სექრეტები და კონტრაქტების განახლება.
დაორგანიზება ტრასტული ინფრასტრუქტურის საფუძველზე, არა დოკუმენტაციის: სტრუქტურის გადაწყვეტილება, ფორმირება, ნებართვები, კლიენტის ანგარიში და სისტემების მშენებლობა, შემდეგ კი პირველი მანდატი. კომპანია ოპერაციულია, როდესაც მფლობელი უსაფრთხოდ შეუძლია მისცეს შენობა — რეგისტრაციის თარიღი ამას არ ადასტურებს.
ბანკურის, ინვესტორის და კომერციული მზადყოფნა
ბანკი, რომელიც უძრავი ქონების მმართველს უკან მიჰყავს, სინამდვილეში აფინანსებს კლიენტთა თანხების შეთანხმებას: ვის ფონდები აღწევს, როგორ არის ისინი ისედაც გაცემული და როგორ არის კომპანიის საკუთარი საფასურები გამიჯნული. მოამზადეთ შემდეგი, სანამ მონაწილე პროცესები დაიწყება:
- მომსახურებისა და ხელისუფლების მატრიცა
- მმართველობის შეთანხმების შაბლონი
- სათბო და დეპოზიტების ნაკადის შეთანხმება
- უძრავი ქონების სისტემა და ದಾಖლების გეგმა
- მომსახურების შესყიდვის კონტროლი
მიზანი არის ერთიანი მკაფიო ნაკადი ქირაობის გადახდისგან მფლობელი ანგარიშისაკენ — იგივე ისტორია მმართველობის შეთანხმებაში, ანგარიშის სტრუქტურაში და ბანკის განაცხადში. ეს სიზუსტე აჩქარებს პროცესს; ის ვერანაირ გარანტიას არ იძლევა ანგარიშზე, მანდატზე ან დამტკიცებაზე.
კითხვები, რომლებზეც უნდა უპასუხოთ ტრანსაქციის გადახდისთან
- რომელი უძრავი ქონებები და მომსახურებები კონტროლდება?
- გისურვებთ კომპანიას ლიზინგის თუ არჩეული ვარიანტების მიღება?
- ვინ იღებს ქირებს და დეპოზიტებს?
- ვის გააჩნია სარემონტო ხარჯების დამტკიცება?
- მონაწილეობენ მოკლევადიანი დარჩენები?
ამ შეკითხვების უპასუხო კონტექსტები უნდა ჩაიწეროს იმ მხარეზე, რომელსაც ამ შეკითხვების პასუხი აქვს — ჩვეულებრივ მფლობელი, საზოგადოების საბჭო ან ლიცენზირების ხელისუფლება. თანხები არაერთგვაროვნების გაწვდვა, თუ გზების დასაწყისში უნდა დარჩეს, ხდება რეგულირების კონფლიქტი პირველი შეგროვების შემდეგ.
მოთხოვნილ შეცდომები
- ბროკერიტსა და უძრავი ქონების მმართველობის გადახდა
- მფლობელების ფინანსების ოპერაციული თანხის ერთად შერევა
- საზოგადოებრივი ფუნქციების შესრულება საჭირო როლის გარეშე
- დასვენების სახლების დამატება გრძელვადიანი მმართველობის მოდელში
ამ სექტორში ძვირადღირებული შეცდომაა ფულის ქონა მანდატითა და ნებართვით, რაც არ არის დაფარული - ეს მოქმედი ბიზნესს ამატებს წნეხის სახით. შეადარეთ სრული გზები იმაზე, რაც თითოეული საშუალებას იძლევა კომპანიას შეკრიბოს და მოაწეროს ხელი, და რეგულირების ღირებულებას, არა დაფიქრდების ჯარიმით.
რა აფასებს Velarozone
VelaroZone-ის მრჩევლის მიერ გაწვდილი შეფასება მმართველობის მანდატს ტრანსახგავსი გადაწყვეტილება.
- მარშრუტების კატეგორიები, რომლებიც ღირებულია შედარების, და როგორ იღებენ თითოეული მმართველობას, ლიზინგსა და საზოგადოებრივ როლებს.
- რომელი სერვისები არის ჩვეულებრივი კომერციული საქმიანობა და რომელი სჭირდება კონკრეტულ ნებართვას ან კვალიფიცირებულ პირს.
- კლიენტის ფული, ანგარიშების გამიჯვნა და სისტემების დამოკიდებულებები, რომლებიც უნდა აღემატოს პირველ მანდატამდე.
- ღირებულების ფენები, რომლებშიც ადამიანები, სისტემები და კონტროლები, არა ლიცენზია, ატარებს საბიუჯეტო.
- დოკუმენტები, ღია მანდატური კითხვები და მოსაზრებები, რომლებიც სპეციალისტური დადასტურების საჭიროებენ.
- ფაილის თანმიმდევრობა, რომელიც იწყება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც კლიენტი მოიცავს და დაამტკიცებს გზას.
ბოლო ინსტიტუციურ საგზაო სია, ზუსტი აქტივობა, მიმდინარე მოთხოვნები და საარქივო გზა გაამყარება ახლა არსებულ ფაქტებზე. ესაა გადაწყვეტილების შედეგები, არ ვებსაიტის წარმომადგენლები.
