დასვენების სახლის ან მოკლევადიანი გაქირავების მართვის კომპანიის შექმნის პროცესები

ამ ბიზნესის შესახებ უმეტესი სახელმძღვანელო ლიცენზიით იწყება. პრაქტიკაში კომპანია ყველაზე მარტივი ნაწილია. რეგისტრირებული კომპანია, რომლის საქმიანობაც გაქირავებას ჰგავს, ვერ განათავსებს ვერც ერთ ღამეს, სანამ ოპერატორის დამტკიცება და ერთეულების რეგისტრაცია არ არსებობს, ხოლო დაჯავშნის პლატფორმა არ დაელოდება, სანამ მათ მიიღებთ.

ამიტომ ჯერ ერთეულები აღრიცხეთ. თითოეული ბინისთვის ჩაიწერეთ, ვინ არის მესაკუთრე, მოაწერს თუ არა ხელს მანდატს, რას უშვებს შენობის წესები და მესაკუთრეთა ასოციაცია და რომელ ემირატშია ის. იმ ერთეულების რაოდენობა, რომლებსაც გაშვებისას კანონიერად მართავთ, ბიზნესზე მეტს გვეუბნება, ვიდრე არჩეული იურიდიული პირი. დამფუძნებელს ექვსი უფლებამოსილი ერთეულით და დამფუძნებელს სამოცით სხვადასხვა ნაღდი ფულის საჭიროება, პერსონალი და საბანკო საუბრები ექნებათ.

თითოეულ ემირატს საკუთარი რეჟიმი აქვს. დუბაის რეჟიმს DET ადმინისტრირებს, აბუ-დაბისას DCT, ამიტომ ორივეში გაწერილი პორტფელი ორი დამტკიცების ტრასაა. დუბაიში საკანონმდებლო პორტალზე გამოქვეყნებული დებულება სამ ეტაპს ადგენს: წინასწარი თანხმობა (initial approval), შემდეგ ოპერატორის ლიცენზია, შემდეგ ნებართვა თითოეულ ერთეულზე. ლიცენზია სტანდარტულად 1 წლით მოქმედებს (4 წლამდე, თუ მთელი ვადის საფასური გადახდილია), ხოლო თითოეული ნებართვა 1 წლით, ამასთან განახლება ვადის გასვლამდე უნდა მოთხოვნილი იყოს. მესაკუთრეთა მანდატებზე ხელის მოწერამდე შესაბამის უწყებასთან დაზუსტეთ მიმდინარე მოთხოვნები და საფასურები, რადგან მათ უწყება ადგენს და ცვლის.

ორი მოდელი სტუმრისთვის ერთნაირად გამოიყურება, ხოლო მარეგულირებლისთვის, მესაკუთრისთვის და ბანკისთვის ძალიან განსხვავებულად.

მართვის ხელშეკრულებისას მესაკუთრე რჩება გამქირავებლად, ხოლო კომპანია იღებს საფასურს ან შემოსავლის წილს. ეს მომსახურების ბიზნესია. მისი რისკი რეპუტაციული და სახელშეკრულებოა: დაზიანებული ერთეული, დაგვიანებული გადახდა, ჩამოთვლილთაგან ამოღება.

მთავარი იჯარისას კომპანია ბინას ქირაობს და ღამეების მიხედვით გასცემს ქვეიჯარით. ის ქირას იხდის იმის მიუხედავად, გაიყიდება თუ არა ღამეები. ეს დატვირთვაზე დამოკიდებული ბიზნესია, ხოლო თავად იჯარა რეგისტრირებული ჩანაწერია. Dubai Land Department აქვეყნებს იჯარის რეგისტრაციის სერვისს (Ejari) დუბაიში იჯარის ხელშეკრულებების დასარეგისტრირებლად და განსაახლებლად. Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) თავის სერვისებში ასახელებს იჯარისა და ქონების მართვის ხელშეკრულებების რეგისტრაციას, განახლებას, ცვლილებას და შეწყვეტას. არც ერთი გვერდი არ აღწერს დღიური გაქირავების სახლების წესებს, ამიტომ ისინი განიხილეთ როგორც რეესტრები, სადაც ხელშეკრულებების კვალი ინახება, და ტურიზმის უწყებას ჰკითხეთ, როგორ სურს იჯარისა და მესაკუთრის თანხმობის დადასტურება.

ჯგუფები, რომლებიც ორივე მოდელით მუშაობენ, ხშირად მათ ცალკე იურიდიულ პირებში აქცევენ. კრედიტორები, მესაკუთრეები და ტურიზმის უწყება რისკს სხვადასხვანაირად აფასებენ, ხოლო მთავარი იჯარიდან მიღებული ზარალი მესაკუთრეთა ფულის გვერდით არ უნდა იდგეს.

ბიზნესის ქონებისა და თემის მართვად დასახელება მას სასტუმროს რეჟიმიდან არ გამოიყვანს, თუ სტუმრები ღამეების მიხედვით რჩებიან. ეს ლიცენზია შეესაბამება მომსახურების გადასახდელებსა და დამქირავებლების მართვას და არა სტუმრების მიღებას.

ბანკი მოკლევადიანი განთავსების ოპერატორს აღიქვამს როგორც სასტუმრო სფეროს მოვაჭრეს, რომლის ანგარიშზეც სხვების ფულია. ერთ თვეში ერთსა და იმავე ანგარიშზე შეიძლება იყოს ბარათით მიღებული შემოსავალი, გადახდის უკან დაბრუნების მოთხოვნები (chargebacks), დასაბრუნებელი დეპოზიტები, გადახდები მესაკუთრეებზე, დასუფთავების ხარჯები და უწყების სახელით აკრეფილი ტურისტული გადასახდელები.

წინასწარ გადაწყვიტეთ, ვინ არის გადახდების აღრიცხული მოვაჭრე (merchant of record), რადგან ეს პირი იღებს გადახდის უკან დაბრუნების მოთხოვნებს და პლატფორმასთან საგადახდო ურთიერთობას ინარჩუნებს. გადაწყვიტეთ ისიც, სად დარჩება დეპოზიტები და ტურისტული თანხები, სანამ ისინი შემდგომ არ გადაირიცხება, და როგორ უკავშირდება მესაკუთრის ამონაწერი დაჯავშნას.

დოკუმენტების ნაკრები, რომელიც კორპორატიული საბანკო ანგარიშისთვის მზადყოფნის ეტაპზე გვეხმარება, არის ერთი სრულად მიკვლეული დაჯავშნა: პლატფორმაზე დაჯავშნა, სტუმრის გადახდა, ტურისტული თანხა, მესაკუთრის ამონაწერი. თუ ხელშეკრულებები ერთსა და იმავეს ამბობს, ონბორდინგი უფრო მარტივია. გადაწყვეტილება მაინც ბანკს ეკუთვნის და არაფერი აქედან არ იძლევა ანგარიშის ან პლატფორმაზე განთავსების გარანტიას.

სტუმრებთან მომუშავე კომპანიას უნდა ჰქონდეს ოპერატორის ლიცენზია, ერთეულების ნებართვები და დაზღვევა, რასაც დარჩენა გულისხმობს. დუბაიში დებულება მოითხოვს ემირატში ლიცენზირებული მზღვეველის პოლისს, რომელიც მოქმედებს ლიცენზიის მთელი ვადის განმავლობაში და ფარავს სტუმრების მიერ მიყენებულ ზიანს. მის გვერდით შეიძლება არსებობდეს ტექნოლოგიური ფილიალი ან მესაკუთრეთა ქონების მფლობელი სტრუქტურა, მაგრამ მხოლოდ რეალური როლით.

ვინმე უნდა აგებდეს პასუხს სტუმრების იდენტიფიკაციასა და ანგარიშგებაზე, ვინმე დასუფთავების სტანდარტებზე და ვინმე მესაკუთრეთა ანგარიშგებაზე. მცირე ფირმაში ხშირად ეს ერთი და იგივე ორი ადამიანია, ამიტომ ვიზებისა და დაწესებულების ბარათის (establishment card) შესაძლებლობები ერთეულების რაოდენობასთან ერთად უნდა დაიგეგმოს და არა მის შემდეგ. ტურიზმის უწყებასთან დაზუსტეთ, ნებართვისთვის ითხოვს თუ არა დასახელებულ მენეჯერს ან ადგილობრივ საკონტაქტო პირს.

დისტანციური დაფუძნება ოპერაციას დისტანციურს არ ხდის. ერთეულები პირადად მოწმდება, თეთრეული პირადად გადააქვთ და გასაღებები პირადად გადადის ხელიდან ხელში.

ძვირი შეცდომაა ისეთი ერთეულის ექსპლუატაცია, რომლის ნებართვა, თანხმობა ან შენობასთან დაკავშირებული მდგომარეობა გადაუჭრელია. შემოსავალი მცირეა, საფრთხე კი არა.

ხარჯი აქ დამოკიდებულია მარშრუტზე და უპირველეს ყოვლისა ერთეულების რაოდენობაზე, რადგან ნებართვები, ავეჯით აღჭურვა, სისტემები და განახლებები პორტფელის ზრდასთან ერთად იზრდება. საფასურებს ტურიზმის უწყება ადგენს და ისინი იცვლება, ამიტომ განაცხადის წარდგენამდე ისინი კიდევ ერთხელ გადაამოწმეთ. Velarozone-ის მომსახურების საფასური პუნქტობრივადაა მითითებული წერილში-შეთანხმებაში მომსახურების პირობებზე (engagement letter), ხოლო როგორ მუშაობს Velarozone თანმიმდევრობას განმარტავს. თავად იურიდიული პირისთვის მეინლენდის (mainland) და თავისუფალი ზონის (free zone) მარშრუტები შეადარეთ მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ერთეულების აღრიცხვა და სახელშეკრულებო მოდელი დაზუსტდება.