Comment structurer un marché PropTech ou une plateforme de liste de propriétés

Partez de ce que la plateforme fait aujourd'hui et de ce qu'ajouteront les trois prochaines versions. Les annonces, la messagerie, les offres, les réservations et les paiements modifient chacun la réponse. Une société enregistrée pour le développement de logiciels peut livrer un produit qui devient discrètement un courtage. La question utile est de savoir quelle fonctionnalité, dans quelle version, exerce en premier une fonction réglementée, et quelle entité détiendra cette fonction le moment venu.

Consignez cela sous forme de cartographie fonctionnalité par fonctionnalité : ce que fait le produit, ce qu'il laisse délibérément à des parties agréées, et quelle fonctionnalité prévue ferait changer la réponse. Les investisseurs, les portails partenaires, les banques et les prestataires de paiement mènent tous leurs vérifications sur la base de ce document, qui se révèle donc utile à plusieurs reprises.

Les deux registres décrivent leur activité réglementée en des termes différents, et vous devez savoir lequel s'applique à chaque fonctionnalité.

Le site de la DLD répertorie un service permettant de consulter les agents immobiliers agréés par la RERA à Dubaï, un service de vérification des licences et des permis que le Land Department délivre aux professionnels de l'immobilier, ainsi qu'une option d'intégration d'applications aux systèmes de la DLD via ses API. Un portail de Dubaï peut donc vérifier la licence d'un agent à la source, et un agent a besoin d'une licence RERA pour exercer en cette qualité. La DLD délivre également des permis de publicité immobilière via son système Trakheesi, les annonces électroniques et les plateformes de promotion immobilière figurant parmi les types de permis. La plupart des permis coûtent AED 1,000 et le délai de service indiqué est de 1 jour ouvré.

Le site de l'ADREC répertorie la délivrance des licences aux professions immobilières (nouvelles licences, renouvellements et accréditations), un service de permis publicitaires permettant à une entreprise de faire la publicité d'un bien en toute légalité, un système de gestion des comptes séquestres pour les paiements immobiliers, ainsi que Madhmoun, qu'elle décrit comme la plateforme MLS de confiance d'Abu Dhabi, et un service de vérification des publicités. Une plateforme qui diffuse des biens d'Abu Dhabi est donc confrontée, sur le même marché, aux permis publicitaires et à une plateforme d'annonces gérée par l'État.

Aucune de ces deux pages n'énonce l'ensemble des conditions applicables à une plateforme technologique. Confirmez auprès du DLD et de l'ADREC la situation d'une fonctionnalité donnée avant de la développer, et avant d'indiquer aux investisseurs qu'elle se situe hors du périmètre.

Logiciel fourni à des courtiers et à des promoteurs. La plateforme n'est pas en relation avec les utilisateurs finaux en son nom propre. C'est le cas le plus simple : une licence commerciale de technologie, les obligations réglementées incombant aux clients.

Un portail d'annonces et de Leads. Il affiche des biens et vend des Leads ou des abonnements. Il ne relève pas du courtage uniquement s'il ne négocie pas et ne perçoit pas de rémunération à la réalisation de l'opération. Les règles de publicité et la vérification de ce qui est publié sont les points où ce modèle rencontre le plus souvent les registres.

Une plateforme numérique de courtage ou de transaction. Elle exerce la fonction de courtier et requiert la licence de courtier de l'émirat. Consultez le courtage immobilier aux UAE pour savoir ce que cela implique.

Applications de loyers et de maintenance. Si l'application perçoit des loyers ou gère des biens pour le compte de propriétaires, le volet gestion constitue une activité réglementée ; comparez avec la gestion de biens et de copropriétés.

La plupart des plateformes relèvent de deux de ces cas à la fois. La solution habituelle est une séparation : une entité technologique qui conçoit le produit et en concède la licence, et une entité distincte, agréée, qui exerce le courtage, la gestion ou le maniement des fonds. Cette séparation tient aussi les obligations réglementées à l'écart du bilan de la société de logiciels.

Une plateforme immobilière détient des noms, des pièces d'identité, des numéros de téléphone et des historiques de visites. La loi des Émirats arabes unis sur les données personnelles, le décret-loi fédéral n° 45 de 2021, est entrée en vigueur le 2 janvier 2022 et s'applique au traitement effectué par des systèmes électroniques. La page du gouvernement des Émirats arabes unis consacrée à la protection des données indique que les sociétés qui détiennent des données personnelles doivent les sécuriser et en préserver la confidentialité, que le traitement requiert en principe le consentement du propriétaire des données, sous réserve d'exceptions précisées, et que les personnes peuvent demander des corrections ou l'arrêt du traitement. Elle indique aussi que la loi fixe des exigences pour le transfert transfrontalier.

Pour une plateforme, cela signifie que le lieu d'hébergement, les sous-traitants ultérieurs et toute société mère étrangère doivent chacun reposer sur un fondement déclaré avant le lancement. L'UAE Data Office, créé par le Federal Decree Law No. 44 of 2021, est le régulateur fédéral des données. Lisez les règles sur les transferts transfrontaliers avant de choisir où le produit est hébergé, car la page citée ci-dessus ne les détaille pas.

Les revenus d'abonnement sont simples à lire pour une banque. Les honoraires de réussite, les réservations et tout ce qui ressemble à un dépôt détenu changent la discussion. Le système de gestion des comptes séquestres (escrow) d'ADREC existe parce que les paiements immobiliers sont censés se trouver dans un cadre contrôlé. Une entité technologique qui reçoit des dépôts assume précisément le risque que ce système est conçu pour supprimer.

Conservez les dépôts et les loyers en dehors de l'entité technologique, par l'intermédiaire de la structure régulée ou d'un circuit de paiement approuvé. Si le produit lui-même fait circuler des fonds, lisez aussi la mise en place fintech. Les conditions d'utilisation, la présentation aux investisseurs et la demande bancaire doivent décrire le même produit, et surtout la même position en matière de commission et de conservation des fonds. Lorsqu'elles divergent, c'est dans la préparation du compte bancaire d'entreprise que cela apparaît en premier.

Le dernier point est le plus coûteux. Comparez les voies selon leur capacité à absorber la feuille de route, et non selon les frais du premier jour.

La licence représente une petite ligne à côté de l'ingénierie. Le coût dépend du nombre de fonctionnalités régulées comprises dans le périmètre et du fait qu'elles soient détenues directement ou par une structure approuvée. Les honoraires propres de Velarozone sont détaillés dans la lettre de mission, et le fonctionnement de Velarozone en explique les étapes. Comparez les options mainland et free-zone pour l'entité technologique seulement après avoir terminé la cartographie des fonctionnalités.