Comment créer une entreprise de développement immobilier aux Émirats ?

Dans un projet de promotion, trois choses différentes exigent une approbation, et elles ont des responsables différents. L'entité est immatriculée. Le promoteur est agréé. Le projet est enregistré. Une société dont l'activité semble relever de la promotion ne peut toujours pas lancer les ventes si l'un de ces éléments, ou le dispositif de fonds des acheteurs, manque. Un projet d'hydrogène ou d'ammoniac fait face à une répartition d'approbations similaire, exposée dans le guide du projet d'hydrogène vert.

Le site de la Dubai Land Department propose un service qui présente les promoteurs qu'elle a approuvés, ainsi qu'une demande d'état d'avancement de projet indiquant le pourcentage d'achèvement des projets de Dubaï. L'ADREC répertorie un service de projets immobiliers pour enregistrer les projets de développement et suivre les étapes d'achèvement, ainsi qu'un système de gestion des comptes séquestres pour les paiements immobiliers. Les autorisations de construire relèvent de la municipalité ; le site de Dubai Municipality comporte une catégorie bâtiment couvrant la planification et la supervision des projets d'infrastructure urbaine.

Les étapes précises, les documents et les critères d'éligibilité applicables à l'agrément du promoteur, à l'enregistrement du projet et au séquestre varient d'un émirat à l'autre et évoluent. Confirmez la procédure en vigueur auprès de l'autorité foncière de la parcelle avant de concevoir quoi que ce soit autour de celle-ci.

Déterminez quel droit la société détient sur le site : pleine propriété, bail, ou contrat de développement. C'est ce qui décide si ce droit peut seulement étayer l'agrément du promoteur et l'enregistrement du projet. Un propriétaire foncier, un promoteur et une société de projet sont souvent trois parties différentes, et les prêteurs comme les dispositifs de protection des acheteurs poussent souvent vers une structure distincte pour chaque projet.

Une même société qui détient à la fois le terrain, les obligations de développement et l'argent des acheteurs de plusieurs projets constitue la structure la plus difficile à financer et la plus difficile à démanteler. L'entité qui vend les unités doit être celle qui est enregistrée pour les développer, et qui détient le droit sur le terrain, les approbations et les obligations de livraison sur lesquels repose la vente. Des sociétés holding, des véhicules de propriétaire foncier et une société mère étrangère peuvent se situer au-dessus, chacun avec un rôle réel. Que ces niveaux de détention relèvent d'une société mainland ou de free zone, le projet lui-même suit l'émirat où se situe la parcelle.

Le compte séquestre (escrow) distingue un promoteur d'une société immobilière ordinaire. À Dubaï, la Dubai Land Department publie des orientations sur la conformité à la Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts. Ne réservez rien, ne percevez aucun acompte et ne signez aucun formulaire de réservation tant que le circuit de vente et le dispositif de compte protégé ne sont pas clairs auprès de l'autorité. Présenter l'entreprise comme un véhicule d'investissement ou un cabinet de conseil ne la fait pas sortir du régime de promoteur si elle reçoit de l'argent d'acheteurs pour un lot non construit.

Un groupe qui finance des projets sans vendre d'unités au public se situe dans une position différente de celui qui perçoit l'argent des acheteurs sur plan. Déterminez lequel vous êtes avant de structurer. Séparez les flux de trésorerie du propriétaire foncier de ceux du projet, car leur mélange est le schéma que les banques d'escrow et les avocats des acheteurs contestent en premier.

Elles évaluent le projet et la protection de l'argent des acheteurs, non la licence commerciale. Préparez les documents relatifs au terrain et à la propriété, un modèle de faisabilité, un organigramme des sociétés de développement et de projet, une stratégie relative aux consultants, aux entrepreneurs et au financement, ainsi qu'un plan de vente, d'escrow et de livraison. L'objectif est un récit unique et cohérent entre le modèle de faisabilité, les contrats et le dossier bancaire. L'origine des fonds propres du projet compte également ; voir l'origine du patrimoine et des fonds et les business plans et la documentation.

Les frais de licence sont modestes au regard du budget du projet. Le coût dépend de la voie retenue, et les honoraires de Velarozone eux-mêmes sont détaillés dans la lettre de mission (voir comment fonctionne Velarozone). Distinguez les frais exigibles du capital, des dépôts et des coûts de conseil, et confirmez les frais d'autorité en vigueur auprès de chaque autorité avant tout dépôt.

L'erreur coûteuse est structurelle : vendre depuis la mauvaise entité, ou depuis un projet qui n'est pas encore enregistré, puis refaire la documentation sous la pression des acheteurs et de l'autorité.

Le calendrier suit le parcours du projet, et non les formalités : maîtrise du terrain, décision sur la structure, constitution de l'entité, enregistrement du promoteur et du projet, escrow, lancement des ventes, construction, remise des clés. La société peut exister en quelques jours. Ce n'est jamais la date à laquelle les ventes peuvent s'ouvrir tant que les approbations du projet et de l'escrow sont en attente. Les visas de résidence et le parrainage du personnel interviennent une fois que l'entité et sa direction sont arrêtées. Les renouvellements, l'escrow et le reporting du projet, les audits et les obligations communautaires postérieures à la remise des clés suivent le cycle de l'autorité.