بدء سمسرة عقارية في دبي أو الإمارات العربية المتحدة بشكل عام

تحتاج الشركة إلى موافقة خاصة بها، ويحتاج كل وسيط يتفاوض إلى موافقة فردية. وموافقة الشركة هي الأسهل في الحصول عليها. ومع ذلك لا يجوز لكيان مرخص له أنشطة معقولة أن يُشغّل وسيطاً غير معتمد، ولا أن يعلن عن وحدة ليست لديه صلاحية تسويقها.

أعدّوا قائمة بالأشخاص الذين سيؤدون العمل الخاضع للتنظيم، وتأكدوا من الجهة المختصة بأن كل واحد منهم يمكن اعتماده في الإمارة المعنية. افعلوا ذلك قبل اختيار الكيان. في دبي يحتاج كل وسيط إلى بطاقة تصدر عبر نظام ترخيصي التابع لدائرة الأراضي والأملاك. الرسم المنشور هو AED 500، وتبلغ رسوم اختبار الوسطاء AED 700 إضافة إلى رسم معرفة قدره AED 10 ورسم ابتكار قدره AED 10، ويحتاج مقدم الطلب إلى شهادة حسن سيرة وسلوك من شرطة دبي. وترتبط صلاحية البطاقة بالرخصة التجارية. ويُعفى من الاختبار من تجاوزوا 55 عاماً والوسطاء الذين أمضوا 5 سنوات متتالية في المكتب العقاري نفسه. وفي أبوظبي يُدرج مركز أبوظبي العقاري (ADREC) خدمات ترخيص واعتماد المهن العقارية. وتختلف خطوات التأهيل من إمارة إلى أخرى، لذا اسألوا الجهة المختصة عمّا يجب أن يستكمله كل واحد من أفرادكم.

تسمية النشاط شبكة إحالة أو وكالة تسويق لا تُبقيه خارج النظام التنظيمي إذا كان العاملون فيه يتفاوضون على الشروط ويشاركون في العمولة. والشركة التي تكتفي بالتعريف بالعملاء دون تفاوض وضعها مختلف عن التي تُبرم الصفقات. ابدؤوا برسم رحلة العميل الفعلية.

كل إعلان عقاري يحتاج إلى جهة تملك الصلاحية وتقف خلفه. في دبي، يتطلب الإعلان تصريحاً يُصدر عبر نظام «تراخيصي» (Trakheesi). الرسم المنشور هو 1,000 درهم إماراتي لمعظم أنواع التصاريح، و5,000 درهم لفعالية إطلاق مشروع، إضافة إلى رسم المعرفة والابتكار البالغ 20 درهماً، وتستغرق المعالجة يوم عمل واحداً. وعلى الوسيط مقدّم الطلب أن يرفق نسخة من عقد التسويق مع مالك العقار لمعظم أنواع التصاريح، بما في ذلك الإعلانات عبر الإنترنت والإعلانات المبوّبة. وفي أبوظبي، تصف ADREC منصة «مضمون» (Madhmoun) بأنها منصة للقوائم العقارية المتعددة (MLS) يمكن للمستخدمين من خلالها تصفح القوائم والتحقق من الإعلانات. تحقق من قواعد الإعلان الحالية لدى الجهة المختصة قبل أن تنفق أي مبلغ على البوابات العقارية.

يضيف العمل على المشاريع على الخارطة (off-plan) فحصاً ثانياً: هل المطوّر والمشروع معتمدان. تنشر دائرة الأراضي والأملاك قائمة بالمطورين المعتمدين لديها، ويُظهر الاستفسار عن حالة المشروع نسبة الإنجاز للمشاريع في دبي. والشركة التي تبيع مشروعاً لا يمكن التحقق منه هي التي تتحمل النزاع. لمعرفة كيفية اعتماد المطورين، راجعوا التطوير العقاري.

يحتاج التسويق بين الإمارات وخارج الدولة إلى فحص خاص به، لأن موافقة إمارة واحدة لا تغطي إمارة أخرى.

قرروا الآن هل ستحتفظ الشركة بوديعة في أي وقت. إن لم تفعل، فاذكروا ذلك في العقود وأبعدوا أموال العملاء عن حساب الشركة. وإن كانت ستفعل، فعاملوا ذلك بوصفه أكبر مسألة مصرفية في النشاط.

يخضع الوسطاء أيضاً لإشراف وزارة الاقتصاد على مكافحة غسل الأموال في الأعمال والمهن غير المالية المحددة، ومنها العقارات. وتُدرج صفحة الوزارة إرشادات تكميلية لوكلاء العقارات والوسطاء، وتعميماً بشأن تقارير النشاط العقاري، وإرشادات حول العناية الواجبة تجاه العملاء والإبلاغ عن المعاملات المشبوهة. كما تُدرج التسجيل في نظام goAML للجهات المبلِّغة. اسألوا الوزارة هل يجب على شركتكم التسجيل وكيف، قبل أن تقبلوا أول عميل.

تدقق البنوك أكثر ما تدقق في تدفقات العمولات والودائع: من يدفع للشركة، ومقابل ماذا، وهل تستقر أموال العملاء في الحساب في أي وقت. ينبغي أن يتطابق سرد واحد متسق لكيفية تحوّل الصفقة إلى أتعاب، من الإدراج المصرّح به إلى الاتفاقية الموقعة إلى العمولة المفوترة، عبر الموقع الإلكتروني والعقود وملف البنك. راجعوا جاهزية الحساب المصرفي للشركة لمعرفة كيفية إعداد هذا الملف، ومصدر الثروة والأموال عندما تحتاج أموال المالكين إلى شرح.

ينبغي أن يوظف الكيان الذي يوقّع اتفاقيات العمولة الوسطاء المعتمدين وأن يتحمل الواجبات المهنية وراء كل صفقة. ويمكن أن توجد إلى جانبه كيانات إحالة وشركة أم في الخارج بدور حقيقي. وإذا جمعتم بين الوساطة السكنية ووكالة المشاريع على الخارطة (off-plan) والتسويق في الخارج، فإن الصلاحيات وقواعد الأموال تختلف لكل نشاط، وغالباً ما يكون إدارة كيانات منفصلة لكل نشاط أسهل من إدارة شركة واحدة تشرح الاستثناءات. والجمع بينها لا يبسّط العلاقة مع البنوك.

في إطار شركة في البر الرئيسي (mainland) أو كيان في المنطقة الحرة (free zone) (راجعوا المنطقة الحرة أم البر الرئيسي)، تتبع قواعد الوساطة العقار لا الكيان. اختاروا مقر الكيان بحسب العقارات التي سيبيعها.

التكلفة المتكررة أهم من تكلفة التأسيس. فكل وسيط معتمد والمكتب والمنصات تُجدَّد وفق دورات خاصة بها، ولذلك يتغير اقتصاد الشركة بتغير عدد العاملين، وكذلك تأشيرات الإقامة لكل من يدرّ دخلاً. وتعتمد التكلفة على المسار، وتُفصَّل رسوم خدمة Velarozone في كتاب الارتباط (راجعوا كيف تعمل Velarozone).

كل هذه الأخطاء الأربعة رخيصة الوقاية وباهظة الدفاع. قارنوا بين المسارات على أساس تكلفة التجديد لكل وسيط معتمد، والعمليات المسموح بها، ومعاملة البنوك، لا على أساس رسوم التأسيس. ويتحدد موعد الإطلاق بأبطأ موافقة فردية لا بأسرع شهادة.