指南
如何构建一个 PropTech 市场或物业列表平台
简短的回答
阿联酋的房地产监管按酋长国分别设定。在迪拜，Dubai Land Department（DLD）通过RERA向经纪人发放许可；在阿布扎比，Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC）向房地产职业发放许可、签发广告许可，并运行托管账户管理。仅提供软件或展示房源的平台可以处于这些监管制度之外。最常决定路径的是功能组合：一旦产品开始议价、传递要约、在成交时获得收入或接触定金，无论公司如何称呼自己，它都在履行受监管的职能。
产品路线图就是许可证申请
先从平台现在做什么、接下来三个版本会增加什么入手。房源、消息、要约、预订和支付，每一项都会改变答案。一家为软件开发而注册的公司，可能发布一款悄然变成经纪业务的产品。有用的问题是：哪项功能、在哪个版本中首先履行受监管的职能，以及届时由哪个实体承担该职能。
把这些写成逐项功能的对照图：产品做什么，有意交给获批准方的是什么，以及哪项计划中的功能会改变答案。投资人、门户合作方、银行和支付服务商都会依据这份文件开展尽职调查，因此它能多次发挥作用。
DLD与ADREC公布了什么
这两个登记机构用不同的术语描述各自受监管的活动，您需要弄清哪一个适用于每项功能。
DLD网站列出了：一项查看迪拜经RERA许可的房地产经纪人的服务，一项核验Land Department向房地产从业人员签发的许可证和许可的服务，以及通过其API将应用与DLD系统集成的选项。因此，迪拜的门户可以直接在源头核验经纪人的许可证，而经纪人需要RERA许可才能以经纪人身份开展业务。DLD还通过其Trakheesi系统签发房地产广告许可，许可类型包括电子广告和房地产推广平台。大多数许可费用为AED 1,000，所列服务时间为1个工作日。
ADREC 的网站列出了房地产专业人员的许可(新许可、续期和认证)、让企业可以合法发布房产广告的广告许可服务、用于房产付款的托管账户管理系统,以及 Madhmoun(它将其描述为阿布扎比值得信赖的 MLS 平台),此外还有核实广告的服务。因此,发布阿布扎比房源的平台,在同一个市场中既要面对广告许可,也要面对政府运营的房源平台。
两个页面都没有列出对技术平台的完整条件。在构建某项具体功能之前，以及在告诉投资人它不在监管范围之内之前，请向DLD和ADREC确认它属于哪一类。
四种模式，四种答案
向经纪人和开发商提供的软件。平台不以自己的名义面向终端用户。这是最简单的情形：一份商业技术许可证，受监管的义务由客户承担。
房源与潜在客户（lead）门户。它展示房产，并出售潜在客户或订阅服务。只有在不议价、不在成交时获得收入的情况下，它才不构成经纪业务。广告规则以及对所列内容的核验，是这一模式最常与登记机构发生交集的地方。
数字经纪或交易平台。它履行经纪人职能，需要所在酋长国的经纪人许可。有关其所涉内容，请参阅阿联酋房地产经纪。
租金与维护应用。如果应用收取租金或为业主管理物业，则管理部分属于受监管活动；请比较物业与社区管理。
大多数平台同时属于其中两种。通常的解决办法是拆分：由一个技术实体构建并授权产品，由另一个单独获批准的实体承担经纪、管理或资金处理职能。这种拆分还使受监管的义务远离软件公司的资产负债表。
个人数据及其对技术栈的影响
房产平台持有姓名、身份文件、电话号码和看房记录。阿联酋的个人数据法，即2021年第45号联邦法令法，于2022年1月2日生效，适用于通过电子系统进行的处理。阿联酋政府的数据保护页面称，持有个人数据的公司必须保障其安全并保密，处理一般需要数据所有人同意（有列明的例外），个人可以要求更正或停止处理。该页面还称，该法对跨境传输设定了要求。
对平台而言，这意味着托管位置、分包处理方以及任何境外母公司，在上线前都需要有明确说明的依据。依2021年第44号联邦法令法设立的UAE Data Office是联邦数据监管机构。在选择产品托管地点之前，请先阅读跨境规则，因为上述页面并未列出这些规则。
资金如何流转
订阅收入便于银行解读。成功费、预订以及任何类似代管定金的款项，则会改变谈话的性质。ADREC的托管账户管理系统之所以存在，是因为房产款项应当存放在受控的地方。接收定金的技术实体，承担的正是该系统旨在消除的风险。
将定金和租金放在技术实体之外，通过受监管的分支机构或获批准的支付路径处理。如果产品本身转移资金，请同时阅读金融科技设立。使用条款、融资演示文稿和银行申请必须描述同一款产品，尤其要对佣金和资金托管的立场保持一致。当它们出现分歧时，最先暴露的地方是企业银行账户准备情况。
平台常见的错误
- 把经过议价的交易称为“潜在客户开发”（lead generation）。
- 发布从未对照许可证或许可核验过的房源。
- 通过软件公司接收定金。
- 扩展到第二个酋长国时，没有重新核查该酋长国的经纪人和广告规则。
- 在规模扩张中途发布一项使公司成为经纪人的功能，然后在融资轮期间重组架构。
最后一项代价最高。比较各条路径时，要看它们对路线图的承载程度，而不是第一天的费用。
费用取决于什么
许可证只是工程开支旁边的一小项。成本取决于有多少受监管的功能在范围内，以及这些功能是直接持有还是由获批准的分支机构持有。Velarozone 服务费会在业务约定书（engagement letter）中逐项列明，Velarozone如何运作说明了各个步骤。请在功能对照图完成之后，再比较技术实体的内陆（mainland）和自由区（free zone）方案。
