指南
如何成立物业和社区管理公司
简短的回答
物业管理由各酋长国分别决定。在迪拜，Dubai Land Department 负责租约登记，Dubai Department of Economy and Tourism（DET）决定贸易许可证的经营活动。在阿布扎比，Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC）列明租赁和物业管理合同以及业主协会服务。所需许可取决于公司将为业主做什么：出租、收租、维修、社区管理职能或度假屋出租。最常决定路径的是公司将持有谁的资金，因为租金、押金和服务费各自带来处理和隔离方面的问题。
授权范围决定业务范围
管理人依业主或社区的授权行事。公司可以收取、支出和签署什么，来自该授权及其背后的许可，而不是来自注册。一家经营活动听起来像管理的公司，仍可能无法向租户开具发票、持有押金或履行社区管理职能。
有用的问题是，管理协议将授权公司对他人的物业和资金做什么。在选择实体之前先把这一点写下来。把服务称为设施协调或资产管理，并不能使其置身于管理制度之外，只要公司收取租金或行使社区权力。
物业主管部门公布的内容
Dubai Land Department 的网站介绍了 Dubai REST 应用，可用于租约的登记、续期和注销，租赁纠纷的解决与跟踪，以及在 Ejari 合同中添加共同居住人。住宅租赁和收租业务每天都在这一层面运作。
ADREC 列有一个租赁类别,涵盖租赁合同和物业管理合同的注册、续期、修改和注销;另有一个独立的业主协会类别,涵盖注册、预算、发票和服务费。社区管理公司应首先查看后者。
各酋长国对管理公司要求的具体许可、资质和登记，并未在这些页面中列明。在接受任何授权之前，请向楼宇所在酋长国的主管部门询问，您的服务需要哪些许可。
资金决定架构
接收物业管理人开户的银行，评估的是客户资金安排：谁的资金进入、如何分开存放，以及公司自身费用如何分离。请绘制一张资金图。公司收取什么、以谁的名义、进入哪个账户、谁批准该账户的支出，以及哪些新增服务会改变所需许可。业主、社区理事会、审计师和银行都以这张图来评判公司。
同一实体把业主资金、社区摊款和自有运营现金混在一起，正是银行和审计师会追问的情形。出于这个原因，许多集团把社区职能与资产组合业务分开。请准备服务与权限矩阵、管理协议模板、押金和资金流程、记录方案以及维修采购控制。目标是从租户付款到业主结算单形成一条清晰的单一流程，在协议、账户结构和银行申请中保持一致。该文件如何构建，请参见企业银行账户准备。
成本主要由人员、系统和控制决定，而不是注册：合格的管理人员、能够处理业主和社区账目的会计、承包商监督人员、物业系统、独立账户和保险。成本取决于路径，Velarozone 服务费在业务约定书中逐项列明（参见Velarozone 如何运作）。
租赁、经纪与度假屋
有三类活动很容易与管理混淆。
- 经纪：为佣金寻找租户或买家。称其为管理并不会改变其性质；经纪人如何获批，请参见房地产经纪。
- 社区管理：运营公共区域和业主协会职能，ADREC 将其列为单独的服务类别。
- 度假屋或酒店式出租：不同于长期管理的一类活动。在将其加入长期模式之前，请向 DET 确认在迪拜是否需要单独许可。
每增加一项服务，都会扩大所需许可并改变资金规则。无论您注册内陆（mainland）公司，还是选择自由区（free zone）实体（参见自由区还是内陆），物业所在酋长国的规则都适用于实际管理。
常见的问题
- 把经纪称为物业管理。
- 把业主资金与运营现金混在一起。
- 在没有所需角色的情况下履行社区管理职能。
- 未核实许可就把度假屋加入长期管理模式。
代价高昂的错误是持有授权或许可未覆盖的资金。这会让一家运营中的企业一夜之间变成负债。比较各路径时，要看每条路径允许公司收取和签署什么，以及控制措施的经常性成本。
人员配置、签证与续期
当业主可以放心地把一栋楼交给公司时，公司才算投入运营：许可已就位，客户账户和系统已搭建，关键人员已到岗，然后才是第一份授权。随后是从事该工作的员工的居留许可和担保。经常性事项包括许可续期、面向业主和社区的报告周期、客户资金审计、税务申报和合同续期。注册日期并不能证明上述任何一项已就绪。
