房产需要价值多少?

ICP的黄金居留指南将所需文件规定为“来自土地注册部门的确认信，确认拥有一处或多处估值≥ AED 200万的物业（无贷款）。” ICP在同一条流中的服务卡则重申为“来自房地产注册部门的信函，确认投资者拥有价值至少为AED 200万的物业。”

GDRFA迪拜针对投资者的黄金居留许可将条件表述为拥有“总价值不低于200万AED的一处房产或一组房产”，并增加了联邦层面页面所没有的一项机制：“房产价值必须由Dubai Land Department出具的房产状况证明（property status statement certificate）予以证明。”如果所有权是共有房产中的一份份额，GDRFA将200万AED标准适用于该份额的价值。该数额的构成方式见200万AED门槛如何衡量。

到这里为止是一致的。三者都描述了一个价值。“估值”一词、“总价值”一语，以及价值须“经证明”的要求，都指向同一个方向：资产值多少，由某人评估，现在。同一GDRFA页面上的公司途径要求不同的证明：有效的贸易许可证（trade licence）（见贸易许可证申请），以及经认可审计公司出具的经审核财务报告。

Dubai Land Department公布了迪拜申请人实际要走的那项服务。其措辞并不相同：“本服务允许拥有一处房产、且该房产的购买价值在购买时等于或超过200万AED的房地产投资者申请10年期可续期居留许可。”按字面理解，付款少于200万AED的业主不达标，无论该房产现在值多少。更广泛的资格问题见房产所有权黄金签证。

这是一项历史性衡量，并且说了两遍：购买价值，购买时。而且同一页面上的文件清单中没有任何一种估值证书：“1- 护照 / 2- 可提供e-Certificate of Title / 产权证书 / 3- 一张个人照片 / 4- UAE ID（如有）/ 5- 现有居留许可复印件（如有）。”请把产权证书或e-Certificate of Title带到与Velarozone顾问的首次沟通中。

还有一项证据使这一点更难以忽视。Dubai Land Department显然知道在需要市场价值替代方案时该怎么写，因为它在退休人员途径上就是这样做的：“房产的投资价值（购买价值或市场价值）为100万AED（全额付清，无抵押）（一处或多处房产），登记在申请人名下。”这个括号，购买价值或市场价值，出现在退休人员页面上，别的页面上都没有。贷款是第二个差异：ICP称“无贷款”，而GDRFA称有抵押的房产可以接受。详情见期房与抵押房产。

流传很广的说法是，门槛按当前市场价值而不是您所付的价格来评估，因此以低于200万AED购入、此后看着市场上涨的业主，可以凭新的估值获得资格。这对很多人会很有用，但已公布的记录并未确立这一点。

可以说的是，这一说法得到ICP和GDRFA措辞的支持，却被描述实际服务的Dubai Land Department页面所否定，而且没有任何机构公布一句话来调和二者。把升值途径说成既定事实，就等于断言一条没有任何机构写下的规则。

处于这一情形的业主,应在支付估价费用或购买更多房产之前,就其自身持有的房产确认该项检验。估价需要付费,而且按迪拜土地局(Dubai Land Department)的表述,估价报告未必就是该项服务所要求的文件。

GDRFA的机制是两级的，情态动词也不相同。迪拜土地局的证书“必须”认证价值。私营评估师的证书被视为可选择的：“评估证书可以通过迪拜土地局批准的办公室接受。”必须与可以接受并不等同，选择错误的一个会造成循环成本。

Dubai Land Department公布了两种不同的估值文件，并为每一种公布了单独的核验服务，这最清楚地证明它们是不同的文件，而不是同一份文件的两个名称。

GDRFA要求提供“由迪拜土地局签发的物业状态声明证书”。该短语与任何迪拜土地局服务的已发布名称不匹配。最接近的发布工具是“致有关人士的证书”，其提供“物业所有权声明证书”；详细房地产声明申请，提供“批准的详细房地产电子声明”，并明确“仅针对单一物业”；以及物业状态查询，这是按区域和土地编号而不是证书查询的。

GDRFA指的是其中哪一种，没有在任何地方公布，我们也不会去猜测对应关系。顺带指出，详细声明“仅限单一房产”的限制与合并的资产组合不太相称，这是在有人为错误的文件付款之前就应解决文件问题的又一个理由。

这是一项通用的估值服务，读它的启发恰恰来自它没有说的内容。其公布的房产类型从空地，到住宅单元和别墅，再到酒店建筑及其下的土地。其出具的文件是Real Estate Evaluation e-Certificate。其服务时间分为两种：“住宅单元和连体别墅：即时 / 其他类型：7个工作日”，该局的Dubai REST操作指引证实了同样的划分：“如为土地，您的申请将提交审批。如为单元和别墅，您的证书可直接下载。”

其所需文件包括物业评估请求表、业主的信函及有效护照或阿联酋身份证的复印件、城市或规划地图，以及物业的近期照片。

该页面在任何地方都没有把这项服务与居留或黄金签证联系起来。居留一词在上面出现了两次，两次都是同一个模板化的服务元数据字段，显示为“居留状态：全部”。这是关于谁可以使用该服务的说明，而不是关于证书用途的说明。页面上没有任何内容描述移民用途。居留、居留签证和黄金居留在该局自己的《Dubai Real Estate Valuation Guide》2025年第一版中完全没有出现，该指南对市场价值的定义是：“在适当营销后，双方均基于充分了解、审慎且无强迫地行事的公平交易中，一处房产在自愿卖方与自愿买方之间应当成交的估计金额。”估值文件及其移民用途由不同机构记录在完全不同的地方，二者之间没有公布的桥梁。

ICP没有公布按类别划分的黄金签证费用，因此这里不引用任何数额。GDRFA迪拜为其投资者许可公布了一项：居留许可费1100 AED，另加10 AED Knowledge Dirham、10 AED Innovation Dirham、国内500 AED费用以及20 AED递送费。GDRFA的说明称，只要居留期超过两年，签发费每年增加100 AED。Dubai Land Department在下列页面公布其自己的收费表，您的顾问会根据您的实际档案对其进行测算。

小型公布的数据值得了解，因为人们常常将其误认为是整体费用。通过迪拜REST应用程序注册私人评估证书的详细信息是一项“免费服务”，需“5分钟”。一份致有关方面的证明和一份详细的房地产声明每封信的费用为AED 50，另外还需支付AED 10的知识费用和AED 10的创新费用，通过应用程序或网站办理，而详细声明在受托中心的费用为AED 120。这些是行政证书费用，而不是程序费用。

已公布的记录仅给出一个数字，并停在那里。它并没有告诉您您的特定持有是否可能被评估为该数字，应该获取哪种评估工具以及顺序，或者何时相对于文件的其余部分委托评估。

就升值这一点而言，顺序搞错意味着为一份Dubai Land Department的购买价值措辞可能根本不会要求的估值付款。GDRFA还要求对房产设置留置，以确保许可有效期内所有权的持续性，因此业主应在申请前确认自己能否接受。这些是个案问题，要根据单一房产的事实来回答。