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如果我在UAE拥有房产,我是否符合黄金签证资格?
简短的回答
拥有阿联酋房产本身并不能使您获得黄金签证资格。Federal Authority for Identity and Citizenship（ICP）要求提供一份 Land Registration Department 出具的函件，确认您拥有一处或多处价值 200 万迪拉姆（AED）或以上且无贷款的房产。其他与房产挂钩的途径在门槛、期限和签发机构方面各不相同，因此请核实您申请的是哪一种。
这个问题通常被问得好像只有一条房产途径，唯一的变量就是您是否达到了数额。实际上并非只有一条途径。有五个官方页面描述了与房产挂钩的居留，它们合计列出了四种不同的产品，由不同的机构签发，而一种产品的条件常常在另一种产品的柜台被引用。“无贷款”这一措辞对已抵押房产和期房最为重要，因为 GDRFA Dubai 的投资者页面表示可接受已抵押房产，而 ICP 的指南则写明无贷款。
在讨论门槛是否值得之前，请先确认您实际询问的是哪一种产品。在黄金途径上，已公布的记录给出的答案比市场所说的要少，但 GDRFA Dubai 确实说明了200 万迪拉姆（AED）门槛如何衡量：价值由 Dubai Land Department 出具的房产状态说明证书（property status statement certificate）证明，共同持有房产的份额本身必须达到 200 万迪拉姆（AED）。
ICP 实际上要求的是什么
ICP 的黄金居留指南在一句话中列出了房地产流程所需的文件：“来自土地注册部门的信函，确认拥有一种或多种价值至少为 200 万阿联酋迪拉姆的房产（不含贷款）”。我们阅读时该页面的盖章日期为 2026 年 8 月 20 日。
因此，这项测试是以文件为依据的。仅凭产权证本身、购房合同，或您显然拥有该资产这一事实，都无法满足要求。真正能满足要求的，是一封来自土地部门、措辞符合ICP要求的信函。
ICP自己针对同一类别的服务卡片《房地产投资者居留入境许可签发》(服务代码377-005-001-009)对同一份文件的表述有所不同:“由房地产登记部门(Real Estate Registration Department)出具的信函,确认投资者拥有价值不少于2,000,000 AED的房产。”该卡片带有2024年12月11日的印章。
ICP 的两个文面之间的差异值得注意而不是掩盖。一个说土地注册部门，另一个说房地产注册部门。一个说一种或多种房产，另一个说房产。一个说价值在，另一个说价值至少。一个带有“（不含贷款）”，另一个没有。两个短语都不是迪拜土地部门实际提供的任何服务的公布名称。
- 证据是一封来自土地部门的信函，而不是契约
- ICP 将这个数字表述为 200 万阿联酋迪拉姆或更多
- ICP 的指南额外加上了“（不含贷款）”；其服务卡没有
- 服务卡还增加了一项有效的阿联酋健康保险政策和一份有效期至少为六个月的护照
- 该卡将此服务描述为辅助和程序性的，可以通过 ICP 的智能应用程序或网站使用阿联酋通行证登录申请
五个发布的文面，四种不同的产品
这一主题上最大的错误来源，是把“购买房产，获得居留”当作一种产品。读到 40 万迪拉姆（AED）就够了、或 100 万迪拉姆（AED）就够了的客户，读到的确实是官方页面，但对应的并不是黄金途径：前者是两年期投资者途径中共同所有人的最低份额，后者是退休人士途径。黄金签证与两年期房产投资者签证在门槛和期限上均不相同。
下表列出了五个途径页面，但它们并不是五种产品。前两行是同一个联邦类别，由两个不同的渠道（联邦渠道和迪拜的运营渠道）分别描述，之所以在此分开列出，正是因为这两个渠道对许可有效期的说法不一致。该冲突是下一节的主题，表格并不能解决；其余三行则确实是各自独立的产品。
各主管机构公布的与房产挂钩的居留。第 1 行和第 2 行是两个渠道上的同一类别，而非两种产品（见下文“五年还是十年”）。
黄金居留，房地产类别，按 ICP 的描述
- 发布者
- ICP（联邦）
- 发布的条件
- 一处或多处价值不少于 AED 200 万的物业（无贷款）
- 发布的有效期
- 5 年（但见下一节）
同一类别，正如迪拜运营表面所述：黄金居留许可（投资者），房地产
- 发布者
- 迪拜GDRFA；迪拜土地局
- 发布的条件
- 总价值不低于 200 万迪拉姆（AED）的一处房产或一组房产；GDRFA Dubai 接受已抵押房产，并要求在许可有效期内对该房产设立留置权（lien）
- 发布的有效期
- 10 年（与第 1 行存在未解决的冲突）
黄金签证申请，退休人员
- 发布者
- 迪拜土地局
- 发布的条件
- 投资价值为 AED 100 万，已全额支付且未抵押，年龄 55 岁及以上
- 发布的有效期
- 5 年
投资者居留（Taskeen）
- 发布者
- 迪拜土地局
- 发布的条件
- 对于单独所有权没有门槛；共同所有者的份额必须至少为 AED 40 万
- 发布的有效期
- 2 年
外国物业所有者的入境许可
- 发布者
- 迪拜GDRFA
- 发布的条件
- 物业所有权加上收入测试
- 发布的有效期
- 60 天，完成居留程序
| 路线 | 发布者 | 发布的条件 | 发布的有效期 |
|---|---|---|---|
| 黄金居留，房地产类别，按 ICP 的描述 | ICP（联邦） | 一处或多处价值不少于 AED 200 万的物业（无贷款） | 5 年（但见下一节） |
| 同一类别，正如迪拜运营表面所述：黄金居留许可（投资者），房地产 | 迪拜GDRFA；迪拜土地局 | 总价值不低于 200 万迪拉姆（AED）的一处房产或一组房产；GDRFA Dubai 接受已抵押房产，并要求在许可有效期内对该房产设立留置权（lien） | 10 年（与第 1 行存在未解决的冲突） |
| 黄金签证申请，退休人员 | 迪拜土地局 | 投资价值为 AED 100 万，已全额支付且未抵押，年龄 55 岁及以上 | 5 年 |
| 投资者居留（Taskeen） | 迪拜土地局 | 对于单独所有权没有门槛；共同所有者的份额必须至少为 AED 40 万 | 2 年 |
| 外国物业所有者的入境许可 | 迪拜GDRFA | 物业所有权加上收入测试 | 60 天，完成居留程序 |
五年或十年：ICP 自相矛盾
有六个官方渠道描述了房地产类别的期限，并给出了两种答案：五年和十年。
ICP的黄金居留指南，印章为2026年8月20日，列出“5年（房地产投资）”。ICP关于不动产入境许可的服务卡，印章为2024年12月11日，显示申请人可申请“获得期为10年的黄金居留”。阿联酋政府门户的 黄金签证 中心，更新于2026年7月28日，打印“5年（房地产投资）”，并列明ICP为其信息来源，因此这只是第一页的复印，而不是独立证据。
在运营方面，迪拜土地局的投资者服务描述“可续期的 10 年居留许可证”，并在其发布的文件中列出了 10 年居留许可证。GDRFA 的投资者黄金居留许可表明该许可证“有效期为 10 年，条件符合时可延长”。而迪拜土地局的常见问题页面则描述“在价值超过 AED 200 万的物业上获得 5 年居留权”，但根本没有标注该路线为黄金。
可以观察到的规律（仅作为观察，而非定论）是：说五年的渠道是联邦层面按类别作出的描述，说十年的渠道是案卷实际经过的运营渠道。起决定作用的矛盾出现在 ICP 自身之间，即 2026 年 8 月更新的指南与 2024 年 12 月最后更新的服务卡之间。较新的渠道说是五年。
我们不会选出哪一方正确，因为选择就等于凭空创造一项规则。期限并非无关紧要：GDRFA Dubai 的收费表列出居留许可费用为 1100 迪拉姆（AED），并注明只要居留期超过两年，签发费用每年增加 100 迪拉姆（AED）。因此，您的案卷以多长期限签发会影响您支付的金额，而这是由案卷本身决定的，而不是由某个网页决定的。请在承诺购买之前而不是之后向顾问提出这个问题。
“物业所有者”和“黄金”是 ICP 的不同类别
有一条安静的证据表明 ICP 将物业所有者居留与黄金居留视为独立产品，它位于续期服务卡中。
该服务卡为“黄金、绿色和蓝色居留持有人及其家庭成员”提供“居留许可到期或被取消后的 180 天宽限期”，并另行为“1 至 3 级技术工人和房产所有者”提供“90 天宽限期”。黄金居留与房产所有者是两个条目，宽限期不同。
同一服务卡的类别标签页涵盖家庭成员、退休人士、房产所有者及其他类别，却根本没有黄金居留标签页。ICP 没有发布专门针对黄金居留的续期或取消服务卡。任何人若依据 ICP 的房产所有者标签页来判断黄金案卷，就是在阅读错误的类别。
居留许可证不是税务结果。
阿联酋居留许可（无论是否为黄金居留）本身并不会使您在实际居住地的税务上成为非居民。各国原籍国按其自身的标准判定居民身份：停留天数、永久住所所在地、重要利益中心所在地、家人居住地。您持有哪种签证通常不属于这些标准之一。
请将阿联酋一侧与原籍国一侧作为两个独立的问题来规划，并就后者向您自己所在管辖区内具备资质的人士寻求建议。本公司就阿联酋的架构设置提供咨询，不就外国税法提供咨询。
阅读停止的地方和判断开始的地方。
已公布的文本并未说明您所持有的具体房产是否符合条件，而且在本系列其余部分所探讨的若干要点上，它根本没有说到那么远。例如，GDRFA Dubai 要求在黄金居留的整个有效期内对房产设立留置权（lien），因此日后能否出售是决策的一部分，而不是事后才考虑的事情。
决定文件的关键问题是上述路径中哪个实际上适合家庭，特定资产是否可能在门槛内被评估，资产应该以谁的名义持有，以及与任何现有许可证的启动时间。这些是评估，而不是查找。
简而言之
从中获取什么
- 所有权不是标准；ICP的标准是来自土地部门的信件，确认一处或多处物业的价值在AED 2百万或以上，且没有贷款。
- ICP的指南及其自身服务卡用不同的措辞描述相同的要求，包括是否出现“（没有贷款）”。
- 五个官方页面描述了与房产挂钩的居留，它们合计列出了四种门槛、期限和签发机构各不相同的产品。大多数误引都是把真实的规则用在了错误的途径上。
- ICP在其指南上说是五年，在其自己的服务卡上说是十年；迪拜的相关页面说是十年。没有人应该仅通过网页来解决这个问题。
- ICP的续签卡为黄金持有者和房产所有者提供不同的宽限期，并根本没有发布任何黄金专用续签卡。
- 拥有阿联酋的房产是否自动授予我居留权？
- 不是。ICP 对黄金居留房地产类别的要求，是提供一份 Land Registration Department 出具的函件，确认您拥有一处或多处价值 200 万迪拉姆（AED）或以上且无贷款的房产。所有权是根本事实，函件是检验标准。在贷款问题上，各渠道有所不同：GDRFA Dubai 的投资者页面接受已抵押房产。另有门槛和期限不同的独立途径，由 Dubai Land Department 和 GDRFA Dubai 发布。
- 物业黄金签证是五年还是十年？
- 两者都有发布。ICP的黄金居留指南，盖章日期为2026年8月20日，表示房地产投资为五年，而阿联酋政府门户网站也复制了这一点。ICP的房地产入境许可证的服务卡，盖章日期为2024年12月，表示十年，迪拜土地部门和GDRFA服务页面也是如此。ICP自相矛盾，因此这一问题应在档案上而不是网页中解决。
- 产权证书是否足够作为所有权的证据？
- ICP不要求。其公布的要求是土地登记部门出具的、确认所有权和价值的信函。GDRFA Dubai要求提供Dubai Land Department出具的房产状态证明(property status statement certificate)以核实价值。Dubai Land Department自己针对投资者途径的柜台服务,确实在所需文件中列出了产权证书(title deed)或电子产权证明(e-certificate of title),这是联邦层面与酋长国层面的信息表述不一致的几处之一。
- 黄金签证是否使我在阿联酋成为税务居民，而在国内成为非居民？
- 不会。持有阿联酋居留许可本身并不会终止您在实际居住国的税务居民身份。各国原籍国适用其自身的标准（停留天数、永久住所、重要利益中心、家人所在地），而且大多数并不以外国签证来决定这个问题。请将阿联酋的情况与原籍国的情况视为两个独立的问题，并就后者向您自己所在管辖区内具备资质的人士寻求建议。
来源
信息来源
一般信息取自CBUAE Rulebook，包括Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021)以及已公布的2025年第(134)号内阁决议，不构成法律或税务建议。规则和指引会变化，因此在提交前请确认现行文本以及各机构自身的要求。