我可以合并多个房产吗?预售房或抵押房产呢?

这是联邦与酋长国机关在表述和没有任何限制的情况下达成一致的少数观点之一。

没有任何机构公布可计入房产数量的上限。这属于未作规定,而非许可,但各个渠道的情况一致。GDRFA 确实要求的是,价值须由迪拜土地局出具的房产状况声明证书予以证明,并且在居留期间须对房产设定留置权。

也没有任何机构公布黄金通道下按房产类型划分的限制。GDRFA 表示有抵押的房产可以接受，“并包括所有类型的房产”。关于商业房产、土地或某一特定类别被排除在黄金通道之外的说法，没有任何已公布的来源支持。贸易许可证在房产通道中不起作用，该通道要求向 GDRFA 提供护照和所有权证明。它只出现在公司投资者通道中，阿联酋贸易许可证是什么将另行说明。

房产确实必须登记在申请人名下。上文 Dubai Land Department 的两种表述都明确这样说：由投资者完全拥有，登记在申请人名下。投资者服务条款没有提及通过公司持有的房产。想要在陆上（onshore）经营的公司则是另一回事，见为实体办理陆上经营许可。

这是家庭最常假设存在于不同产品上的规则的地方。三条路径，三种不同的共享持有方式。

在黄金签证路径上，GDRFA 的规定十分明确，而且是严格的一类：“如果所有权为共有房产中的份额，该份额的价值不得低于 AED 200万。”份额本身必须达到完整门槛，因此共有一套房产一半份额的共有人，需要整套房产的价值至少为 AED 200万的两倍。共同持有房产的商业合伙人同样按此标准审查，无论他们就许可证应设在何处作出何种决定，因为 GDRFA 的房地产路径审查的是房产份额，而不是公司。

在退休人员路径上，迪拜土地部门发布了相反的安排：“夫妻可以共享一处物业（提供结婚合同的认证副本）。”

在两年期投资者路径上,该部门为共有人设定了低得多的门槛:“物业的共有人可以申请签发许可证及面向物业投资人的居留签证,前提是其份额价值不低于AED 400,000。”

没有任何机构公布规则，允许两位配偶把各自低于门槛的持有合并，以在黄金签证路径上达到 AED 200万，而关于共有份额的那条明确的黄金签证规则恰恰与此相悖。一个家庭究竟如何归入同一份申请材料，是架构安排问题，而不是可以查到的规则。

ICP 的指南要求物业“价值≥ AED 200 万（无贷款）”，并且其服务卡重新表述了这一条款：“物业必须完全由投资者拥有。” 从表面值来看，这完全排除了抵押物业。

两个迪拜表面在条款上则说法相反。迪拜土地部门的投资者服务表示：“在抵押物业的情况下，需提供一封银行函件，证明已支付金额为 AED 200 万。” 在其服务条款中，“该物业可以抵押，并需提交一封无异议银行函件，表明银行不反对在该物业上签发居留许可证，并注明已支付的金额和余额。” GDRFA 简单表述“抵押物业是可接受的”，并在其物业所有者页面上表明“如果价值至少为 AED 200 万的物业已支付，则所有者有权获得金色居留权。”

因此，运营层面审查的是一笔以银行函件为证的实际投入的绝对金额，而不是无负担的产权。若将“无贷款”理解为符合条件的 AED 200万本身不得是借来的款项，这两种立场便可以调和，但没有任何机构公布过这一解读，我们也不会把它说得好像有机构公布过一样。

有两个相关数字在流传，但都没有公布。这些页面上任何地方都没有最低首付比例：每一项已公布的审核都是已支付的绝对迪拉姆金额，而从来不是比例。并且没有任何机构公布获批或特定抵押银行的名单；GDRFA 的房产所有者页面提到“来自国内本地银行的贷款”，却没有点出任何一家。

退休人员路径显示出相同的结构，增加了锁定期，这一点值得知道，因为客户听到它并将其应用于错误的路径：如果该物业被抵押，迪拜土地部门要求提供一封银行函件，指示“存款在 3 年内不能释放”。

我们专门在每个表面上搜索这一点，但没有找到。ICP的黄金居留指南及其房地产服务卡未提及房产预售。阿联酋政府门户的 黄金签证 中心也没有提到。GDRFA的投资者黄金居留许可未提及。迪拜土地局的黄金签证投资者服务则没有提及。

该部门的常见问题页面确实九次使用了期房（off-plan）这一说法，每一次都涉及根据 2007 年第 8 号法律设立的开发商托管（escrow）账户，或涉及初始登记，即“在将房地产买卖合同和其他法律行为转入房地产登记册之前，以期房形式进行登记”。没有一次涉及居留。

有广泛流传的说法称，从批准开发商处购买的预售房产计入AED 200万，此说法源自已经不存在的阿联酋政府门户页面。三个在搜索结果中仍被携带的遗留门户URLs在检查时返回404，而遗留下来的 投资者签证 页面是一个概要，不包含对AED 200万、房产预售、抵押贷款或贷款的任何参考。该门户目前发布的关于房地产途径的信息仅限于一行单一的总结表。

因此，尚未表明期房被排除在外；没有任何机构公布过相关通道，而人人转引的出处指向一个已失效的页面。有一个相邻的已公布信号：ICP 针对房产所有者续期的文件要求提供市政府（municipality）证明，确认“施工已完成、所有权完整，且房产适合居住”。这是另一条通道，但它提醒我们，在机构确实谈及此事之处，竣工是作为条件出现的。

在为临时登记的单元支付定金之前，请先核对申请材料需要什么。Dubai Land Department 的申请列明需提供产权证书或电子产权证明，在购买时审查购买价值是否为 AED 200万或以上，而 GDRFA 要求提供该部门出具的、证明价值的房产状况声明证书。这些页面并未说明仍在建设中的单元能否出具这两种文件。

允许聚合并没有告诉你应该提出哪些物业，应该以谁的名义登记，或者共同股份应该如何构成，因为金色规则和退休人员规则指向相反的方向。

抵押被迪拜的来源接受，并不能告诉您银行的无异议函除已付金额和余额之外还需写明什么。它也不能告诉您抵押如何与 GDRFA 要求在居留有效期内设定的留置权并存，或者再融资对想要这样做的客户意味着什么。这些环节决定一份档案，需要依据事实与顾问一起解决。