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通过公司持有迪拜房地产的合理情形
简短的回答
通过公司持有迪拜房地产在以下情况下是值得的：有多个无关的共同投资者、责任需要与其他资产隔离，或该房地产确实是企业的一部分而非投资。它改变了三个方面：遗产资产变为股份而非产权证，所有权受公司的章程而非共有产权的约束，租金收入转入企业税网而非个人房地产投资排除。将您已经个人持有的房地产移入公司是在土地部门可登记的处置，因此重组并非免费。
这个问题通常来得较晚。有人以自己的名义购买了一套公寓，然后又购买了第二套、第三套，有人在晚宴上提到他们应该使用公司。有时这是正确的，但更常见的答案是前面的三套应该保持原样，而第四套才值得进行结构调整。
公司所做的事情并不神秘。它是一个独立的法律主体，因此可以持有产权、承担债务并以分数形式拥有。其他一切都由此而来，包括缺点。
产权在公司名下实际发生了什么变化
根据2006年第7号迪拜法律，土地部门是唯一被授权登记房地产权利的实体，创造、转让、修改或消灭这些权利的交易，除非在房地产登记处记录，否则无效。这便是所有事情中的固定点：登记处中名下的人是所有者，任何非正式的事项都无法改变这一点。
因此，在注册处登记一家公司会永久性和公开地改变所有者。由此产生四个后果，它们构成了整个论点。
- 责任：公司拥有资产并承担其义务，这将财产与您的其他资产分开，以及您的其他资产与它分开。
- 继承：您的遗产包含公司的股份，而不是对土地的注册权益，这是一种由不同文件管理的不同资产。
- 共同持有：多个所有者根据章程和股东协议持有股份，而不是持有不分割的所有权证书的部分。
- 税务：租金收入由一个应税人产生，而不是由自然人产生，这消除了个人房地产投资的排除。
转让本身是一个成本，并且这个成本不小。
税务后果通常针对公司。
这是决定大多数案例的事实，也是最常在之后发现的事实。根据2023年第49号内阁决议，自然人从房地产投资中获得的收入——在阿联酋土地或财产的销售、租赁、转租和出租中，活动不通过执照进行且无需通过执照进行——不被视为来自商业，且不在公司税范围内，无论金额如何。
公司没有等同物。它是一个应纳税人，其利润在 AED 375,000 的应税收入以下税率为 0%，超过则为 9%。 自由区公司 也不能解决这个问题：2023年第100号内阁决定规定，当与非自由区人员进行商业地产交易时，位于自由区的不动产收入需纳税，或者与任何人在非商业地产的情况下也需纳税。
有一个权衡，这对于杠杆投资组合很重要。因为个人排除将收入排除在外，因此支出也随之排除：与被排除的房地产投资收入相关的成本不可扣除，损失不享有救济。一个负债严重且结构上亏损的所有者与一个收取净租金的所有者处于不同的位置。
公司盈利的案例
简单来说，当所有权复杂、风险需要隔离或活动已停止成为投资而转变为商业时，公司才值回成本。
公司标题往往能解决真实问题，而在什么情况下不能。
您居住的单一住宅
- 公司或个人名称
- 个人名称
在普通租赁合同下出租的一两个未家具公寓
- 公司或个人名称
- 个人名称
多个不相关的共同投资者在一个资产中
- 公司或个人名称
- 公司——由股东协议管理
一个需要执照的发展、转售或短租操作
- 公司或个人名称
- 公司——许可证已经将其排除在个人排除之外
一个可以在家族中辈辈相传的投资组合
- 公司或个人名称
- 公司或基金会——对两者都寻求建议
一个具有真正运营风险的资产，你希望将其隔离
- 公司或个人名称
- 公司
与你并肩进入的机构或基金资金
- 公司或个人名称
- 公司——投资者需要股份，而不是共同拥有权
| 情况 | 公司或个人名称 |
|---|---|
| 您居住的单一住宅 | 个人名称 |
| 在普通租赁合同下出租的一两个未家具公寓 | 个人名称 |
| 多个不相关的共同投资者在一个资产中 | 公司——由股东协议管理 |
| 一个需要执照的发展、转售或短租操作 | 公司——许可证已经将其排除在个人排除之外 |
| 一个可以在家族中辈辈相传的投资组合 | 公司或基金会——对两者都寻求建议 |
| 一个具有真正运营风险的资产，你希望将其隔离 | 公司 |
| 与你并肩进入的机构或基金资金 | 公司——投资者需要股份，而不是共同拥有权 |
在你注册任何东西之前需要解决的问题
居留许可问题值得单独一提。阿联酋政府门户网站描述了一条房地产途径到 黄金签证，这需要拥有最低资本为 AED 200 万的房产。当注册的拥有者变为公司，而不是您时，所证明的所有权不再在同样意义上属于您。在重组之前，向居留当局确认这一点，而不是在之后 — 根据产权证书获得的签证可不是冒险实验的对象。
- 公司将注册在哪个注册处？土地部门今天是否接受来自该注册处的所有权登记？
- 土地部门在你的具体情况中，转让财产将收取多少费用？
- 税收目的下，今天的租金收入如何？如果在公司内，又会如何？
- 你是否持有或打算申请基于个人拥有财产而获得的居留许可证？
- 谁继承股份？公司的章程是否说明股东去世后会发生什么？
- 公司每年的费用是多少？它解决的问题每年是否也会重复出现？
简而言之
从中获取什么
- 土地部门的登记决定所有权；将公司放入其中在法律上改变了所有者，而不仅仅是在纸面上。
- 将现有物业转入公司是一项可登记的转让，附带费用——在决定之前确认是哪一种费用。
- 个人房地产投资的排除没有企业等价物，因此公司通常会使租金的税务状况恶化。
- 排除是双向的：排除收入意味着不可扣除的支出和没有损失补救。
- 公司通过共同拥有、责任分离、继承和许可活动来获得其成本——而不是通过单一出租公寓。
- 我可以将我已拥有的财产转让到我自己的公司吗？
- 个人与公司之间的转让是迪拜土地部门的一项可登记交易，除非在财产登记册中记录，否则无效。登记费适用，费用表的哪个条款适用取决于转让的性质，因此在重组之前请与部门确认。
- 我需要公司来购买迪拜的房产吗？
- 不需要。个人可以在指定的非阿联酋国籍人士区域取得永久产权，大部分住宅物业是以个人名义持有的。公司是一种结构选择，有其自身的成本，而不是一种要求。
- 公司是否保护我的其他资产不受该物业的影响？
- 公司是独立的法律主体，因此与资产相关的义务由公司承担，而非由你个人承担，但需要遵循你提供的任何担保以及有限责任的普通限制。贷方通常要求个人担保，这会减少这种分离。
- 持有物业的公司每年运行的成本是多少？
- 许可续期、会计、企业税注册及申报每年都必须进行，无论该资产是否产生收入，此外还需遵循注册机构的要求。这个重复的费用使得公司更适合用于投资组合或共同持有的资产，而不是单一单位。
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