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何时通过公司持有迪拜房产才有意义
简短的回答
通过公司持有迪拜房地产在以下情况下是值得的：有多个无关的共同投资者、责任需要与其他资产隔离，或该房地产确实是企业的一部分而非投资。它改变了三个方面：遗产资产变为股份而非产权证，所有权受公司的章程而非共有产权的约束，租金收入转入企业税网而非个人房地产投资排除。将您已经个人持有的房地产移入公司是在土地部门可登记的处置，因此重组并非免费。
这个问题通常来得比较晚。有人以自己的名义购买了一套公寓,接着又买了第二套、第三套,然后在一次聚餐中有人提到,本该用公司来持有。有时这确实是对的。但更常见的情况是,前三套应当原样保留在个人名下,而第四套才是值得进行结构化安排的对象。
公司所做的事情并不神秘。它是一个独立的法律主体，因此可以持有产权、承担债务并以分数形式拥有。其他一切都由此而来，包括缺点。
产权在公司名下实际发生了什么变化
根据 2006 年第 7 号迪拜《不动产登记法》，土地局是唯一有权登记不动产权利的实体，创设、转让、修改或消灭这些权利的交易，除非记录在不动产登记册中，否则无效。这是整件事的固定点：登记册上记载的人就是所有者，任何非正式安排都无法改变这一点。关于登记册接受哪些公司类型，请参阅哪些公司可以拥有迪拜房产。
因此，在注册处登记一家公司会永久性和公开地改变所有者。由此产生四个后果，它们构成了整个论点。
- 责任：公司拥有资产并承担其义务，这将财产与您的其他资产分开，以及您的其他资产与它分开。
- 继承：您的遗产包含公司的股份，而不是对土地的注册权益，这是一种由不同文件管理的不同资产。
- 共同持有：多个所有者根据章程和股东协议持有股份，而不是持有不分割的所有权证书的部分。
- 税务：租金收入由一个应税人产生，而不是由自然人产生，这消除了个人房地产投资的排除。
转让本身是一个成本，并且这个成本不小。
将您已经拥有的财产转让到公司中是一个可登记的转让，而不是内部调整。土地部门发布的收费标准由2013年第30号执行委员会决议批准，房产买卖合同登记费设定为销售合同价值的4%，而赠与房地产的登记费为所赠送财产价值的0.125%。
从个人向其拥有的公司转让时适用其中哪一项，是由土地局根据具体事实来回答的问题，不能从百分比表中推断。请在设立任何公司之前先询问，因为答案可能决定重组是物有所值，还是永远不划算。请直接核实现行收费表，因为收费决议会被修订。
在此基础上还有公司本身的成本:组建、每年的贸易许可证续签流程、会计核算、企业所得税登记与申报。这些都是持续发生的费用,也正是公司不适合用来持有单一公寓的原因。
税务后果通常针对公司。
这是决定大多数情形的事实，也是最常被事后才发现的一点。根据2023年第49号内阁决议，自然人从房地产投资（买卖、出租、转租和租赁阿联酋土地或房产，且该活动并非通过许可证开展、也无需通过许可证开展）中取得的收入，根本不被视为来自经营活动，无论金额多少均不在企业所得税范围之内。
公司没有类似的豁免。它是一个应税主体,其利润在应税收入37.5万迪拉姆以内按0%征税,超出部分按9%征税。根据区域规则注册的实体同样无法解决这个问题:2023年第100号内阁决议规定,位于自由区内不动产产生的收入,若交易对象是非自由区人士且涉及商业物业,或交易对象为任何人士但涉及非商业物业,则该收入应予征税。
有一个权衡，这对于杠杆投资组合很重要。因为个人排除将收入排除在外，因此支出也随之排除：与被排除的房地产投资收入相关的成本不可扣除，损失不享有救济。一个负债严重且结构上亏损的所有者与一个收取净租金的所有者处于不同的位置。
公司盈利的案例
简单来说，当所有权复杂、风险需要隔离或活动已停止成为投资而转变为商业时，公司才值回成本。
公司标题往往能解决真实问题，而在什么情况下不能。
您居住的单一住宅
- 公司或个人名称
- 个人名称
在普通租赁合同下出租的一两个未家具公寓
- 公司或个人名称
- 个人名称
多个不相关的共同投资者在一个资产中
- 公司或个人名称
- 公司，并受股东协议约束
一个需要执照的发展、转售或短租操作
- 公司或个人名称
- 公司，因为贸易许可证（business licence）本来就会使其脱离个人豁免范围
一个可以在家族中辈辈相传的投资组合
- 公司或个人名称
- 公司或基金会；两者均需听取专业意见
一个具有真正运营风险的资产，你希望将其隔离
- 公司或个人名称
- 公司
与你并肩进入的机构或基金资金
- 公司或个人名称
- 公司，因为投资者需要的是股份，而不是共同所有权
| 情况 | 公司或个人名称 |
|---|---|
| 您居住的单一住宅 | 个人名称 |
| 在普通租赁合同下出租的一两个未家具公寓 | 个人名称 |
| 多个不相关的共同投资者在一个资产中 | 公司，并受股东协议约束 |
| 一个需要执照的发展、转售或短租操作 | 公司，因为贸易许可证（business licence）本来就会使其脱离个人豁免范围 |
| 一个可以在家族中辈辈相传的投资组合 | 公司或基金会；两者均需听取专业意见 |
| 一个具有真正运营风险的资产，你希望将其隔离 | 公司 |
| 与你并肩进入的机构或基金资金 | 公司，因为投资者需要的是股份，而不是共同所有权 |
在你注册任何东西之前需要解决的问题
阿联酋政府门户网站列出了面向房地产投资者的黄金签证，有效期5年，最低资本为200万迪拉姆，并以房产所有权作为证明。如果登记所有人由您变为公司，您就不再持有申请所依据的产权。请在调整架构之前而不是之后，向居留管理机关咨询。
- 公司将注册在哪个注册处？土地部门今天是否接受来自该注册处的所有权登记？
- 土地部门在你的具体情况中，转让财产将收取多少费用？
- 税收目的下，今天的租金收入如何？如果在公司内，又会如何？
- 你是否持有或打算申请基于个人拥有财产而获得的居留许可证？
- 谁继承股份？公司的章程是否说明股东去世后会发生什么？
- 公司每年的费用是多少？它解决的问题每年是否也会重复出现？
简而言之
从中获取什么
- 土地部门的登记决定所有权；将公司放入其中在法律上改变了所有者，而不仅仅是在纸面上。
- 将现有房产转入公司属于须登记的转让，并附带费用，因此请在决定之前先弄清适用哪一种。
- 个人房地产投资的排除没有企业等价物，因此公司通常会使租金的税务状况恶化。
- 排除是双向的：排除收入意味着不可扣除的支出和没有损失补救。
- 公司的成本价值体现在共同所有权、责任隔离、传承和持证经营活动上，而不是体现在一套出租的公寓上。
- 我可以将我已拥有的财产转让到我自己的公司吗？
- 个人与公司之间的转让是迪拜土地部门的一项可登记交易，除非在财产登记册中记录，否则无效。登记费适用，费用表的哪个条款适用取决于转让的性质，因此在重组之前请与部门确认。
- 我需要公司来购买迪拜的房产吗？
- 不需要。个人可以在指定的非阿联酋国籍人士区域取得永久产权，大部分住宅物业是以个人名义持有的。公司是一种结构选择，有其自身的成本，而不是一种要求。
- 公司是否保护我的其他资产不受该物业的影响？
- 公司是独立的法律主体，因此与资产相关的义务由公司承担，而非由你个人承担，但需要遵循你提供的任何担保以及有限责任的普通限制。贷方通常要求个人担保，这会减少这种分离。
- 持有物业的公司每年运行的成本是多少？
- 许可续期、会计、企业税注册及申报每年都必须进行，无论该资产是否产生收入，此外还需遵循注册机构的要求。这个重复的费用使得公司更适合用于投资组合或共同持有的资产，而不是单一单位。
来源
信息来源
一般信息取自CBUAE Rulebook，包括Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021)以及已公布的2025年第(134)号内阁决议，不构成法律或税务建议。规则和指引会变化，因此在提交前请确认现行文本以及各机构自身的要求。