Thu Nhập Cho Thuê và Thuế Doanh Nghiệp UAE: Tên Cá Nhân Bạn vs Công Ty Của Bạn

Một thể nhân chỉ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp khi tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh hoặc hoạt động thương mại của họ tại UAE vượt quá AED 1 triệu trong một năm dương lịch Gregorian. Ba nhóm sau đó được bỏ qua khi tính doanh thu này (tiền lương, thu nhập đầu tư cá nhân và thu nhập đầu tư bất động sản), và Federal Tax Authority nêu rõ rằng các khoản này không chịu thuế thu nhập doanh nghiệp bất kể số tiền là bao nhiêu.

Định nghĩa hẹp ở một khía cạnh và rộng ở một khía cạnh khác. Quyết định của Nội các số 49 năm 2023 giới hạn hoạt động đầu tư bị loại này ở việc bán, cho thuê hoặc cho thuê lại; Cơ quan tuyên bố rằng danh sách này là toàn diện, và rằng hoạt động phải liên quan đến việc kiếm thu nhập từ việc sử dụng tài sản đó chứ không phải từ các dịch vụ cung cấp liên quan đến nó, chẳng hạn như quản lý tài sản. Nhưng nó áp dụng cho dù hoạt động được thực hiện trực tiếp hay thông qua một đại lý.

Quyền loại trừ phụ thuộc vào việc không có yêu cầu về giấy phép thương mại, và hướng dẫn của cơ quan thuế nêu thẳng hệ quả: nếu bản thân hoạt động đầu tư được thực hiện, hoặc bắt buộc phải được thực hiện, thông qua giấy phép do cơ quan cấp phép cấp, thì hoạt động đó không thuộc phạm vi loại trừ Đầu tư bất động sản (Real Estate Investment) và do đó thuộc phạm vi thuế thu nhập doanh nghiệp. Giấy phép thương mại bắt buộc phải có nhưng chưa bao giờ được cấp thì không giúp ích gì: thu nhập vẫn chịu thuế. Việc đăng ký hợp đồng thuê Ejari tại Dubai hay đăng ký Tawtheeq tại Abu Dhabi là hồ sơ hành chính, không phải giấy phép thương mại, nên không dẫn đến hệ quả này.

Hướng dẫn phân tích điều này qua một cơ sở kinh doanh cá nhân (sole establishment). Một thể nhân sở hữu nhiều bất động sản lập một cơ sở kinh doanh cá nhân nắm giữ giấy phép thương mại để quản lý các bất động sản tự sở hữu. Vì cơ sở kinh doanh cá nhân không có tư cách pháp nhân riêng (cá nhân và cơ sở là cùng một người), kết quả là thể nhân nắm giữ giấy phép thương mại để quản lý bất động sản của mình, thu nhập từ tiền thuê không còn được phân loại là thu nhập Đầu tư bất động sản (Real Estate Investment), và chịu thuế thu nhập doanh nghiệp nếu vượt ngưỡng doanh thu AED 1 triệu. Chính giấy phép thương mại mà ai đó xin cho tiện đã khiến tiền thuê bị đánh thuế.

Trường hợp ngược lại là một mối lo thường gặp. Khi một thể nhân giao cho đại lý bên thứ ba hoặc công ty quản lý bất động sản có giấy phép việc quản lý cho thuê và thu tiền thuê thay mình, cơ quan thuế nêu rằng đây vẫn là một phần của hoạt động Đầu tư bất động sản (Real Estate Investment), và việc đại lý nắm giữ giấy phép để tiến hành hoạt động kinh doanh riêng của mình không liên quan đến thể nhân. Trong Ví dụ 5 của cơ quan, các hợp đồng thuê ghi chủ sở hữu là bên cho thuê và đại lý chỉ nhận phí quản lý. Việc dùng đại lý không khiến tiền thuê của quý vị bị đánh thuế. Câu trả lời thay đổi nếu một công ty do quý vị sở hữu trở thành bên chính trong các hợp đồng thuê, ví dụ thông qua quyền thuê hoặc quyền cho thuê lại: khi đó công ty thu tiền thuê cho chính mình.

Công ty là pháp nhân và do đó là đối tượng nộp thuế. Lợi nhuận từ cho thuê của công ty chịu thuế theo mức thuế suất thông thường: 0% đối với thu nhập chịu thuế đến AED 375,000 và 9% đối với phần vượt trên mức đó. Small Business Relief có thể coi công ty có doanh thu từ AED 3 triệu trở xuống là không có thu nhập chịu thuế, nhưng Ministerial Decision No. 131 of 2026, ban hành ngày 29 tháng 7 năm 2026, chỉ giới hạn chế độ này đối với các kỳ tính thuế kết thúc vào hoặc trước ngày 31 tháng 12 năm 2029. Đối với một công ty cho thuê, đó là một sự nhượng bộ về thời điểm chứ không phải giải pháp mang tính cấu trúc.

Một pháp nhân nắm giữ giấy phép khu vực được chỉ định cũng không phải là lối thoát. Cabinet Decision No. 100 of 2023 quy định rằng thu nhập từ bất động sản nằm trong free zone là thu nhập chịu thuế khi giao dịch được thực hiện với một đối tượng không thuộc free zone đối với bất động sản thương mại, hoặc với bất kỳ đối tượng nào đối với bất động sản không phải là bất động sản thương mại. Bất động sản thương mại được định nghĩa là bất động sản được sử dụng riêng cho hoạt động kinh doanh và không được dùng làm nơi cư trú hoặc lưu trú, do đó loại trừ khách sạn, căn hộ dịch vụ và những loại tương tự.

Kết hợp lại, điều này có nghĩa là việc cho thuê nhà ở thông qua một công ty theo cấu trúc free zone so với mainland bị đánh thuế 9% trên lợi nhuận, và khoản doanh thu liên quan hoàn toàn bị loại khỏi phép tính ngưỡng de minimis thay vì được bảo vệ theo ngưỡng đó. Chế độ Qualifying Free Zone Person không được thiết kế để nắm giữ căn hộ.

Nằm ngoài phạm vi cũng có nghĩa là nằm ngoài các khoản khấu trừ. Hướng dẫn của cơ quan thuế nêu rằng chi phí liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến thu nhập Đầu tư bất động sản (Real Estate Investment) được loại trừ thì không được khấu trừ cho mục đích thuế thu nhập doanh nghiệp, lợi nhuận không được đưa vào bất kỳ phép tính thu nhập chịu thuế nào, và các khoản lỗ không đủ điều kiện được miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Chủ sở hữu thu tiền thuê ròng từ bất động sản không thế chấp không bị thiệt gì từ điều này. Chủ sở hữu có danh mục được tài trợ vốn vay lớn và ghi nhận lỗ kế toán thì không thể dùng các khoản lỗ đó làm khoản giảm trừ. Chủ sở hữu có danh mục hỗn hợp phải phân bổ chi phí: trong Example 10 của Authority, Miss M cho thuê 14 trong số 16 căn hộ ở Dubai làm nhà nghỉ dưỡng theo giấy phép, phần này chịu thuế, và 2 căn làm căn hộ ở, phần này được loại trừ. Bà phân bổ các chi phí chung theo giá trị bất động sản. Phương pháp phải hợp lý và được áp dụng nhất quán từ kỳ tính thuế này sang kỳ tính thuế khác.

Khi bất động sản được đồng sở hữu, thu nhập từ hoạt động đầu tư bất động sản được phân bổ cho mỗi chủ sở hữu, và tất cả các sự kiện và hoàn cảnh được đánh giá theo từng trường hợp để xác định phân bổ phù hợp. Mỗi chủ sở hữu đồng phân bổ sau đó đánh giá tình hình của riêng mình: phần được phân bổ của một cá nhân tự nhiên là ngoài phạm vi nếu họ không thực hiện hoạt động qua giấy phép và không bắt buộc phải có.

Ví dụ 11 của cơ quan thuế cho thấy sự phân chia trong một gia đình. Ông F và anh em của ông là ông G thừa kế 25 biệt thự, mỗi người nắm giữ 50% của mỗi biệt thự. 22 biệt thự được cho thuê làm nhà nghỉ dưỡng, việc này cần giấy phép thương mại, nên một nửa khoản thu nhập đó của mỗi người anh em thuộc phạm vi thuế thu nhập doanh nghiệp, tùy thuộc vào ngưỡng doanh thu AED 1 triệu. 3 biệt thự còn lại được cho thuê để ở mà không có giấy phép thương mại, nên một nửa khoản tiền thuê đó của mỗi người anh em vẫn nằm ngoài thuế thu nhập doanh nghiệp.