Thu nhập từ cho thuê và thuế doanh nghiệp UAE: tên bạn so với công ty của bạn

Một cá nhân tự nhiên chỉ phải chịu thuế doanh nghiệp khi tổng doanh thu từ doanh nghiệp của họ hoặc hoạt động kinh doanh tại UAE vượt quá AED 1 triệu trong một năm dương lịch Gregorian. Ba loại sau đó sẽ bị bỏ qua khi tính toán doanh thu đó — lương, thu nhập đầu tư cá nhân và thu nhập đầu tư bất động sản — và Cơ quan Thuế Liên bang nhấn mạnh rằng chúng không phải chịu thuế doanh nghiệp bất kể số tiền.

Định nghĩa hẹp ở một khía cạnh và rộng ở một khía cạnh khác. Quyết định của Nội các số 49 năm 2023 giới hạn hoạt động đầu tư bị loại này ở việc bán, cho thuê hoặc cho thuê lại; Cơ quan tuyên bố rằng danh sách này là toàn diện, và rằng hoạt động phải liên quan đến việc kiếm thu nhập từ việc sử dụng tài sản đó chứ không phải từ các dịch vụ cung cấp liên quan đến nó, chẳng hạn như quản lý tài sản. Nhưng nó áp dụng cho dù hoạt động được thực hiện trực tiếp hay thông qua một đại lý.

Sự miễn trừ phụ thuộc vào sự không có yêu cầu giấy phép, và hướng dẫn của Cơ quan rất rõ ràng về hậu quả: nếu hoạt động đầu tư đó được thực hiện, hoặc được yêu cầu phải thực hiện, thông qua một giấy phép do cơ quan cấp phép cấp, nó không nằm trong phạm vi miễn trừ Đầu tư Bất động sản và do đó rơi vào phạm vi thuế doanh nghiệp.

Hướng dẫn này giải thích vấn đề này với một cơ sở duy nhất. Một người tự nhiên sở hữu vài tài sản tạo ra một cơ sở duy nhất có giấy phép để quản lý các tài sản của chính mình. Bởi vì cơ sở duy nhất không có tư cách pháp lý riêng — người và cơ sở là cùng một người — hiệu ứng là người tự nhiên đó có giấy phép để quản lý bất động sản của họ, thu nhập từ tiền thuê không còn được phân loại là thu nhập từ Đầu tư Bất động sản, và nó phải chịu thuế doanh nghiệp nếu ngưỡng doanh thu AED 1 triệu bị vượt qua. Giấy phép mà ai đó đã lấy cho sự tiện lợi chính là thứ đánh thuế tiền thuê.

Trường hợp ngược lại cũng quan trọng và là trường hợp mà mọi người thường hiểu sai theo hướng lo lắng. Khi một người tự nhiên thuê một đại lý bên thứ ba hoặc một công ty quản lý bất động sản có giấy phép để quản lý cho thuê và thu tiền thuê thay mặt họ, Cơ quan tuyên bố rằng đây vẫn là một phần của hoạt động Đầu tư Bất động sản, và rằng không thích hợp với người tự nhiên rằng đại lý có giấy phép để thực hiện doanh nghiệp của mình. Sử dụng một đại lý không đánh thuế tiền thuê của bạn.

Một công ty là một thực thể pháp lý và do đó là một thực thể phải chịu thuế. Lợi nhuận cho thuê của nó bị đánh thuế theo các mức độ thông thường: 0% trên thu nhập chịu thuế lên đến AED 375,000, và 9% trên số đó. Giải pháp Giảm gánh nặng Doanh nghiệp nhỏ có thể giảm bớt gánh nặng trong một khoảng thời gian, nhưng theo Quyết định Bộ trưởng số 131 năm 2026, nó chỉ áp dụng cho các kỳ thuế kết thúc vào hoặc trước ngày 31 tháng 12 năm 2029, vì vậy đây là một sự nhượng bộ về thời gian hơn là một câu trả lời cấu trúc.

Một công ty khu vực miễn thuế cũng không phải là một con đường thoát. Quyết định của Nội các số 100 năm 2023 quy định rằng thu nhập phát sinh từ tài sản vô hình nằm trong một khu vực miễn thuế là thu nhập bị đánh thuế khi giao dịch với một người không thuộc khu vực miễn thuế liên quan đến tài sản thương mại, hoặc với bất kỳ ai liên quan đến tài sản vô hình không phải thương mại. Tài sản thương mại được định nghĩa là tài sản được sử dụng hoàn toàn cho một doanh nghiệp và không được sử dụng làm nơi cư trú hoặc chỗ ở, điều này loại trừ khách sạn, căn hộ dịch vụ và những thứ tương tự.

Đọc cùng nhau, điều đó có nghĩa là cho thuê nhà bên trong một công ty khu vực miễn thuế sẽ bị đánh thuế 9% trên lợi nhuận, và doanh thu liên quan sẽ bị loại ra khỏi tính toán de minimis hoàn toàn thay vì trú ẩn dưới nó. Chế độ Người đủ điều kiện của Khu vực miễn thuế không được xây dựng để chứa các căn hộ.

Việc nằm ngoài phạm vi của một loại thuế không giống như được ưu đãi bởi nó. Khi thu nhập từ đầu tư bất động sản bị loại trừ, các khoản chi phí liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến thu nhập đó sẽ không được khấu trừ cho mục đích thuế doanh nghiệp, lợi nhuận sẽ không được đưa vào bất kỳ phép tính thu nhập chịu thuế nào, và các khoản lỗ sẽ không đủ điều kiện cho việc giảm thuế doanh nghiệp.

Đối với một chủ sở hữu thu net từ bất động sản không có thế chấp, điều đó hoàn toàn tốt. Đối với một chủ sở hữu vận hành một danh mục tài sản có tài chính nặng nề tạo ra lỗ sách, đây là việc loại bỏ sự hỗ trợ mà họ có thể đã sử dụng. Việc loại trừ là tự động, không theo sự lựa chọn, vì vậy đây là một hậu quả cần lên kế hoạch thay vì một lựa chọn cần đưa ra.

Khi bất động sản được đồng sở hữu, thu nhập từ hoạt động đầu tư bất động sản được phân bổ cho mỗi chủ sở hữu, và tất cả các sự kiện và hoàn cảnh được đánh giá theo từng trường hợp để xác định phân bổ phù hợp. Mỗi chủ sở hữu đồng phân bổ sau đó đánh giá tình hình của riêng mình: phần được phân bổ của một cá nhân tự nhiên là ngoài phạm vi nếu họ không thực hiện hoạt động qua giấy phép và không bắt buộc phải có.

Vì vậy, hai chủ sở hữu cùng một tòa nhà có thể rơi vào những vị trí khác nhau, điều này hoàn toàn đúng với ví dụ mà Cơ quan đã làm — những ngôi biệt thự cho thuê làm nhà nghỉ dưỡng theo một cơ sở độc quyền có giấy phép ở một bên, và những ngôi biệt thự cho thuê dân cư mà không cần giấy phép ở bên kia, trong cùng một gia đình và cùng một danh mục tài sản.